近些年房价日新月异的上涨，一房两卖的案例频发。就一房两卖的不同情况，对如何维护购房人权益作如下分析。
一、售房人未将房屋交付第一购房人、未办理过户。售房人又将房屋出售给第三人并办理了过户手续，第三人支付了相应的对价。第一购房人无法证明第三人与售房人恶意串通，第三人可善意取得房屋所有权。
1、第一购房人因房屋无法过户，达不到签订合同的目的，可以向法院提出下列诉求：
（1）解除与售房人的购房合同；
（2）判令售房人返还已付房款；
（3）判令支付违约金/赔偿损失（房价上涨金额+其他）.
2、法律依据
《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定
《合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
3、案例见附件案例1、案例2
二、如果售房人将房屋交付第一购房人占有使用，正常情况下购房人看房时就会了解到房屋已售的情况。如果第三人明知或者应当知道先买受人已合法占有系争房屋，仍抢先办理所有权变更登记手续的，变更登记不能优先于已经合法占有房屋的第一购买人。
1、第一购房人可以请求法院
（1）判令第三人返还售房人房产；
（2）判令售房人将房屋过户至第一购房人名下。
当然也可以解除合同，要求售房人返还房款，并支付支付违约金或赔偿金（房价上涨金额+诉讼费+律师费+其他）
2、法律依据
《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……
第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……
3、案例见附件案例3、案例4
附件 判决书节选
案例1【（2012）浦民一（民）初字第21845号】
基本案情
上海市浦东新区XX室房屋（以下简称系争房屋）是被告王XX于2011年5月7日动迁安置取得。原告与王XX原本相识，2011年7月19日，双方自行经上海市XX律师事务所见证签订购房协议一份，约定被告王XX以人民币（以下币种同）105万元的价款将系争房屋转让给原告。协议约定，因系争房屋属于动迁安置房，根据国家有关政策无法立即办理过户手续，故待日后符合条件后再行办理过户手续。协议签订后，原告按约支付了全部房款，但被告王XX未向原告交付房屋。
2012年3月27日，被告王XX与被告杨XX、杨X签订上海市房地产买卖合同，由被告王XX将系争房屋转让给被告杨XX、杨X，并于2012年5月16日办理了过户手续。
原告认为，因被告王XX一房两卖，被告杨XX、杨X明知系争房屋过户受限，双方恶意签署合同转让房屋侵害了原告的合法权益，故起诉请求判令确认被告王XX与被告杨XX、杨X于2012年3月27日签订的转让系争房屋的房地产买卖合同无效，并恢复产权登记至被告王XX名下。
法院观点
合同双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。所谓恶意串通，应指双方当事人均明知将造成对国家、集体或第三者的损害而仍然故意通谋订立合同的行为。
现被告杨XX、杨X与被告王XX所签订的房屋买卖合同在形式上符合合同生效的规定，而原告并不能提供证据证明被告杨XX、杨X在与王XX签约时已明知将损害原告所主张的合同权利；至于原告所主张被告王XX存在的“一房二卖”行为，在无证据的情形下，亦不能因此推定交易对方必然存有串通的恶意。基于以上原因，原告主张三被告间订立合同系恶意串通，缺乏事实和法律依据，本院实难认定。此外，原告亦未能提供证据证明三被告间的合同存在其他无效情形，故对其诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告陈XX的全部诉讼请求。
案例2 【（2014）沪一中民二（民）终字第1105号】
上诉人宋菊平、徐玲娟因买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第24086号民事判决，向上海市一中院提起上诉。
一审法院查明
宋菊平、徐玲娟系夫妻关系。本市浦东新区新德西路X弄2号103室房屋（以下简称系争房屋）系宋菊平、徐玲娟的动迁安置房，于2010年8月取得房地产权证，权利人登记为宋菊平、徐玲娟。2008年9月8日，周西荣与宋菊平、徐玲娟口头约定，由周西荣以人民币（以下币种相同）300，000元的价格购买系争房屋。同日，周西荣支付宋菊平、徐玲娟购房款105，000元，宋菊平、徐玲娟出具收条一份，内容为：“浦东新区新德西路X弄2号103室出售房款总额为人民币叁拾万元（300，000）整，现已收到周西荣人民币壹拾万伍仟元（105，000）整。”同年9月29日，周西荣又支付宋菊平、徐玲娟购房款55，000元，宋菊平出具收条一份。之后，周西荣入住系争房屋，并在2009年间对系争房屋进行了装修。
