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独家观点 | 物业管理如何实现向资产管理的跨越和升级
2014-08-28 中国房地产业 第一太平戴维斯
第一太平戴维斯独家观点
一． 物业管理发展简述
中国物业管理行业萌芽于20世纪80年代，首先由香港传入深圳，随后伴随中国住房制度改革时期住宅建设高潮而兴起。初期服务内容主要为住宅建筑的管理及修缮、设备设施管理、环境卫生以及安全管理，理念上停留在“保安”、“保洁”、“保姆”、“管家”的阶段。
随着中国市场经济体制的逐步确立、城镇化加速与房地产支柱产业地位的形成、居民生活水平的提高，物业管理的需求也随之进一步释放，从领域上来说由初期的住宅物业逐渐扩大至写字楼、商业、酒店、服务式公寓等商用物业；从服务对象来看由单纯的开发商扩大至企业、开发商、以及信托基金等投资主体；而从服务内容来说，从单一的房屋设备设施维护与安保等逐渐延伸至关注用户体验、促进业主与租户和谐关系、财务预算管理等更具内涵层面的服务。
近年来，随着国内房地产市场的飞速发展，以及全国住宅限购环境下更多传统住宅开发商进入商用地产领域，部分开发商缺乏商用物业运营管理经验导致业主很难单纯的满足于传统的以设备设施维护为主的物业管理，同时市场竞争的加剧也令众多发展商意识到简单的物业保值难以令其在市场中独善其身及脱颖而出；另一方面，众多散售后的物业由于缺乏统一管导致用户间矛盾升级、体验水平下降，加之整个物业管理行业长期微利的困境，业主与物业管理企业都开始寻求一种全新的物业管理服务以契合来自业主与用户双方的诉求，资产管理理念由此应运而生。
二． 物业管理与资产管理的主要区别
简言之，不同于物业管理侧重于资产及设备运营维护，资产管理从物业建设前期便已介入，并贯穿物业建设施工、竣工交付使用以及后期运营的全过程。其内容主要包括房地产市场咨询、项目管理、市场及营销推广、销售与租赁管理、公共区域服务与设备设施管理为主体的物业管理以及预算与财务管理。由此可见，资产管涵盖了物业资产的收购、转让、经营、管理等服务于资产增值的各链条业务，并通过策略性的经营管理满足业主对资产价值最大化的要求。
资产管理与物业管理的差异更明显的表现于以下两个方面：
- 物业管理侧重资产保值，资产管理关注资产增值
就目前现状来看，国内多数物业管理企业仍着重于物业设备设施的维护、修缮与管理，物业管理的目的主要为保持物业的价值，而这种价值更侧重于避免物业伴随时间的流逝发生折旧或老化而导致贬值。虽然有很多物业管理企业也秉持着为物业增值的服务理念，但实际上这种增值大多局限于通过物业及设备设施寿命的延长而减少维修或更换次数，从而减少业主费用支出而体现出物业的增值，而非真正意义上的通过改善物业绩效而实现物业价值的最大化。
但资产管理不同，资产管理在物业竣工前期便已介入，通过物业公司对市场信息的敏锐触觉而对市场状况作出准确判断，在此基础上制定合理有效的市场推广方案及租售方案甄别需求，引入最优的租户组合，从而为物业带来最大的现金流收益，最后通过专业化的物业管理服务实现与租户体验的双赢。对于业主自持的物业，资产管理是一个长期动态的管理理念，贯穿物业生命周期的始终，它会通过各项服务的循环协助物业始终处于最佳状态，达到最优绩效，将市场波动的风险降至最低，从而实现真正意义上的增值。 - 物业管理是资产管理的基础及重要环节
如上所述，物业管理是资产管理链条中重要的一环，甚至可以说是资产管理的基础，因为毕竟物业真正的价值是在交付使用后才得以体现。但现阶段物业管理服务普遍存在的一个问题是物业管理公司仍然站在一个比较被动的角度，局限于基本的维护服务内容，对客户的真正需求缺乏必要的了解与互动，导致物业服务水平与客户不断升级的需求难以精确匹配。
资产管理理念下的物业管理便有效的克服了这些弊端。因为资产管理服务贯穿资产建设、投入使用、产生效益以及后期维护全过程，物业价值的实现最终需依赖目标客户来实现，其必将对业主的诉求与用户的需求有更加详细的了解，并通过寻找各方利益共同点来建立价值的最大化。因此此时的物业管理已不单单关注于设备设施维护与成本控制，而是通过对市场环境评判与需求调研分析来最大限度的满足用户的需求，提供丰富、多元化甚至定制化的服务，从而与物业运营的其他环节产生协同效应。
三． 物业管理转型资产管理的必要性与挑战
1.单一低盈利模式需要物业管理企业寻求突破
