作为一名合格的投资人，不仅要在投资上做价值的投资者，更要在人生上做价值投资。
首先是掌握“投资思维”，知道这个世界上没有什么金融创新，那只是换了个名头，财富不会凭空出现。金融工具也是工具，与农民的农具，工人的扳手没有本质区别，最大的作用是跨地区、跨时间的大规模资金集聚，同时提高效率，降低成本与风险。
金融并不像普通人想象那样神秘，更不是富人的专利，普通人反而更需要通过使用金融工具，加快资金集聚，解决资金对投资的约束。经济学上叫解决“稀缺性”，俗称借钱。
下面就给大家分享下如何搞钱
首先给大家说下还款方式：
（1）先息后本：是指贷款下款之后，先支付利息，然后按还款约定支付本金的还款方式。
（2）等额本息：指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款金额（包括本金和利息）.
（3）等额本金：是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
等额本息和等本等息看起来一样，每个月还同样的金额，但是有实际区别，等额本息是前一个月本金还完之后，下个月就不计算利息了，我们的房贷就是标准等额本息，看到的利率也是真实利率。
等本等息，是提前把所有利息都算出来，然后平摊到每个月，不会随着本金减少，利息降低，这样我们的资金利用率是低于等额本息的，用内部收益率换算真实利率，换算后大概是我们看到的利率*2，很多信用卡分期就是这种还款方式。
一.搞钱的几种方式。
劳动收入,亲友借贷,信用卡,信用贷,抵押贷
1.劳动收入:劳动收入这个当然是八仙过海，各显神通了。
2.亲友借贷:亲友借贷看似是一件很简单的事情，其实很考验个人的社交能力，需要花很多时间在“务虚”上面，构建在社会关系网中的位置，结识更多的人，小心翼翼维护自己完美的声誉。才能获得相应的回报。
3.信用卡:信用卡上一期已经讲过，是待富青年的武器库，是所有人都能拥有的第一笔百万资金，同时也会长时间耗费大量时间精力，但是如果开始，请坚持。
信用贷和抵押贷是我们这一期主讲的内容，下面会细细展开。
擅负债者恒富
负债，是放大资产持有量的手段，也叫杠杆，能大大加快财富积累的速度。
所以大家千万不要以为只有劳动收入才是你的钱，能借来的钱，他也是你的，只要合理使用，就能创造更多的财富。
二.信用贷
所谓信用贷指的是无需房产等抵押物，无需第三方担保，银行仅凭你的工作单位属性、社保年限、个税、公积金系数和负债率等指标给你发放的贷款。
信用贷跟信用卡类似，越是好单位，公积金系数越高，社保年限越长，那么你在银行的综合评分就越高，能批下来的额度也就越高。信用贷单笔额度一般最大为20万，普通人经过合理的包装，可以同时批下来34笔，也就是6080万的总额度，优质单位如腾讯和华为，可以轻松批下来100~200万。
信用贷的利率还是比较低的，年化利率一般为410%，银行根据个人综合评分来划分，评分越高利率越低。还款方式一般为13年的等额本息和1年左右的先息后本。
（如中国银行中银E贷，年华4.32%起，最长12期，可先息后本；江苏银行随E贷，可先息后本12期，年华5.21%起等等）
信用卡跟信用贷各有优劣势，信用卡空档接龙操作起来比较耗费精力，但是可以永久输出一笔固定使用额度。信用贷的优势是操作简单，单笔额度和总额度都比较高，但是需要注意预备好还款的现金流。
所以，对于手里没有资产，家里没有底子，仅靠工资攒钱的普通人来说，通过好好经营自己，可以申请下来80万左右的信用卡和80万左右的信用贷，加起来就是160万。如果是优质单位的话，信用卡加信用贷可以轻松搞下200多万。这就是使用金融工具的魅力。
当然信用贷也和信用卡类似，办理时有一定技巧。
信用卡讲究的时办理卡顺序，循循渐进，达到一定目标；
而信用贷技巧是并发，快准狠，前面蓄积，需要使用时一次搞定，根据利息，还款方式，年限，对查询次数的要求，做一个合理的排列，才能达到所需目标。
