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一般来说，房地产市场上出现“零首付”、“分期首付”现象的原因在于调控政策压力大，楼盘销售情况堪忧，由于开发商有资金回款的压力，需要加快出货，就通过为买房人短期内“垫首付”来套取银行贷款，以缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力。
一、 “零首付”、“分期首付”产生背景
国务院于2010年4月17日印发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），该通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定；
2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会也印发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。上述政策的出台限制了首付款比例，将一部分有购房需求但资金不充足的人挡在了购房门槛之外，也直接导致楼市成交量下降。在这种情况下，各市场主体，对首付款实行分期贷款甚至贷款，使大部分有购房意向的人，在支付很少首付款甚至零首付的情况下实现购房的愿望。
二、房产交易“零首付”、“分期首付”的表现形式
商品房销售中的首付分期是指开发商与购房者签约时，购房者在开发商的协助之下，通过向开发商或开发商的其他关联主体借款，获得首付款项，以满足相关政策及银行贷款的要求，通过办理银行贷款手续完成购房，购房者仅需支付首付款的一部分，并在一定期限内另行付清首付款的一种商品房销售方式。
具体形式有以下两种：（1）由开发商直接垫付部分或全部首付款，并出具首付款的足额发票，由购房者先行办理银行贷款手续，在约定时间内将剩余首付款付清。实践中，存在购房者直接欠开发商房款或者开发商提供借款两种方式。（2）购房者的首付款来源是由第三方向购房者提供的，第三方可以是开发商的关联方或是有放贷资质的平台公司，开发商并为购房者的借款提供担保。
三、有关“零首付”、“分期首付”的主要模式及法律规定
2017年9月29日，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号），其中第一条严禁违规提供“首付贷”等购房融资规定，(一)严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。(二)严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。互联网金融从业机构和小额贷款公司不得以线上、线下或其他任何形式为购房提供首付融资或相关服务。”该通知进一步明确不管是房地产开发企业、房地产中介机构还是小额贷款公司均严禁从事“首付贷”业务。
2018年7月9日，河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》（豫建房管〔2018〕29号），第三部分规定，房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：13.实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。同时还进一步规定如果违反的话，根据情节轻重，由当地房地产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》（豫建房管〔2018〕33号 ）三、整治重点 （一）投机倒房行为 5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。
上述文件的出台在很大程度上限制了各房企及中介机构直接从事首付贷的行为，所以2016年之后，首付贷的操作模式慢慢演化为房企与第三方金融机构私下实施，大概模式为房地产公司与第三方金融机构（该机构通常具有可以从事贷款的金融资质）签订融资顾问或者财务服务合同，约定房地产公司向该第三方金融机构提供欲购房的意向客户名单，由该金融机构向这些客户提供首付所需的贷款，作为对价，房地产公司通常会以融资顾问费或者服务费的形式向该第三方金融机构进行贴息。
四、“零首付”、“分期首付”行为实质
开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义，让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，出具一份虚假的首付款足额交纳证明，进一步办妥银行贷款，以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。换句话说，开发商是以一种在法律上并不成立的“垫付”托辞，先与购房者签订房地产买卖合同，而实际上却规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。