2011年3月，案外人张德和、张莹通过原奥居房产中介（现世居房产中介），获知宋菊平欲出售系争房屋。同年3月16日，宋菊平、徐玲娟与案外人签订《购房定金协议》，当天案外人支付宋菊平定金50，000元。之后，宋菊平、徐玲娟与案外人之间自行达成房屋买卖协议，案外人出资835，000元向宋菊平、徐玲娟购买系争房屋，并于同年8月17日支付购房款429，886元、同年8月30日支付购房款300，000元。2012年6月12日，宋菊平、徐玲娟与案外人签订了《上海市房屋买卖合同》，并于同年7月22日办理了房屋产权变更登记手续，权利人变更为案外人。
周西荣向原审法院提起诉讼，诉称，宋菊平、徐玲娟与周西荣之间的买卖合同有效，房屋价款300，000元，约定先支付200，000元，剩余房款在办理房屋产权登记后支付。周西荣已付105，000元、55，000元及33，000元，总计193，000元。因宋菊平、徐玲娟一房二卖，出售给案外人房价为835，000元，从中获益，还导致周西荣无房居住，且无能力另行购房。故请求法院判令：1、宋菊平、徐玲娟返还周西荣已付购房款193，000元；2、宋菊平、徐玲娟支付赔偿款300，000元；3、宋菊平、徐玲娟支付房屋装修损失（按鉴定报告上的价格为准）；4、诉讼费由宋菊平、徐玲娟负担。
一审法院认为
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周西荣、宋菊平、徐玲娟就系争房屋以口头形式订立了买卖合同，且周西荣已支付部分购房款160，000元，宋菊平、徐玲娟亦将系争房屋交付周西荣，故双方的买卖合同于法不悖，应属合法有效，对周西荣、宋菊平、徐玲娟均有法律约束力，双方不得擅自变更或者解除合同。宋菊平、徐玲娟关于在2008年底已口头告知周西荣解除系争房屋的买卖合同的主张，因周西荣未予确认，且宋菊平、徐玲娟亦无相应的证据证明，故法院不予采纳。对此，周西荣应继续履行支付购房款的义务，宋菊平、徐玲娟亦应履行系争房屋在可办理产权变更登记手续后协助将房屋过户至周西荣名下的义务。而宋菊平、徐玲娟在收到周西荣部分购房款并已交付房屋，且未与周西荣合法解除买卖合同的情况下，于2011年3月将系争房屋另行出售给案外人，并实际将系争房屋过户至案外人名下，其行为系属违约，应承担违约责任。宋菊平、徐玲娟主张收到的购房款160，000元中有105，000元系宋菊平、徐玲娟儿子欠周西荣的赌债，对此无相应的证据证明，法院不予采信。而周西荣主张其已另行支付宋菊平、徐玲娟购房款33，000元的事实，亦无相应的证据证明，法院不予采信。因宋菊平、徐玲娟现已将系争房屋过户至案外人名下，且宋菊平、徐玲娟与案外人间的买卖合同已经法院认定依法成立，故周西荣取得系争房屋所有权已不可能，亦即周西荣、宋菊平、徐玲娟间的买卖合同目的已无法实现，周西荣要求解除双方的买卖合同，符合法律规定，予以支持。至于解除买卖合同后宋菊平、徐玲娟应承担的法律后果，因周西荣与宋菊平、徐玲娟之间未作约定，周西荣提出的要求宋菊平、徐玲娟返还购房款、支付赔偿款以及支付房屋装修损失等，合法有据，应予支持。至于赔偿款金额的确定，周西荣表示，宋菊平、徐玲娟因违约取得了530，000元的房屋差价，周西荣只主张300，000元，应属合法合理的要求，法院综合周西荣已支付购房款的情况，以及前后二份买卖合同金额的差价等，酌定赔偿款金额为285，000元。至于房屋装修损失金额确定，原审法院对双方无异议部分装修工程造价现值25，907元予以确认；对双方争议部分的装修工程中的门套油漆、地板砖等十项材料价格，可采纳华瑞公司的鉴定意见，确认金额为21，106元；对周西荣、宋菊平、徐玲娟争议部分的安装工程中部分工程量，根据周西荣和宋菊平、徐玲娟的意见，酌定金额为1，037元。据此，认定房屋装修损失金额为48，050元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条第（一）、（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除周西荣与宋菊平、徐玲娟间关于坐落于上海市浦东新区川沙新镇新德西路X弄2号103室房屋的买卖合同；二、宋菊平、徐玲娟应于判决生效之日起十日内返还周西荣购房款160，000元；三、宋菊平、徐玲娟应于判决生效之日起十日内支付周西荣赔偿款285，000元；四、宋菊平、徐玲娟应于判决生效之日起十日内支付周西荣房屋装修损失48，050元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，730元，鉴定费3，000元，合计12，730元，由周西荣负担1，034元，宋菊平、徐玲娟共同负担11，696元。