当然这需要一线人员根据经验和银行工作人员的沟通进行实时调整，因为金融政策变化太快，今天的方法不一定适用明天。
下面就给大家讲讲各种类型的信用贷，及产品介绍：
1）.公积金贷
公积金贷是缴纳一年左右的公积金就可申请，目前信用贷里面，公积金贷是利息和还款方式比较优质的信贷之一，每个月公司和个人共缴纳3000以上，基本可以申请到单笔封顶20万的金额。
像中国银行和中信银行的公积金贷款是比较好用的，先息后本一年期，利率年华4出头的 。
2）.保单贷
有两年交三次以上大保险公司保险的同学，可以申请保单贷，包括平安、友邦、新华、泰康、太平洋、中国人寿、太平、 阳光等公司。
保单贷可以申请的贷款额度是年缴纳成本的 20 倍，1万的保单可以申请单笔20 万的额度，利率是 8-12%，还款方式是等额本息，授信三到五年。
3）.装修贷
装修贷是已有房产，需要装修，可以向银行申请装修贷。
以深圳为例，建行装修贷要求真实装修，按 5000 元/一平的标准去申请额度，最 高 50 万，利率最低 2.8 厘，等额本息还款。会根据进度拍照进行放款。 还有中行和农行的装修贷，利率都在3厘左右，等额本息还款。
4）.业主贷
业主贷是已有房产客户，按揭满一定年限，可以向部分银行申请一笔信贷。
以深圳为例：
华润银行业主贷：深圳房产按揭 3 个月以上可以申请华润银行的业主贷，需要连续半年以上单位 社保才能申请，一般不能超过 40 万的额度。要求名下公司在广东省内，公司注 册时间满一年以上，或者房产价值大于 350 万可以直接申请。利率6-6.8厘，5年期，等额本息。
平安银行月供贷：深户名下有深圳房产按揭满半年，可以申请平安银行的月供贷，额度是月供金 额的 20 倍，最高可以申请 50 万，利率是 8.5 厘，还款方式是等额本息，授信三年。
5）.企业税贷
企业税贷是指银行针对正常纳税、信用状况良好的企业推出的一种贷款产品。一般需要正常缴纳一定金额两年以上，可以申请办理，是信用贷里面非常优质的产品，如有同学企业正常缴纳税款，可以重点考虑。
产品介绍：
农业银行：最高额度300 年利率4.2% 先息后本 一年期 建设银行：最高额度100（有些地区300）年利率4.2% 先息后本 一年期 工商银行：最高额度300（加担保500）年利率 4.3% 加担保3.8%
6）.消费金融
消费金融是金融机构对已有房产客户，按揭满一定年限，可以像金融机构申请一笔信用贷款，一般50万左右，等额本息还款，利息在1分到1.5分之间。优势是放款快，对征信要求不高。
产品介绍：
房产贷：要求深圳房产按揭一个月以上，可贷金额为房产评估价的 12-16%，最 高 50 万。 月供贷：要求深圳房产按揭半年以上，可贷月供金额的 30 倍，最高 50 万。
大数消费金融房产贷、月供贷的利率是 9.8 厘-1.18 分，还款方式等额本息，授 信三年。
友金所： 深圳房产按揭半年以上：个人最高申请 50 万的额度，名下有注册公司最高申请100万。 深圳房产按揭半年以内：个人贷最高 30 万的额度，名下有注册公司最高申请50万。
7）.网贷
网贷相信大家都听过，像支付宝的借呗，微信的微粒贷，苏宁任性贷，百度有钱花，都属于网贷范畴，额度几百到几万不等，建议大家不要使用网贷，对银行的各种产品都会有影响。
总节：
根据上面介绍的几种信用贷产品，可以看出，比较优质的就是公积金贷和企业税贷，而离普通人最近的也只有公积金贷了，大家可以想办法在这上面做文章，来提升自己的资质，获得优质的信用贷款。
二.抵押贷
前面我们介绍的跟亲朋好友借钱，信用卡和信用贷可以归类为不需要抵押物的信用类筹钱方式，仅仅凭借大家对你的信任就把钱借给了你。信用类贷款因为没有抵押物，所以额度终归不会太高，毕竟借多了，银行的风险也很大。这种借钱模式只适合于初期没有资金和资产的朋友。
