信贷环境收缩的情况下，开发商该从哪里找钱？

房价飞涨，政府一直说要进行房地产调控。如果说限购、限价这些调控政策都只是让开发商皱皱眉头的话，信贷环境的收紧就是捏住了开发商的一边脖子。

从2017年中开始，信贷收紧的阴影就笼罩在每个非国企开发商的头上，本来盼着2018年第一季度银行按惯例会稍微放松下贷款，谁知情况反而越演越烈。银行对房企的授信额度也在不断收紧，四大行不少分支机构、还有一些股份行新增的房企授信业务都比较紧张，项目的准入更为严格，开发贷必须满足“432”条件，并购贷款也在收紧。

一言蔽之，哀鸿遍野。

银行贷不到款只能靠快速销售回款了，于是回款不达标的话“杀一个财务祭天“（这是玩笑），和“通宵出图“”赶工（这可不是玩笑）的现象也就不难理解了。

除了银行贷款和销售回款，还有没有其他的途径呢？自然是有的，金融市场产品结构复杂、法规繁多，针对地产的金融产品究竟有那些？具体又是适用怎么的情况呢？如果只看融资方面的材料，难以与房地产开发的对应，容易令人云里雾里，实际操作性也低。

《房地产投融资与开发法律风险及对策》就是比较难得的专门针对房地产市场的投融资情况，从法律的角度进行介绍和分析的书籍。

主编颜学海在房地产法律领域积累了近20年的经验，他不仅仅是上海海华永泰律所的高级合伙人，也是复旦、交大等名校的客座教授、同时也是政府的专家团成员。有了商界、学界、政界的三重身份，也有丰富的从业经验，这本《房地产投融资与开发法律风险及对策》的权威性与实操性是毋庸置疑的了。

《房地产投融资与开发法律风险及对策》全书分两大部分，上部针对房地产投融资部分，下部针对开发部分。其中投融资部分囊括了并购、信托、资管、私募、上市、证券化、银行贷款及众筹等途径，开发部分则从土地到建设到销售均有涉及，全面而实用，可以作为百科式工具书备查，也可以通读作为知识结构的梳理。

那么，在信贷环境收缩的情况下，开发商该从哪里找钱呢？

国内房地产融资途径单一

既然除了银行贷款，实际上还有并购、信托、资管、私募、上市、证券化、银行贷款及众筹等途径，为什么还说途径单一呢？

很简单，因为其他途径不是很难，就是很贵。

从大环境来说，国家对资本市场的管控本来就非常严格，在房地产融资方面，更是如此。公司上市、债券、信托等途径，收法律和政策多重限制。国外很多成熟的房地产融资渠道，国内都暂时没有政策空间可以顺利发展。

同时，国内还有大量的小开发商，因为发展规模和企业管理等问题，根本没办法找到其他融资途径，只能靠银行和回款了。

国内房地产融资途径各自的特点

1、银行，程序简单、效率高、利息低，但如上文所说，对开发商自有资金和项目开发程度要求高，信贷额度也越来越小了。

2、并购，主要是股权并购，一般是收购方短时间持有项目公司股权，在到期后溢价转让退出。好处是有控制权风险较低，同时简单直接，不受企业间借贷限制，缺点是或有债务风险。

3、信托，包括房地产集合资金信托（传统意义上的信托）和房地产投资信托基金（即大名鼎鼎的REITs）。传统意义上的信托性价比不高。简单来说，信托利息低的，跟银行贷款一样需要的证照太多，不如直接银行贷款；股权型信托，利息太贵。但信托本身可以做一些优先劣后的结构设置，灵活度高。至于REITs,监管严、税负重，需要等待政策扶持成长。

4、资管，与信托类似，均为金融机构对资产进行经营运作的途径。信托与基金的资管也属于资管范畴。总体而言，资管投资灵活度更高。

5、私募基金，更灵活、更贵，需要大地产商才能运作。但风险也高，个别基金更是在非法集资、非法经营的边缘徘徊。

6、上市，包括境外上市和借壳上市，来钱多，难度大。国内上市难，香港、新加坡是开发商的热门首选。

房地产不同阶段的融资手段选择

房地产在不同阶段，可以选择的融资方式不同。

[if !supportLists]1、  [endif]项目准备阶段，主要支付土地款，基本只能靠自己，要么就是靠别人（并购），个别大开发商也可以试试信托、私募基金等。

[if !supportLists]2、  [endif]项目开发阶段，主要是开发建设支出，一般靠银行贷款（难度加大），或者靠“拖着“（建设施工公司垫资）；同样，大开发商也可以信托、私募基金等。

[if !supportLists]3、  [endif]房产销售阶段，这个时候资金没那么紧张了，因为有最大的现金流入——房款进来了。这个时候开发商为尽快收回资金会辅助购房者完成抵押贷款。同时，此时因为开发进度成熟，其他途径融资也比较容易了。

转眼间，房地产行业发展已经近三十年了，随着市场发展的成熟，地产行业的资金密集特征越来越明显。行业兼并的战斗已经硝烟滚滚了，要求生存，只能尽量做大规模，提高周转，同时广开渠道，争取多元化的融资途径，才能在投融资这场肉搏战中胜出。

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