最近房地产行业“首付分期”或“零首付”购房又在全国各地死灰复燃。
比如，有网友反映，重庆楼市已经启动了很多项目的零首付。除此之外，郑州一些开发商，为了促销，堂而皇之打出“0首付”的广告，而且广告语充满着蛊惑性：首付不要了，只还月供，购房再送一个车位！
为什么我说“零首付”又在全国各地死灰复燃呢？因为在之前，在很多个城市，特别是郑州，对于购房款“首付分期”和“零首付”行为是严厉打击的。在郑州，如果有房企销售房子进行“首付分期”或“零首付”，被监管机构查到的话，除约谈房企，进行行政处罚外，还会公开登报批评，甚至有可能遭到银行按揭停贷。
那段时间，我在郑州一家房企工作。我对郑州这种严厉打击“首付分期”和“零首付”是有深刻印象的，并对“首付分期”和“零首付”所带来的风险，也理解深刻。
因此，对于现在“首付分期”或“零首付”的死灰复燃，我真的还是挺担心的。因为这样一来，一些资信差，甚至没有任何资信的购房者，就可以通过“零首付”购买到房产。而这些人购买房产后，不仅要按月偿还银行按揭贷款，而且还是按月偿还首付款，所以他们资金压力是很大的。
那么，房地产行业的“零首付”是如何操作的呢？一般的操作是，房地产公司将购房者需要支付的首付款（总房价款的20%-30%）直接借给购房者，或者委托其它银行借给购房者，购房者获得借款后，将首付款支付给房地产公司，然后分三年或者五年将借来的首付款偿还给房地产公司或者委托银行。
购房者支付首付款后，再向按揭银行申请按揭贷款支付购房尾款（总房价款的70%-80%），按揭贷款申请成功后再委托银行将购房尾款直接支付给房地产公司，以此完成整个房价款的支付。
到这里，你可能会产生一个疑问：房地产公司为什么愿意将首付款借给购房者？房地产公司不是都急于回笼销售资金吗？这跟房地产公司促回款相冲突呀！其实想明白了就不冲突了。房地产公司“首付分期”或“零首付”销售房子，主要基于以下几个原因：
1、首要的原因是市场下行，房地产公司需要将造好的房子卖出去，否则，如果他房子卖不出去，销售回款回不来，银行债务不能按时偿还，触发交叉违约的话，就有可能造成银行抽贷，这对于资金需要量大的房地产公司来说是致命的；
2、表面上看，房企将20%或者30%的首付款借给购房者，属于资金流出，但是，在购房者借款并支付首付款后，可以向按揭银行申请按揭贷款来支付购房尾款（总房价款的70%-80%）。这样一操作，房地产公司不仅把房子卖出去了，而且还可以回笼总房价款70%-80%的资金（银行按揭贷款资金），以20%或者30%的资金换取70%-80%的销售资金回笼，这对于房地产公司来说，肯定是一笔好的买卖。
但是，这样操作的风险是很大的。前面说过，“首付分期”或“零首付款”的购房者，不仅需要按月偿还银行按揭贷款，而且还要分三年或者五年偿还借来的“首付款”。因此，一旦他们失业减少收入来源，他们很有可能会断供，从而将风险传导到金融系统，形成金融风险。
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