如果大家之前买过房，而且房子涨了不少，那么就可以启动抵押贷模式。这种借钱模式由于有抵押物，银行会比较放心，所以额度可以很高。银行会根据房产的市值进行评估，一般可以贷出房子市场价格的七成左右，最高额度可以达到几千万。
抵押贷分为个人消费抵押贷和个人经营抵押贷，常见的抵押贷都是用房产作为抵押物，此类贷款产品的金额大，利息较低（一般年化4%-6%之间），还款方式灵活（等额本息、先息后本等），贷款期限可长可短（3-20年）。
我们在之前信用卡课程里有讲到资金成本分层的概念，不同的借款方式，成本大不一样。而抵押贷是一种非常优质的贷款，其利率比普通人的福利贷款房贷还要低。
资金分层： （上一期分享信用卡的时候也有讲过） （1）0~2%的资金成本，主要为自有资金和活期存款 （2）3~4%的资金成本，主要为定期理财和亲友借贷 （3）4~5%的资金成本，主要为房贷和信用卡 （4）5~8%的资金成本，主要为信用贷和抵押贷 （5）8~12%的资金成本，主要为保单贷 （6）12~16%的资金成本，信用卡分期 （7）16~24%的资金成本，垫资，资金过桥 （8）24%以上的资金成本，民间借贷，高利贷
按揭房贷利率普遍在4.9%~5.8%，而抵押贷则最低可以做到3.7%。如果有实际经营的话，利率最低可以做到3.3%。同样是贷款500万。五年最少可以节约利息30万。
前面介绍了抵押贷分为个人消费抵押贷和个人经营抵押贷，下面给大家介绍下这两种抵押贷的优劣势和对比。
消费贷：针对群体为上班族，本笔贷款用于消费，可以装修，买家电等等。因政策原因，大部分银行消费贷上线为200万，部分银行可接受夫妻双方最高300万申请金额。
经营贷：针对群体为企业主，本笔贷款用途只能是公司经营，根据各个银行的政策不一样，贷款上限1000万-3000万等。
抵押消费贷由于利率相对较高，且额度低，一般不建议大家做，除非因为本人的工作性质如公务员或者事业单位，不能买公司，只能采取这种折中的方式。
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大家可以对比下目前工商银行的经营贷和消费贷，可以看出不管是额度，利息，还款方式经营贷都会优于消费贷。
所以如果大家名下有房，不建议走消费贷，如果因为职业原因则可以考虑消费贷，对于公职人员除了消费贷之外，另外一个解决方案则是借抵不一，借款人和抵押人可以不是同一个人，用自己的亲属来买公司，做借款人。
因为抵押贷是一个系统的工程，前期准备工作做的越充足，我们的选择性就越大，能办理的产品就越优质。
我们需要提前一年开始做准备工作，不要到临近买房了，或者需要用钱的时候在临时抱佛脚，这样会让我们陷入被动。
准备事项：
公司： 1.提前一年注册；或者转让注册满一年以上的公司，持股满三个月以上。 2.持股比例:一般至少要求10%以上，最好是30%以上。 3.经营范围：科技公司、贸易公司、电子公司等。选择科技类或贸易类公司比较好，因为科技公司是国家重点支持的领域，贸易公司是万金油。 4.经营情况：当然如果能自己经营起来最好，这样贷款会更好做，如果没办法经营，那就需要找专业的人士帮你维护好这家公司，要是出现地址异常、无申报税务等经营异常的情况，否则贷款就白折腾或时间拖的非常久。
流水： 流水能最直观的体现一个人的还款能力，而还款能力是银行非常看重的一点。
像做房贷按揭，流水至少需要月供的2倍以上。如果是做经营贷，有银行要求流水是本笔贷款+其他负债月供的2倍以上，也有要求是年流水需要贷款额的2倍以上。视银行不同，要求也不一样。
做流水也是一个比较繁琐的事情，时间也比较长，但是，大家一定要坚持，将来一定能用的上。
有的客户可能会问，身边有朋友，什么都没准备，也照样把贷款做下来了，干嘛还费这么多精力去做这些事情，不是多此一举吗?