在国内物业管理行业发展的多数时间里，物业管理一直处于一种提供基础性楼宇设施维护保养服务与依托密集劳动力运转，盈利渠道(收取物业管理费)单一的低利润阶段。同时，由于利润空间小，员工收入较低，整体行业也很难吸引专业人才进入，从而加剧了人才供求之间的失衡。伴随着人工、材料、水电能源等各项成本的上涨，物业管理企业的利润空间被逐渐压缩，由此导致的人才流失更将此困境带入恶性循环。
在此背景下，突破单一的服务内容，积极开展多元化盈利渠道，有效整合行业资源与延伸业务领域，便成为物业管理行业突破微利枷锁的必然选择。资产管理由于涉及房地产资产运营的各个环节而可以有效增加收益点，从而丰富物业管理公司的盈利途径，同时，也可以辅助发展商及投资者实现资产升值及投资回报最大化，从而达到双赢。 - 市场波动环境下物业升值的需求推波助澜
近年来，伴随城镇化加速，中国房地产市场以及楼宇经济得到了突飞猛进的发展，包括住宅、写字楼、商业及酒店等在内的各项物业存量均得到了加速积累。目前国内、特别一、二线及主要三、四线城市已经形成了庞大的房地产存量资产市场，且在中短期内将迎来新增供给的集中放量。根据第一太平戴维斯监测数据，未来三至五年，国内一线城市(包括北京、上海、深圳、广州)以及主要二线城市 (包括天津、沈阳、大连、青岛、西安、郑州、苏州、杭州、南京、成都、重庆等)的优质商用物业市场均将迎来大批新增供给：四个一线城市的写字楼及商业存量较之2013年将分别增长约40%，而11个主要二线城市写字楼及商业存量将分别增长120%及近60%，如此庞大的供给水平必将给发展商及投资者带来较大的去化及运营压力。
另一方面，由于对中国中长期经济预期看好，我们预计会有更多的开发商或投资者计划自持位于重点城市核心地段的优质物业，以期享有长期收益。此外，也会有部分投资者以股权或资产收购形式进入物业市场，而多数开发商及投资者则普遍在楼宇运营及管理上缺乏相关经验，因此，他们对于合理运营与管理资产从而抵御市场风险取得最优收益方面必将产生极大需求。
资产管理恰恰可以在物业存量的扩大加剧市场竞争的背景下，通过对市场动态敏锐的触觉与反应、制定合理的租售策略方案、优化资产配置以及针对客户诉求提供人性化的物业服务，从而提升客户满意度及项目美誉度而促进项目产生长期稳定收益。
尽管如此，目前资产管理理念尚未被大规模的运用到楼宇实际运营中，要想全面实现资产管理，则需业主及物业管理公司共同努力。物业管理公司需要走出“管家保姆”式的物业管理误区，注重与业主的互动，运用专业知识指导业主进行资产运营；而业主则需要建立资产管理的概念，树立资产长期收益目标，积极汲取资产管理经验，注重租户感受。如此，双方通过转变观念，相互互动，在资产管理可以有效促进资产价值最大化方面达成共识，才可以令资产管理活动得以有效运用行。
四． 专业资产管理公司的优势
一方面，目前许多开发商在积极尝试进行物业资产经营管理；另一方面，面对房地产行业整体乐观的市场表现及相对较高的利润率，除了传统开发商激进扩张外，越来越多的主营业务并非房地产业的公司进入了地产开发行业并试图自持物业运营。但其自身相对缺乏专业性的资产管理难以在千变万化的市场中实现物业价值的最大化。因此，与专业化程度更高、具备更广阔视角和综合业务能力的专业资产管理公司合作实现共赢的重要性便进一步凸显。
由于拥有相对完整的服务链条与资源，专业资产管理公司会将客户资产按照物业类型、地理位置、建筑形态与风格等因素将传统基本的物业管理服务延伸到前期产品定位、市场推广以及中后期的租赁与销售等物业完整运营的环节，除却通过物业管理为客户营造安全、舒适的物业环境与人性化的管理体验，亦通过对市场敏锐的洞察力与感知度制定相应的租赁策略、甄选有效需求；进行必要的市场策划与营销推广，通过吸引优质租户入住而规避运营风险，最后产生稳定增长的现金流提升资产价值，并使物业始终处于最佳运营状态。
另一方面，即使是散售的物业进行有效的资产管理亦可受益匪浅。如果资产出售后委托专业资产管理公司进行统一管理，可以避免投资者之间对租金等方面的分歧而统一进行招商招租管理，引入较为优质的租户，从而提升物业的整体形象，维护资产价值。
总而言之，规范化、精细化、规模化的专业资产管理公司可以凭借自身的专业与资源优势协助业主实现资产最大价值，成为业主经营资产的最佳合作伙伴。
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