01 房闹和契约
最近几天，各处房闹事件引起了大家普遍而热切的关注。房闹，其实说白了就是楼市降价，之前买贵了的业主不甘心，向开发商讨要说法。
而就在昨天，有家开发商——号称天朝地产界老大，曾经声明“恪守契约、绝不退款”的万科，竟然给之前买贵了的业主退款了！
有人认为，房闹是违法的，严重有违契约精神，而且如果容忍这种现象的存在，会严重助长投机之风。因为只要房价跌了，不仅郭嘉会出手维W，房地产商也会退钱，所以买房会成为万无一失的投机（抢劫）工具。
万科，一边喊着要“活下去”，一边上演了一出退款息事宁人来安抚房闹的好戏，完美诠释了什么叫——优质资源按闹分配。
当所有人都这么想也这么闹的时候，人们会把手里的以及能借到、贷到的每一分钱都拿来买房。据说，全民投资房产就这么来的。
于是，近十年来，房价如得到仙鸡，一飞冲天也就在所难免。
02 逻辑和人性
价格仅且仅取决于两个方面的要素，供给和需求。
有人说这是经济学的一个假设，但我觉得这是逻辑井然的钢铁事实。
这方面的例子其实很多，比如，同样是饮用水，在不同的国家和地区，它的售价是不一样的，比如在沙特，一桶水可能就值一百元，而在中国，一桶水只值5元6元。这就是因为，不同的地方的，水的供给不一样，沙特特别缺水，而他们又不能不用水。
同样，如果你给自己的汽车加一箱油，在沙特阿拉伯可能只需要5美金不到，而在中国，则需要50美金，同样的需求，同样的资源，但因为供给量不一样，价格就相差甚远。
说到房子应该完全市场化，很多同学可能理解不了。如果郭嘉宏观调控会造成很多社会问题，问题很严重的好嘛？于是，要么讲情，觉得天下为公，应该居者有其屋；要么讲德，老百姓和穷人怎么办？
讲这些话的是，其实是分不清刚性需求和弹性需求的关系。所谓刚需，就是我今天必须要吃饭，至于吃什么在哪里吃我都必须吃，否则就会饿毙了。而弹性需求则是我不仅要吃，还要吃肉，吃海鲜，更多的可能还要坐在采光好高大上的构筑物里。
这样看来，现在的大多数住房，其实都是弹性需求，属于改善性质的。既然是改善性质的，那么要求就没有尽头，我觉得180平米的房子也太小，因为马云据说住着3000平米的湖边别墅。
03 神话和未来
基于供求决定价格这个基本假设（事实），我们来看，天朝的房地产市场。
先从供给端说：中国的房地产价格，很大程度上取决于土地价格。大家想一想，土地价格是谁在控制，土地价格，如果不降低，那么房价就没有下降的基础，而土地供给，是由郭嘉来统一配给的，个人是没有办法自己修房盖屋的。目前来说包括农村农民，现在建房盖屋都需要去当地土地爷那里盖红头大印的。
根据不完全数据统计，在房地产最终价格中，土地几乎占到了60~80%的成本，而建安成本呢，大概最多不到10%，各个地方的建安成本大致在1500-2000元左右。
再看需求方面：既然顾及一定土地的量，供给是一定的，那么，房地产开发量那也就是一定的，加上总人数大致一定，也就是没有大的变化。那么就接下来就涉及到一个问题，就是好多好多人，在抢一个资源，尤其是优质的资源（比如城市中心），只能少数人得到，那么价格就自然而然上来了，这个是毫无疑问的吧？
由此简单推论：目前的这种土地制度不改变的话，房价上行肯定是主题，还是往上走，而且中国的城市化，集中度越来越高，少数城市的房价只会越来越高，而且，少数城市的房价高以后，带动二线三线城市，也会越来越高，最后有些少数，七八线城市，房价也可能上10000+。
中国人口的总量，不会有太大的变化，或者说一直在微量增长，而土地供给一直，如果没有大的变化，就会造成房价一直稳定上升。
04 道德和法制
当然，谁都明白，任何物品都不可能一直涨价，房价事实上也不可能一直保持上涨。问题是究竟要涨到哪里，谁会是最后一波接盘侠。
如果我们不经济规律办事，市场就会孕酿出另外一个姊妹，叫做道德风险。
所谓道德风险，是指“从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。”或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。
这方面的栗子，最典型的就是中国特色的“刚性兑付”。刚性兑付，最初说的就是为了避免一些国有企业的破产，政府会出手——由自己或者强令银行兜底，强行地将本该发生的违约事件化解，也就是说，政府会人为地将违约的风险降到零。
这次房闹退款事件，实质上就是一种不讲规则的刚性兑付，只是兜底的是气大财粗的万科。
而一次次的调控，一次次的绝望，一次次的诠释了：
实干误国，地产兴邦！
要不，这事儿，大家也帮转发并@崔永元？
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