宋菊平、徐玲娟不服一审判决，提起上诉。
二审法院 驳回上诉，维持原判。
案例3
上诉人上海群峰音像制品有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第13048号民事判决，向上海市一中院提起上诉。
2007年8月16日高积明（乙方）与黄卫锋（甲方）签订了《动迁房权益转让协议书》，约定：甲方将系争房屋以（人民币，下同）49万元的价款转让给乙方，甲方预交房款的义务同时转让给乙方，甲方仍作为买方办理产权登记，甲方有义务协助乙方办理其中相关的手续，其费用全部由乙方承担，乙方获得受让权后，代甲方向房产开发商交付所需房款，差额部分直接交付甲方。案外人刘某某作为该协议的见证人签署了姓名。2007年8月17日，高积明向黄卫锋支付了购房款10万元，2007年8月20日，高积明向黄卫锋支付了购房款127，272元，2007年8月18日，高积明以黄卫锋的名义向系争房屋的开发商支付了房款262，728.74元，因房屋面积调整，开发商于2008年2月25日经结算实收系争房屋价款为262，163.47元。2008年1月始，高积明入住系争房屋，并以黄卫锋的名义缴纳相应的物业管理费等。2011年12月20日，黄卫锋取得了系争房屋的房地产权证，2012年5月14日经上海市某某公证处公证，黄卫锋向潘鑫出具了《委托书》一份，委托权限包括签订系争房屋的房地产买卖转让合同、代为办理系争房屋的交易过户、登记手续、代为收取系争房屋的房价款并代为收取下家的银行贷款等事宜。2012年11月1日，潘鑫作为黄卫锋的代理人与上海群峰音像制品有限公司（以下简称群峰公司）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：黄卫锋将系争房屋以110万元的价款出让给群峰公司，双方于2012年11月30日之前向房地产交易中心办理转让过户手续，群峰公司于2012年11月1日前支付110万元。合同中未约定系争房屋的交付时间。2012年11月2日，群峰公司和黄卫锋分别委托代理人（群峰公司委托高志根，黄卫锋委托潘鑫）向上海市浦东新区房地产交易中心申请办理过户手续，2012年11月14日，系争房屋产权登记于群峰公司名下。2013年4月19日，高积明向法院提起诉讼。
高积明诉称，2007年8月16日其与黄卫锋签订了《动迁房权益转让协议书》，约定黄卫锋向其转让系争房屋，转让价款为49万元，其支付系争房屋购房款后即对系争房屋进行装修并居住至今，系争房屋因动迁政策未能办理过户手续。当系争房屋符合办理过户条件时，其多次为过户事宜与黄卫锋交涉，但黄卫锋却提出了加价的不当要求，现黄卫锋又擅自将系争房屋产权转移至群峰公司名下，群峰公司和黄卫锋的行为侵害了其的合法权益，故要求法院判令：1、确认群峰公司和黄卫锋之间就上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，群峰公司将产权恢复登记至黄卫锋名下；2、黄卫锋协助高积明将上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室房屋产权过户至高积明名下；3、案件受理费由群峰公司和黄卫锋承担。
被上诉人辩称
群峰公司辩称，其与黄卫锋签订的房屋买卖合同合法有效，不属于合同法规定的无效情形。其与黄卫锋一起去系争房屋看房时，房屋内确实有人居住，但黄卫锋称居住人是亲戚、朋友，因其购房是用于投资，所以也没有催促交房，其向黄卫锋支付了房屋对价105万元，属善意购买人。高积明与黄卫锋于2007年仅签订了协议，但没有进行过户，高积明的权利仅是债权，高积明也没有支付房款的凭证，而其已经办理了系争房屋的过户手续取得了物权，物权优先债权，故要求驳回高积明的诉讼请求。
