坑爹的转让费（二）

坑爹的转让费（二）

之前写得第一篇，作为引子，简单讲了下转让费的前世今生，本来说赞过50就更新第二篇，结果一天快点了200赞，我很欣慰，大周末的，专门加个班赶出第二篇来（此处应该有掌声），我们重点聊一聊转让店铺时一定要注意的点。

首先，我们来看看到底转让费的定义是什么吧

转让费是指租户在店铺租期内(未到期)征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。

上边这段引用自百度百科

我们先来划重点

1谁来收取转让费

注意，转让费是交给上一任租客的，房东本人是不收取转让费的，谁得益谁负责，而上一任租客拿了钱就走了，后边发生什么都很难再找他负责了，所以，转让费是沉没成本，不要听上一任租客说将来你不做了也这么多转让出去就行了的鬼话，转让费必须算作硬性成本，谈低一分钱都是好的，毕竟谁知道你将来能不能转出去呢。

（也有房东通过其他手法变相收取转让费的，有利有弊，以后我会聊到）

2征得房东同意是大前提

首先要搞明白的是，转让店铺是要你跟房东本人签租赁合同的，你跟上一任租客之间的转让合同是一锤子买卖，他拿钱就走了，所以，在没有见到房东本人之前，一分钱都不要给。

正确的流程是和上一任租客谈妥转让费后约房东三方面谈，首先和上一任租客签转让合同（但是不能给钱），再和房东签订租赁合同，合同内容备注完成转让合同后生效，之后再和租客完成支付（记得留收据和银行转款记录，千万别脑残到给现金还不留收据）。

3转让的是什么

房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等，一并转给下一个租户。

这个里边其实说得非常明白了，注意我标黑体的字—【租赁剩余期限】

举个例子，上一任租客和房东签了五年协议，自己经营到还有三天到期，然后你去转让了，转让费10万，好的，恭喜你，你十万买了3天商铺的使用权，哦对了，房租另外算哦（也有可能上一任租客比较大方，那三天房租就帮你出了），当然，三天后房子里的破铜烂铁你可以全部带走，装修如果有兴趣也可以拆了带走，但是要还原到初始状态。（鬼知道初始状态是什么样子，比如房东说我这个房子以前是豪装，你们给我改成简装了，现在给我复原成豪装，估计你死的心都有了，虽然这种奇葩房东不多，但稍微给你找点小麻烦坑个几千上万基本是很容易的事，之后我写合同细节的时候会再提及）

需要注意的是，当上一任租客的五年合同三天到期后，房东完全可以不续租给你，或者大幅度提升房租，这是合情合理而且合法的行为！之前有一个小朋友用值呼跟我咨询转让的事，说上一任租客还有十几天到期，催他们尽快转让，被我及时喝止，不然后果不堪设想。

除了剩余租期，就是所谓的目前的项目了，什么带技术转让都是扯淡，他自己赚钱不可能转让（或者说长期经营的投入回报低于一次性收取转让费的回报），你接手能赚钱你自己信吗？我们转铺子就是转个口岸，千万不要继续经营原来的项目，否则必死无疑。

上边我们简单分析了下转让费的性质，尤其是要弄明白转让费转的是剩余期限，以及支付的流程应该在一切都已经签订之后，最后才支付费用（当然，之前也许会收点诚意金之类，但个人认为金额不宜过大，并且需要要收据！！！如果可能的话，尽量在谈判过程中要求在收据上备注如果因为对方原因导致转让失败，双倍赔偿）

接下来我们还是以这个定义为依托，说明几种特殊情况

1，我转让的店铺，本身房租低，合同还有3年到期，但房东要求转让就涨房租

这种属于明显的违约行为，可以和房东沟通下，如果房东不讲理就算了，将来麻烦会很多。

2上一任租客要10万转让费，但让我告诉房东只有5万

千万不要，首先从保护自己的角度上讲，转让费和房东没什么关系，但转让要经过房东同意，你现在告诉房东五万，将来你想转10万，万一房东不爽了怎么办，接下来从人情上讲，上一任租客是一锤子买卖，房东要经常接触，干嘛帮着外人骗熟人。

3房东自己要收转让费是怎么回事

房东是不可以收转让费的，但有的房东为了变相赚钱，会把店铺简单装修，收一笔装修费，那这笔费用就变成了转让费的起点，在一次一次转让过程中被不断抬高

房东收转让费的问题就是起点高，他们先收了好几万，之后的租客就会从这开始加，不像那种没有原始底价的，增速比较慢，好处是所谓的冤有头债有主，即使将来的转让费被炒到了20万，房东也要为原始的几万块负责，聊胜于无。

4转让费是不是只会涨不会减

当然不是，其实就是个博弈过程，所以说知己知彼很重要。

5转让费有没有标准，多少钱合适

没有标准，既没有法律法规，也没有江湖惯例。唯一能说的就是根据供需关系。普遍来讲，房租和转让费成反比例关系。房租越贵，转让费越低，房租越便宜，转让费越高。其他的就看上一任租客怎么想了。

以上是一些常见的转让费话题，下一篇我们聊聊签合同需要注意的细节和如何砍转让费，赞多少更新呢?你们看着办吧。