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坑爹的转让费(三)

坑爹的转让费(三)

作者: 455ccefbe8bb | 来源:发表于2019-02-25 01:29 被阅读30次
坑爹的转让费(三)

《坑爹的转让费》系列已经更新了两次,收到了很多朋友的关注

目前两篇累计获得点赞超过五百,我还专门挖了个坑,推出了一个假的《坑三》,居然也骗了小一百赞。

之后公事繁忙,一直没有时间更新,今天忙里偷闲把第三篇写出来,重点聊聊签转让合同时需要注意的细节。

需要重点强调,并作免责声明的是:以下内容都是我作为一个非法律专业的小生意人摸爬滚打出来的经验,所有涉及法律法规相关规定的内容,都是我个人的理解,如果有偏差错误的地方在所难免,文章内容只给大家做个参考,遇到具体问题请咨询专业律师。因法条解读问题带来的任何损失本人概不负责,毕竟你听了我的建议省了钱也没分我一半不是。

据现代快报报道,在南京丹凤街的麦当劳餐厅最近因为租赁的问题关门了两个月。原因就是,出现在租赁合同上。

该麦当劳原先与一家公司签订了长达11年的租赁合同,租约到2024年5月截止,但是突然遭到新房主来收房子,并且拿出了物业和房产证明。而对于麦当劳的这份租赁合同,房主一无所知。原来跟麦当劳签订租赁协议的人伪造了原产权方的委托协议,而在去年该处房产的产权又经过拍卖换了主人,因此出现了这样尴尬的场面。

事件最后的处理结果如何,我没有持续关注,以麦当劳这样的国际巨头公司,肯定会有成熟强悍的法务人员出面处理协调,但无论如何,遇到这种闹心事也是多多少少会吃点亏。

所以,签订合同时首先要明确

【1】该商铺到底能不能出租

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》:

1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。(也就是违章搭盖)

是不允许出租的!!!

这一点很多人不在意,即使是在成都春熙路这样的商业街,也有很多商铺就是违建,但是因为房东吃得开,上下打点,违建也是百年违建,但接手这种商铺,就是一句话叫与虎谋皮,说白了就是赌大小,一旦出现任何问题,你的租赁合同就是一张废纸。做生意不可控的因素已经那么多,何必再给自己加这么一个。

【2】出租人是否是产权人

如果出租人是房东(产权人),那就请他拿出有效的产权证(如果没有房屋产权证明,要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等),并根据产权证对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查,避免张冠李戴,以假乱真。

如果出租人不是产权人(比如房东比较忙在外地,是直系亲属代为出租),在签订合同时,必须要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。如果房屋所有权人是一人以上,应由房屋共有人共同出具授权委托书。

如果出租人是二房东,这种情况最常见也最复杂。我刚出道的时候就吃了二房东的亏,不过那个案例更多的是人性方面,贴出来给大家看个热闹。

如果出租房是二房东,一定要搞清楚你和二房东之间的关系是转租还是转让(简单点说,转让就是你给二房东转让费,二房东滚蛋,你按二房东和原房东的合同,原样和原房东重新签。转租就是不用支付转让费,但二房东在原房租基础上加一定比例,每月多赚你一笔钱),如果是转租,一定要弄清楚二房东是否有转租权,如果二房东不具有转租权而擅自转租,原房东又不同意转租,原房东可以解除和二房东之间的租赁合同,直接收回店铺,你的一切损失只能找二房东赔偿,这个维权的坚信程度不言自明。即使二房东有转租权,二房东和原房东之前的原始合同剩余时间还有多久也至关重要,超过原合同期限部分的约定是无效的。

【3】转让的是店铺口岸还是生意

我曾经说过一句话,我绝不会接手任何同行转让的生意。

转让口岸意味着我只是接手这个店铺,你干美甲干不下去,我接手重新装修卖猪蹄就能火,这是两件完全不同的事。但接手生意就复杂了,第一,接手生意的转让费往往高于接手口岸,第二,接手了生意我还是必须要重新装修,因为之前的店要转让,唯一的原因就是生意不好,如果不重新装修,那消费者对它的原有印象是不会变的,以后你的生意绝对受影响。第三,如果接手了生意,之前的店发放了会员卡、提货券,很有可能悄悄把会员卡的钱提走了,然后顾客找你来闹事。只要经营的是同品类,那绝对是有口说不清。第四,但凡出来做生意的,绝大多数人不是傻子,虽然我对自己的经营能力很有些自信,但之前人做不好的生意,至少在一定程度上证明了选址的不理想,我接手继续做难度也会提升,不如去开拓空白市场,白纸好作画。

综上,接手生意的弊端很多。

但如果一定想接手对方的生意,很多人其实是看中了对方的证件,那么营业执照等证件能转让吗?

一般个体工商户的营业执照等证件是不允许转让的。

如果对方是企业营业执照,那你只需按企业类别,与原投资人签订相关转让协议,并向相关部门做出变更登记即可。不过要注意的是,企业承租店面协议、员工劳动合同、原公司对外债务、欠税一般不因股东变更而受影响,合伙企业债务欠税、个人独资企业债务欠税,则要与出让方谈好债务承担问题,要将以往与它有关的单位、人员联系到,通报转让情况,尽可能查清工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷情况,分清责任,避免以后发生纠纷,不要稀里糊涂替对方背上债务!

【4】租赁房屋是否有餐饮条件!!!

这条我全部加粗,就是因为连我这样自诩老司机的人都在去年吃了个大亏,直接经济损失四十余万,而品牌受挫,团队解体等带来的损失更是无法统计。

2016年1月1日起施行的《大气污染防治法》第八十一条明确规定:排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用,或者采取其他油烟净化措施,使油烟达标排放,并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。

禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

也就是说,餐饮过去最喜欢的黄金地段,住宅底商,是不可以经营餐饮的!!!

对于居民住宅楼下的房屋,如果该房屋以前不是开设餐厅,餐饮老板在签订租赁合同前要格外注意审查:该房屋是否通过规划部门审查可以开设餐厅,是否预留了防治污染设施位置,是否预留了排烟竖井和排水管道?餐厅开业后能否解决油烟、异味、废气、噪声等扰民问题?

如果没有具备上述条件而贸然签订租赁合同,很可能因为无法办证而遭受损失,或者因为群众投诉强烈而被环保、消防、工商等相关部门予以查处!虽然目前绝大多数地方对这一点还没有强制执行,很多住宅底商的餐饮依然欣欣向荣,但一旦发生环保督查组整风的事情,一定是首当其冲,所以大家一定要千万小心。

这一点上不要单方面只信听房东的话,有条件的话,应该到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。比如:这个场地开办餐饮是否扰民,附近居民同意吗?是否符合消防部门的相关规定,有消防手续吗?千万不要被房东或者中介的大话所感动。

以上是我关于转让店铺的一些要格外注意的事情进行的梳理,但还是想提醒大家,要确保所签订的合同完整有效,签合同时可以咨询专业律师,并在签署合同后去公证处进行公正,在这些地方多花一点钱,以后的经营就少了许多麻烦。

创业有风险,转让需谨慎。下一篇《坑爹的转让费四》我们重点聊砍转让费的事,这是最难也最不确定的环节,我会以案例的形式讲一讲我自己经手或在付费咨询过程中遇到的一些关于砍转让费的故事。

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