首付必须是买房人的自有资金，开发商“垫首付”的做法，从政策角度来讲是违规的。2017年时住建部、中国人民银行和银监会就有文件规定，开发企业不得垫付首付款，也不得通过首付分期等其他方式垫付首付款。
所谓“垫首付”更近似于分期首付。因为首付款本来就应支付给开发商，所以实际上开发商并非真实垫付，而是仅需为购房者出具全额首付发票，相应的与购房者签订相关协议，约定欠付首付款在一定期限内一次性或分期支付，购房者则可携带发票及其他材料去银行办理购房贷款。
开发商在购房者尚未支付全部首付款时即为其开具全额首付款的发票以协助其办理购房贷款，必然会增加银行的放贷风险，实为对银行贷款政策的规避。一旦规模过大，出现相应纠纷而被银行发现，银行极有可能对开发商采取制裁措施，甚至停止向该开发商发放开发贷。在法律方面，借款担保合同还有可能因欺诈或恶意串通被认定为无效，届时，开发商除退款外，还要承担缔约过失责任。
五、“零首付”、“分期首付”的法律风险
1、是否会因为首付分期而导致《商品房买卖合同》或者《借款合同》无效？
合同内容只有在违反法律、行政法规的效力性强制性规定以及涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的规章的情形下才导致其无效。有关禁止首付贷的文件仅仅是政府部门的规范性文件，对上述文件的违反并不构成对法律、行政法规、以及涉及公序良俗的规章的违反，并不能将其作为判定首付分期约定无效的依据，因此《商品房买卖合同》或者《借款合同》并不因涉及到首付分期而被认定无效。
2、若以民间借贷纠纷起诉，出借人是否会被认定为“职业放贷人”？
有关“职业放贷人”的认定问题，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）规定，53.【职业放贷人】未依法取得放贷资格的以民间借贷为业的法人，以及以民间借贷为业的非法人组织或者自然人从事的民间借贷行为，应当依法认定无效。同一出借人在一定期间内多次反复从事有偿民间借贷行为的，一般可以认定为是职业放贷人。《河南省高级人民法院关于严格依法审理民间借贷案件的通知》规定，出借人通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经常性，借款目的具有营业性，未经批准，擅自从事经常性的贷款业务，属于从事非法金融业务行为，所签的民间借贷合同因违反强制性规定，应认定无效，按照无效合同进行处理。
根据以上规定，对于职业放贷人的认定，需符合以放贷为业，有较高的放贷频次、向社会不特定对象出借资金、借款合同约定高额利息等特征。借款人若主张出借人构成“职业放贷人”，一个很重要的标准是需提供证据证明出借人的出借行为具有反复性、经常性，出借目的具有营业性或者经营性。
但实践中，出借人及借款人通常会在《借款合同》中对利息有特殊规定，比如除因购房者单方违约致使合同解除这一情形外，双方不再约定任何利息及违约金，故在该种情况下，出借人的出借行为因不具有有偿及营业性，从而被认定为“职业放贷人”的风险并不大。
3、遭受行政处罚的风险
依据中国人民银行《贷款通则》第二十一条规定，贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。但房企及其关联企业一般都不具备经营贷款业务资质，这种情况下从事首付贷的业务，依据上述规定及主管部门禁止首付贷的规范性文件的规定，有受到中国人民银行及主管部门行政处罚的风险。
与金融机构私下签订金融服务合同指定第三方金融机构放款，表面上规避了上述风险，但是因为为同一房企放款的机构仍为某一或者几个固定的机构，双方存在恶意串通骗取银行贷款，规避国家有关限贷政策而遭受处罚的风险。
4、实施非法放贷行为达到“情节严重”或“情节特别严重”程度可能会被认定为非法放贷型非法经营罪
具体构成要件包括：①非法性：违反国家规定，未经监管部门批准，或者超越经营范围；②营利性：以营利为目的，2年内向不特定多数人出借资金10次以上；③社会性：向社会不特定对象发放借款，仅向亲友、单位内部人员等特定对象出借资金的除外；④实际年利率超过36%且达到“情节严重”的标准。情节严重及情节特别严重则区分主体是个人或单位从放贷数额、违法所得、放贷对象人数以及造成的其他严重后果等分别定罪量刑。
六、地产公司与业主同时签订《商品房买卖合同》和《借款合同》的模式下，双方发生纠纷
