共有产权房会像今晚即将到达的冷空气一样，冷却目前广州火热的楼市吗？

2020年12月30日，广州市开始面向符合申购条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区及黄埔区稳定就业或长期落户的无房家庭，推出1366套共有产权房。

这无疑是国家的仁政，刚需的福音。

本次推出的共有产权房，在黄埔区，楼盘名为榕悦花园。位于黄埔区与增城交界的地方，靠近新塘，在地铁13号线南岗站与沙村站中间（距离南岗站直线距离约1.5公里、距离沙村站直接距离约2公里、距离鱼珠站直接距离约16公里）。

地段不能算好，但也不差，至少周边发展成熟，生活便利。

其实这也能理解，有人参与就会有利益的权衡，政府肯定不会把太好的地段用作共有产权房的建设。

售卖均价12000元/平方米，承购人产权份额比例为55%，政府产权份额比例为45%。

我看了下，附近的佳兆业城市广场目前卖3万左右，隔壁10几年楼龄的宏康花园2万左右。

所以，价格没的说，很实惠。

那么，能不能买？

01 共有产权房的优缺点

优点，显而易见，就是能以远低于市场价的价格，获得了一套房子100%的使用权，相当于政府所拥有的45%，免费给你使用。

然而，缺陷也很明显。

1、申请资质严格。

买共有产权房的条件还是很严苛的，先要满足普通配售条件：

来源：中国广州发布

即使满足了普通配售条件的，还有可能被满足优先配售条件的截胡：

来源：中国广州发布

所以，要申请上共有产权房，并非易事。

2、权利义务存在一定程度的不对等

根据《广州市共有产权住房管理办法》，购买共有产权房后，虽然你只拥有55%的产权，但是需要承担全部的物业管理费、专项维修资金，而且不能将房子出租或出借。

而且，这个55%，是按照1.2的定价，除于周边商品房前6个月的均价得来的。所以买共有产权房，其实本质上，是你花周边商品房的单价，买了共有产权房55%的产权，获得了100%的使用权。那么问题来了，这个共有产权房本身真实的价值，能够达到周边商品房的均价吗？

有点绕，需要点时间消化哈！

3、大概率要放弃房子的金融属性

我们知道，买房除了住以外，还能升值，虽然共有产权房转让的时候，自有产权的增值部分，可以被我们收入囊中，但是共有产权房作为新物种，其升值潜力还未经市场验证，是个未知数。

不过可以肯定的是，即使涨，涨幅肯定也不会超过商品房。

4、置换难度大

根据《广州市共有产权住房管理办法》，转让只能转让给具有购买共有产权住房资格的人，前面说了，买共有产权房条件很严格，所以到时想置换找人接盘，难度会很大。

而且，只要买了共有产权房，以后你、你的配偶、子女，在买商品房前，都得先把手头这套共有产权房转让才行。

非常非常麻烦。

5、质量要打个问号

还是那句话，只要有人参与的事情，就会存在利益权衡。

既然共有产权房卖的这么便宜，那么在建设的时候，开发者出于成本考量，在用材用料上，肯定会想方设法节省成本。

所以，这个世界从来没有免费的午餐，这是真理。免费的同时，都对应着一定的代价。

02 对楼市的影响

个人以为，广州这1366套共有产权的入市，对当前的楼市影响微乎其微。

为什么？

1.共有产权房和商品房，在本质上是两个不同的物种，所面向的人群是不一样的。

商品房兼具自住和投资属性，而共有产权房以自住属性为主，是“房住不炒”下，为了满足中低收入群体住房需要的产物。

2.目前货量不多且准入门槛很高，对供需两端的影响都不大。

3.共有产权房面向群体是中低收入人群，而决定核心城市价值板块房价天花板的，是高收入人群的购买力。

4.上海自2010年便开始启动试点共有产权保障住房制度，已累计完成签约11.5万套，然而上海的房价，该涨依然涨，且目前又驶上了新一轮上涨周期的车道。

所以，共有产权房的政治意义会更大一些，对楼市的影响目前暂可忽略。

03 尾声

共有产权房能不能买，其实没有一个统一的答案，毕竟每个人的情况都不一样，我们要做的是，了解共有产权房的优缺点，然后结合自身情况作出最契合自身利益的抉择。

而广州的楼市，仍将继续一路高歌，直至迎来新一轮的调控。

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