2017年转瞬即逝，已是立冬时分。这一年的投资收益是否还算满意？除了国内的投资项目，相信已经有不少人正在持续的关注着世界排名第一的美国大市场，寻找可以获利的机遇。前海鹰眼致力于发掘美国本地拥有高收益的房地产投资产品，对于美国房地产市场一直以来都有高度关注，并在本地成立公司以支持业务需求。所以接下来，鹰眼将带领大家分析美房市场情况，从市场泡沫、市场需求、供给情况等方面进行分析，出品《2017鹰眼美房分析》系列文章，请大家持续关注。
美国一直是被人关注的焦点，房价是国人眼中的投资利器。然而目前有数据显示，美国房价已经基本回升至2008年经济危机前的水平。不禁又让人联想起次贷危机所带来的创伤，而担心不已。
数据来源：CEIC
房屋的价值相同是否就意味着危机也会再次发生呢？这个答案是不确定的。大家都知道，次贷危机的主要原因是信贷违约而导致的流动性危机，由杠杆率、购买力、金融信贷条件以及违约率四个方面的指标同时作用而导致。即大家并没有相当购买力的情况下，银行和金融机构协商政策，增加杠杆使得人们低门槛贷款购买房屋，同时政府连续加息而加重了购房者的还贷负担，最终市场风险加大到无法调节而崩盘。那么，目前的房价与之前的区别就在于，本轮房价上涨是依靠资产净值增长而增加，并非杠杆驱动。
01 GDP水平稳步上升
数据来源：Wikimedia Commons
数据来源：Wikimedia Commons
2016年统计数据显示，美国全年GDP国内生产总值约为18万亿美元，同比2015年增长2.9%。其中，加利福尼亚州、德克萨斯州、纽约州名列前三，分别占据14.1%、8.76%、8.06%。
数据来源：CEIC
数据来源：光大证券研究所
今年美国人均购买力平价GDP为59495.34美金（约6万美金），而Zillow上统计当前美国房屋的中位价在202700美金（约20万美金）。足以说明，美国人的购买力水平已经完全可以支付起一套普通房子的费用，且并不会造成过高的负担。
另外值得一提，次贷危机之后，美国政府强化了金融监管，颁布了《金融监管改革法案》，新成立了金融稳定监管委员会，以及消费者金融保护局，并且颁布了更趋严格的宏观审慎法令法规。这些政策进一步降低了美国房地产体系的系统风险。
02 美国房屋并非泡沫重现
数据来源：UBS
红色为泡沫风险，黄色为房价高估，绿色为房价公允，灰色为房价低估；实心点面积越大泡沫指数越大
瑞士联合银行集团2017年统计了全球泡沫楼市分布，加拿大多伦多位居榜首，伦敦和香港也出现在泡沫风险地区。从数据中，不禁发现，多数热门城市都出现了泡沫现象。当然也包括美国的旧金山和洛杉矶。除了注意到泡沫城市之外，值得注意的是，榜单中的最后五座城市，波士顿、新加坡、纽约、米兰、芝加哥的房价未来仍然非常有投资价值。这些城市过去三年一直都处于正常状态，泡沫风险指数非常小，芝加哥的房价甚至被低估。并且这五座城市中，有三座都来自于美国。所以，可以说美国的楼市是非常值得人们关注的。
这里要引用一个指标：售租比
这个指标的计算方法是：房屋价格 / 年租金，所得出的比值即为售租比。对投资者来说，这个比值越低越好，可以理解为靠租金多少年可以赚回这套房子，比如说，租售比为15，那意味着15年可以收回房屋投资金额。
我们从zillow上找到了美国一些经济增长比较好的城市做对比，发现目前美国西南地区的经济发展相较于其他地区有一些优势。主要集中在加州和德州。售租比来看，德州整体的比值偏低，也就是高租金低房价，是值得关注的地区。
03 人口流动看经济走势
2016年，全美净流入排名（按流入人口净值）
1、佛罗里达州
2、德克萨斯州
3、北卡罗来纳州
4、华盛顿
5、俄勒冈州
2016年，全美净流出排名（按流出人口净值）
1、纽约州
2、伊利诺伊州
3、新泽西州
4、俄亥俄顿
5、宾夕法尼亚州
数据来源：United
*United为美国最大的搬家公司
人口的流动也会意味着经济的流动方向，美国人民也在通过自己的形式，证明着经济的发展趋势，人口增长的地方也就意味着经济走势被人看好。从地图中看，排名靠前的净流入地区主要分布在西北和南部地区，而人口流失排名靠前的净流出地区主要集中在东北区域。从整体来看，美国西部和南部地区是目前投资比较值得关注的。
这一讲就到这里，对于美国的泡沫，相信大家心中也有了一定的答案。那么美国市场又为何会被持续看好呢？我们下一讲，从市场需求方面来进行分析。
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