裁判概况：在该首付分期模式下，法院存在两种裁判观点。
第一种，按照民间借贷纠纷处理，法院认为折抵购房款后，《借款合同》的目的已经实现，《借款合同》成立并生效，地产公司有权依照《借款合同》主张本金和利息。至于利息，最高可支持到年利率24%外加违约金。但也有考虑到所借为首付款，且原告并未实际交付被告资金，法院酌情将利息降低的。
第二种，由于签订《商品房买卖合同》和《借款合同》的时间点通常较为接近，且地产公司与业主之间通常并不存在资金的现实交付，人民法院可能会出于合同当事人真实意思表示的考量，直接认定《借款合同》无效。但是，《借款合同》无效并不影响《商品房买卖合同》的效力。因此，该情况下，业主系未按约定足额支付房屋首付款，地产公司可以依据《商品房买卖合同》向业主主张支付未付购房款或者解除《商品房买卖合同》，支付违约金，同时注销商品房合同备案登记及预告登记。
七、开发商与名义购房人恶意串通套取银行贷款法律责任
司法审判领域大量出现开发商与名义购房人恶意串通套取银行贷款的“虚假按揭”类案件，即名义购房人持与开发商签订的虚假购房合同，向银行申请购房贷款，银行、开发商、名义购房人三方签订按揭贷款合同约定：名义购房人以其所“购买”的房屋为银行提供抵押担保，在办妥抵押权登记前，开发商为贷款提供阶段性保证。该类案件中，开发商与名义购房人之间并不存在真实的房屋买卖交易，名义购房人也不占有使用房屋，所套取的贷款由开发商实际使用，首付款及后续的房贷也由开发商实际支付。
承担民事责任情形
1、开发商与名义购房人之间的购房合同无效
根据民法典规定行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。认定开发商与名义购房人之间的购房合同属于通谋虚假表示，并据此认定购房合同无效。
2、按揭贷款合同的效力问题
大多数法院区分购房合同与按揭贷款合同的效力，认为两者系具有紧密联系但又相独立的合同，并不构成法律上的主从合同关系，房屋买卖合同无效并不当然导致按揭贷款合同无效。按揭贷款合同的效力取决于银行是否行使撤销权。
3、银行提起金融借款合同纠纷诉讼，开发商与名义购房人的责任承担
方式一：判令解除按揭贷款合同，由名义购房人偿还银行剩余贷款本息，开发商承担连带保证责任。
方式二：法院判决解除按揭贷款合同，并判定仅由开发商承担偿还剩余贷款本息的法律责任。
方式三：因开发商系贷款的实际使用人，故应由开发商向银行承担偿还贷款本息的法律责任，名义购房人因帮助开发商套取银行按揭贷款具有过错，应按照其过错程度，就开发商不能向银行偿还部分承担一定比例的赔偿责任。
承担刑事责任情形
骗取贷款罪是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失的行为。本罪的犯罪主体包括自然人和单位，主要是但不限于贷款的借款人或担保人。
两个构成要件：一是行为要素：“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款”；二是结果要素：“给银行或者其他金融机构造成重大损失”，两个要件必须同时具备，方能构成本罪。
在做高合同价，虚假贷款的方式下，一旦购房者的行为造成了银行的严重损失，被认定为骗取贷款罪，由于开发商与购房者合谋串通，开发商会被认定为共犯，受到刑罚的惩罚。
案例：姚某某、张某某骗取贷款、票据承兑、金融票证、对非国家工作人员行贿、违法发放贷款、非国家工作人员受贿、伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章一审刑事判决书
案 号：(2019)辽1422刑初94号被告人姚某某在任秦皇岛冠鼎房地产经纪有限公司法定代表人期间，在与辽宁云基地置业有限公司签订院士海商品房销售合同后，为了辽宁云基地置业有限公司能在银行办理到更多的个人住房贷款，与辽宁云基地置业有限公司的封某（另案处理）事先预谋，通过孟某、赵某1等人，找到虚假的购房者64名，由辽宁云基地置业有限公司为这64人提供虚假的购房首付款收据（实际没有交付首付款），姚某某通过被告人郭某某伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章数十枚，加盖在虚假的购房者个人住房贷款合同中所需要的经济收入证明、个人婚姻状况证明中，用于蒙蔽银行，致使辽宁云基地置业有限公司虚假的个人住房贷款合同符合银行的发放贷款条件，使个人住房贷款合同获得银行的通过。姚某某采用上述手段，于2016年10月至2017年1月间，先后在绥中建设银行、葫芦岛浦发银行，为辽宁云基地置业有限公司骗取个人住房贷款共计1903万元。
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