原审认为，民事活动应当遵守法律。2007年8月16日高积明与黄卫锋就买卖系争房屋签订的《动迁房权益转让协议书》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。对于群峰公司和黄卫锋就系争房屋于2012年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题，黄卫锋与群峰公司签订系争房屋买卖合同时，黄卫锋明知该房屋已经出售于高积明，其再次出售的行为属恶意，群峰公司和黄卫锋签订的买卖合同中约定了过户时间为2012年11月30日之前，支付购房款的时间为2012年11月1日之前，但群峰公司和黄卫锋于2012年11月2日就向相关房地产登记机构递交了申请系争房屋过户的手续，系争房屋于2012年11月14日登记至群峰公司名下，但就相关的房价款支付，群峰公司仅提供了公司的财务凭证，认为105万元购房款已经支付给了黄卫锋的委托代理人潘鑫，履行了支付购房款的合同义务，但经核实群峰公司提供的财务凭证为公司工资发放的财务凭证，无法确认为支付购房款的证据，群峰公司在未履行先合同义务的情况下取得系争房屋的物权亦非善意，且群峰公司和黄卫锋的行为已损害了高积明的合法权益，故高积明要求确认群峰公司和黄卫锋于2012年11月1日就系争房屋签订的买卖合同无效的诉请于法有据，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。高积明要求将系争房屋从群峰公司名下恢复登记至黄卫锋名下的诉请予以支持。根据高积明与黄卫锋签订的转让协议书，黄卫锋有义务在系争房屋符合过户条件的情况下，协助高积明办理过户手续，故在系争房屋恢复登记至黄卫锋的名下后，高积明有权要求黄卫锋协助办理系争房屋的过户手续。群峰公司就合同的效力及本案不应一并处理高积明要求过户诉讼请求的观点均不予采纳。黄卫锋、高志根、潘鑫经法院合法传唤未到庭应诉，视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条之规定，于二○一四年八月十五日作出判决：一、上海群峰音像制品有限公司与黄卫锋于2012年11月1日就坐落于上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海群峰音像制品有限公司应于判决生效之日起十日内协助黄卫锋办理上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室房屋产权登记变更至黄卫锋名下的手续；三、在上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室房屋恢复登记至黄卫锋名下之日起十日内，黄卫锋协助高积明就上述房屋办理产权变更手续，将房屋产权从黄卫锋名下变更登记至高积明名下。案件受理费14，700元、财产保全申请费5，000元、公告费820元，由上海群峰音像制品有限公司与黄卫锋各半负担。
二审法院经审理查明，原审法院查明事实无误，依法予以确认。
二审法院认为
被上诉人高积明与被上诉人黄卫锋就系争房屋签订的《动迁房权益转让协议书》合法有效，高积明据此对系争房屋的产权具有期待利益。上诉人主张高积明未实际向黄卫锋支付购房款，不仅缺乏证据予以证明，亦非本案争议，与上诉人权益无涉，故本院对上诉人的该项主张不予采信。本案的争议焦点是上诉人与被上诉人黄卫锋于2012年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》是否因双方恶意串通，损害被上诉人高积明的合法权益而无效。
针对上述争议，原审认定黄卫锋在已将系争房屋出售于高积明并已实际交付房屋的情况下，仍然与上诉人签订买卖合同并过户的行为显属恶意，并无不妥，本院予以支持。就上诉人而言，其虽与系争房屋权利人黄卫锋的委托代理人潘鑫签订买卖合同，但在上诉人支付购房款之前双方便于签订合同的第二天办理了过户手续，此举不仅不符合合同约定，亦不符合正常交易流程。而就购房款的支付，上诉人未能举证证明银行转账凭证上所涉金额为购房款的性质，也未能合理说明其将105万元打入上诉人公司发放工资专用账号，再从该专用账号打入潘鑫账号的缘由，其在一、二审期间提供的证据均无法有效证明其已经履行了购房款的支付义务。本案在签订买卖合同及房款支付过程的细节上存在诸多疑点，上诉人对此均无法合理说明，故原审认定上诉人取得系争房屋的物权并非善意，侵害了高积明的合法权益，具有事实依据，本院予以支持。
综上，原审根据本案所查明的事实判决上诉人与被上诉人黄卫锋签订的买卖合同无效并就合同无效的后果作出了处理，于法不悖，本院予以维持。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，700元，由上诉人上海群峰音像制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
案例4 【 （2017）沪02民终3768号】
上诉人不服上海市嘉定区人民法（2017）沪0114民初10852号判决，向上海市第二人民法院提起上诉
