公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高
我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因：
一、流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。
1）假设以非户籍人口定义流动人口，我们发现，2005-2015年十年间，一二线核心城市流动人口比例（（常住人口- 户籍人口）/常住人口）进一步提升，十大核心城市流动人口比例从24%升至 36%，其中，北上深流动人口比例从 34%提升至 45%；
2）流动人口整体年龄偏小，2014 年平均年龄仅为 28.1岁，积蓄有限；
3）《中国流动人口发展报告（2016）》调查数据显示，流动人口在当地的平均居住时间为 56.9 个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。
图 1：2005-2015 年,一二线核心城市流动人口比例提升
一二线城市房价过高，已超月薪负荷，但租金相对较低，租房是大多数人解决住房问题的唯一选择。
以购买 100 平米的房屋为例，根据我们测算，北上深需负担的月供已高达平均工资的 180%，此外，厦门、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超过月薪的 100%。与此同时，这些城市的平均月租仅为月供的 58%，说明这些城市的房价已经超过大多数工薪阶层的负荷，租房成为其解决住房问题的唯一选择。
二、 全国租赁人口已达 1.9 亿人，租赁市场规模超万亿
经过我们的测算，我国 2015 年的租赁人口规模为 1.9 亿人，整体租赁市场规模为 1.14 万亿元。主要假设如下：
1）租赁人口由流动人口及近 5 年的本科以上高校毕业生构成。
2）不考虑户籍人口中除大学生以外的租赁情况。
3）潜在租赁人群租住私房比例为 67.3%（《中国流动人口发展报告》）。
4）人均租房面积按 20 平米计算。
5）除一二线外城市的人均每月租金取《中国流动人口发展报告》中流动人口平均租金 367 元。 当前全国租赁人口已达 1.9 亿人，主要由流动人口及高校毕业生构成。
根据《中国流动人口发展报 告》数据，截止至 2015 年我们的流动人口达到 2.47 亿人，其中有 67.3%选择租住私房作为解决 居住问题的方法，这部分对应的租赁人口为 1.66 亿。
此外，根据目前的大学生平均收入及大城市的房价情况，我们假设毕业 5 年内的本科生也会将租房作为解决居住问题的方法，2015 年底的近5 年本科毕业生人数为 0.37 亿人，租房比例仍采用流动人口租住私房的比例 67.3%，对应的租赁 人口数为 0.25 亿人，因此我们测算当前我国租赁人口规模合计已达到 1.9 亿人。
我国公寓租赁市场规模已破万亿，其中一半来自一线城市。假设公寓租赁市场全部且仅来自流动人口，根据我们测算，截至 2015 年底，我国共有流动人口 2.61 亿，人均月租 395 元，每年贡献的 租房市场规模为 12371 亿；其中，一线城市流动人口为 0.33 亿，人均月租为 1462 元，对应年租房市场规模 5815 亿；一线城市租房市场规模占全国总比重的 47%。
从一线城市自身结构看，租房面积占存量房屋总面积的 24%，租房在一线城市已成为常态。根据我们测算，北京、上海、深圳住房存量面积合计为 17.4 亿平方米，而目前三大城市对应的租房规模已为 6.6 亿平米，占存量住宅总面积的 38%，说明租房在一线城市已成为常态，我们认为，在一线城市土地稀缺、高知群体不断集聚的背景下，未来一线城市房价有望进一步提升，从而使得租房群体规模不断扩大。
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