首先这些工作不是多此一举，大家要清楚的是，我们做这些准备工作，是为了增加我们的选择。
比如，我不做这些工作，只有一两家银行我能办理，但是做了，可能有十家八家银行都符合要求，这样就是我们去挑产品，选择利息更低，还款方式更好，而不是找到底哪家我才能做下来。
加上银行政策变化非常快，打铁还需自身硬，只有我们自身符合条件了，才能应对各种变化，而不是把希望寄于临时包装。
深圳建设银行抵押经营贷的要求：
建行云贷： 贷款额度：1000万，单套房产最高2000万。 贷款期限：3年、年化4.25%。 还款方式：先息后本，随借随还。 年龄准入：借款人18-60，抵押人年18-65岁.
户籍要求：中国大陆人士，港澳人士需做律师楼的婚姻见证（外籍人士不可）。 抵押成数：住宅评估价7成和指导价9成取低值。 公司：注册成立时间必须满1年、借款人需占股为不得低于10%的股东，借款人必须持股满三个月以上。 房产：房产过户需满八个月，住宅＜35年楼龄。 流水：提供公司或者借款人近半年的银行流水。 征信：近半年贷款审批查询不超6次。
大家可以看下，这个就是做经营贷的基本进件要求，不同银行产品要求会有一定区别。适合不同人群。
资金的替代效应：
既然资金的成本是分层的，有高有低，那么我们就需要了解一个重要的概念：那就是资金的替代效应
所谓资金的替代效应就是说在买房的过程中我们要不停的用低成本的资金来替换掉高成本的资金。
举例来说：
作为投资客，我们长期蹲伏在市场一线，一旦有低于市场价的笋盘，如业主缺钱急卖或者有不良资产，房子即将被查封，这时候就需要通过全款来买房，否则抢不到房子。
但是一下子拿出几百万的全款是非常困难的，而笋盘的价格又非常诱人，所以只能通过跟房圈的朋友短期拆借这笔资金，拆借利率一般为万8至万10一天，这种拆借的钱比较贵，只能短期使用。等到房子买下来之后，再用低成本的DY资金逐渐替代这种高成本的短期拆借资金。
大家可以看下这张图，对比非常直观：
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适合群体：房子已经有所增值，通过贷款优化，一方面可以把增值部分贷出来继续买入核心城市核心地段的优质资产，另外一方面可以减少利息支出。
有房产的学员可以考虑优化现有的负债，尤其今年，部分银行经营贷已经降息，像工行的抵押经营贷现在年化才3.7%，比首套按揭低一个多点，之前做贷款的同学可以考虑置换下，500万一年可以节省8万多利息，还是很划算的。
广州深圳如有需要的同学可以联系班主任对接我们，为您出最优质方案办理置换。
四.如何合理使用信贷
信贷，按照监管要求，是不得用于再投资，比如炒股、理财、买基金、投资入股、买房都是不行的。
想要不被银行抽贷，最安全的做法就是截断，即把钱取现出来，分几个人几张不同的卡分别存进去。
当然即使这样截断操作，你名下几笔信用贷取出来，你再去按揭购房，大概率按揭也通过不了，会有首付贷嫌疑，那么怎么解决这个问题呢。
多核，1+1＞2
即最少再找一个人，和你一起做这件事，你找他借信用贷的钱，房子买在你名下，等有房子后，你在借出更多的钱给他，也可以在他名下买套房。
关于核的数量，当然是韩信点兵，多多益善了。
五、信用卡、信用贷和抵押贷的申请顺序和对比
从负债最大化的角度：
1.先办信用卡，信用卡授信到了极限之后再办抵押贷，抵押贷办完后，再办信贷。（办信用卡只要控制好查询次数对按揭和其他贷款都不会有影响，并且额度理论上是永续的，所以信用卡可以放在第一位）
2.如果是需要信贷来凑集房款，那么就是先信用卡，再信用贷，但是切记这时候抵押贷就不要放在你名下，因为信贷到期可能会出现续不了的情况，还有可能因为负债过高导致抵押贷被砍额度。
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这个表格是信用卡，信用贷，抵押贷各项对比，大家可以参考下。
六.总结
这两期课程给大家分享了信用卡，信用贷，抵押贷，除了各种方法和技巧以外，最核心的就是多核这个概念了。
所谓双拳难敌四手，拿信用卡举例，一个人申请到100万额度可能还有点困难，但是两个人各申请50万是很容易的，并且多核这件事是没办法假手于人的。
将所有的资源整合，将所有的潜力挖掘到极致。从此待富青年走向有为青年。
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