一审法院查明
2012年10月19日，杨某与秦某签订《拆迁安置房(预售)买卖合同》，约定：杨某将系争房屋作价人民币630,000元出售给秦某2012年11月13日前秦某向杨某支付了50万房款，余额于房屋符合动迁房过户条件后杨某将房屋产权过户给秦某并将全部户口迁出当日支付。秦某如约向杨某支付房款500,000元后，杨某将系争房屋实际交付秦某实际占有使用至今。2016年4月杨某多次要求秦某上涨房价，秦某未同意，杨某拒绝将系争房屋产权过户至秦某名下。
杨某第二次出售系争房屋于徐某，并将房屋过户至徐某名下。
秦某遂诉至一审法院，请求判决1、确认徐某与杨某就买卖系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2、将系争房屋涤除抵押后恢复登记至杨洪明名下。
被告徐某辩称，在签订购房合同时不知道房屋已出售给原告，直到过户前提出提前交房，徐某才知道杨某和秦某之间的纠纷。徐某与杨某不存在恶意串通，购买合同有效，驳回秦某的诉求。
一审法院认为
秦某以徐某与杨某间存在恶意串通，损害第三人利益为由，主张确认徐某与杨某之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，即应就恶意串通并损害第三人利益一节进行举证，现秦某提交的证据并不足以证明徐某与杨某之间存在恶意串通情形。另，徐某提交了证据证明其购买系争房屋系通过中介居间介绍，买卖双方签订了房地产买卖合同，其已支付了绝大部分款项并办理了纳税、房屋产权过户登记手续。因此，秦某主张徐某与杨某存在恶意串通，缺乏依据，其要求确认徐某与杨某之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋恢复登记至杨某名下的诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回秦某的全部诉讼请求。
二审法院确认一审法院查明的事实。
二审法院认为
1、杨某分别与秦某、徐某签订的房屋买卖合同均有效。
2、在所有权人“一物数卖”合同均有效且各买受人均要求实际履行合同时，一般应按照办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
本案中，秦某早在2012年10月即已就系争房屋与杨某等签订了买卖合同。此后，秦某按照合同约定支付了大部分房款，系争房屋已实际交付并由秦某占有使用至今。在此情形下，秦某有理由对取得系争房屋所有权寄予充分信赖及合理期待。此种信赖和期待既符合常情常理，也有相关法律规定和公序良俗作为支撑，受到法律的相应保护。秦某对系争房屋享有的上述期待利益，不仅依法约束作为合同相对人的杨某，要求其在合同解除或秦某同意前，不得擅自处分系争房屋；而且当然可以合理地约束徐某履约程度较轻的其他买受人，要求他们在前手买受人放弃交易或解除合同之前，不得擅自办理系争房屋所有权变更登记手续。从权利保护的顺位来看，显而易见的是，在徐某与杨某商定办理系争房屋所有权变更登记时(2016年7月26日)，相较于徐某，秦某显然履约程度更深，理应享有更加优先的权利保护顺位。在一、二审庭审中，徐某均自认，其在办理所有权变更登记前，已明确知晓系争房屋已售予秦某，秦某实际占有使用多年，目前正与杨某发生争议，并无放弃房屋权利的意愿等事实。在上述前提条件下，徐某仍继续与杨某办理所有权变更登记，并申请了“加急办理”手续，属于明知自身行为将损害他人合法权益，仍放任此种结果发生的情形。至于杨某，更是明知自身行为违反合同约定、损害对方合同权利，仍积极地加以实施。因此，徐某与杨某相互配合，在明知秦某对系争房屋享有受法律保护的期待利益的情况下，仍擅自办理所有权变更登记手续，违反了相关法律的规定，损害了秦某的合法权益，上述所有权变更登记依法不能发生对抗秦某的法律效果。
判决结果
一、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初13013号民事判决；
二、徐某、杨某应于本判决生效之日起10日内共同将北京银行股份有限公司上海分行、上海市公积金管理中心设定于上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权予以涤除，将该房屋所有权恢复登记至杨洪明名下；
三、对秦某要求确认徐某与杨某就买卖上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。
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