2023-10-19

1. 黑名单多久可以转白

回答： 目前是什么情况，逾期多久时间了，有没有和银行方面沟通，是否结清了负债。每个情况的应对策略都不同。

2，在山西太原有套不良房产，还没收房，如何快出手？

如果你想快速出售，要了解市场，最近的历史成交价，成交量，你的竞争对手挂牌量和价格，还有出售周期。 根据这些条件，你就会定一个合理的价格。比如你的对手 房子比你房子好看，挂100W， 你也挂100w, 别人为什么买你的， 你的价格能不能有让步。 这只是一个维度，还有就是楼层，差异化，还有多加中介啊。多跟中介搞好关系啊，奖励中介之类的。 包括如何塑造你的房子差异化。 做出一个经常买你这种房型的客户画像，根据这个客户画像，来谈判，说对方在意的环节，花式配合对方过户。如果对方没钱，暂时首付不够，你也能够配合对方，多一点周期，帮助对方过户。你的目的就是卖掉。  另外你说的是快速卖掉。卖掉之后，准备做什么，买其他地方的房子吗？ 如果你不知道什么优质资产，你卖了之后，大概率又是买一个坑，所以有机会来上我们的线下资产倍增课。

3，有车贷房贷，如果有了钱要提前还贷吗？ 

打个比方，如果你的车贷 3.75% 等额本息， 你借款30万，买车。  你可以把30万一次性还进去。 你就少交了每个月3.75的利息。 如果你会包租，你会民宿，你包租的回报率有30% 以上。你干嘛要还钱呢？  你可以把这个钱，做包租啊。包租的现金流，不就可以抵消你的贷款利息了吗？ 而且还有盈余。 所以这取决于你的财商和财技

4. 怎样的房产才是优质房产？ 

我所认为的是，次新，交通便利，带学区，小区品质物业很好， 小区的入住率高，流通性强， 电梯房，中上，或者户型方正，或者你的户型是有稀缺性的。 130平米的房子，4shi 两厅两卫， 另外一个是3 shi 两厅两卫. 然后4房的户型套数还特别少， 这就稀缺。寸土寸金的地方。 这种户型要靠抢的的。要靠茶水费的。 或者窗户外面，是有规划的，是有公园的，有湖景，有海景，那就是好上加好。 然后真正要买优质的资产，还要多几个维度，城市，区域，地段。 在里面有27个买房模型，在我们的线下资产倍增，会教授。 选对一套房，一年顶十年。选错一套房，十年都白忙。

5，在兰州有一套楼梯房，如何才能卖出？

首先，几楼? 一楼如果带花园，是有稀缺性的。如果是顶楼是最难卖的，但是顶楼有没有好处？ 视野好，采光好，顶楼有的还可以上去种菜。 上面没有人走路，睡觉安静啊。  这都是一个房子，有好有坏的地方。 你要把这些东西塑造出来，跟中介去推广。 再加上我们所教的，包租也好，民宿也好，的视觉呈现， 这样你卖房子的概率，会比同小区邻居更大。  另外参考问题2. 如果你想快速出售，要了解市场，最近的历史成交价，成交量，你的竞争对手挂牌量和价格，还有出售周期。 根据这些条件，你就会定一个合理的价格。比如你的对手 房子比你房子好看，挂100W， 你也挂100w, 别人为什么买你的， 你的价格能不能有让步。 这只是一个维度，还有就是楼层，差异化，还有多加中介啊。多跟中介搞好关系啊，奖励中介之类的。 包括如何塑造你的房子差异化。 做出一个经常买你这种房型的客户画像，根据这个客户画像，来谈判，说对方在意的环节，花式配合对方过户。如果对方没钱，暂时首付不够，你也能够配合对方，多一点周期，帮助对方过户。你的目的就是卖掉。  另外你说的是快速卖掉。卖掉之后，准备做什么，买其他地方的房子吗？ 如果你不知道什么优质资产，你卖了之后，大概率又是买一个坑，所以有机会来上我们的线下资产倍增课。

6. 房贷要提前还吗？房贷利率高怎么样能转换降利率？如果购置房产是优先用自己存款还是选择贷款？   

房贷要不要提前还，还是取决于你的利率高不高。还款金额有多少。

打个比方，我最近也有一套房，用的是我父母的名义买的，所以贷款期限很短，然后贷款额度也不高。也就40多万，但是每个月还款呢，需要3500左右 ，你知道吗，我同样3500元还款，匹配一个金融产品，可以支配起100万， 相当于，同样3500元，我手上还多了60w ,  那我60万如果去做包租和民宿， 如果做50 套包租， 或民宿，每一套利润在500左右。 都有2.5万 净利润了。所以还款与否，取决于你钱会不会投资和运营。  房屋利率高变低，首先如果选择等额本息的话，年限越长，还款压力越小。如果是企业经营贷款，先息后本，压力更加小。  如果购置房产用自己的存款作为首付，其他从银行贷款。 多学习金融知识，还有包租知识，对你盘活资产，以及为什么盘活资产，以及你盘活之后，有了更多的钱，运用的更好。一个了解怎么用，一个是为什么而用，目的是什么 很重要

2. 幽梦影 在山西太原有套不良房产，还没收房，如何快出手？

sorry 我重新回答一下你的问题，因为你还没有收房。 我有一套这样处理的，你参考一下。 其实你现在卖呢，还是有机率的。因为同小区，没有邻居在卖，因为都没有拿到产证对吗？ 你的如果是一手楼盘，大家是都没有拿到产证的。 

这样呢，你可以跟中介放盘，说我大概是3个月也好，5个月也好，有出产证。我现在可以签署合同， 你给我40% 的首付，这段时间，我可以让你提前入住，或装修，物业费我来承担。 等3-6个月，出产证了，你再去银行申请贷款。到时候再补齐尾款。 这有个好处就是，你几乎没有竞争对手，你可以提前套现离场。 你可以在价格上面做点让步。这样更有吸引力。

然后再把房子卖了的钱，买到优质城市，优质地段，优质片区，优质物业的地方。

7. 邓卓赢在沈阳有一套怎么样卖出？

沈阳从2017开始到现在95% 的房子，不仅没有涨，反而跌了。 参考 我刚刚回到的，2号问题，以及5号问题的答案。

8. 如何知道自己的房产是什么资产，又让它变为优质资产？

首先你的房子 在哪个城市呢。你的城市的GDP 有多高呢。 你的城市有多少个500强呢，有多少高薪岗位呢。如果没有的话， 谁未来高价买你的房子。

优质的资产，有几个维度，有金融属性，这取决于银行对该城市，该片区，楼龄，环境等评估。 城市占大头。

这就是我们27个买房模型 最重要的其中一个环节。 

我们买的都是全国2%的城市，再从2% 里面挑出来 5%的优质片区和房源。  优中选优

9. 全款买房时，那时候贷款利率高，理财都跑不赢贷款，所以没有选择贷款。为什么勇哥说用金融收益高呢。 

到时候这一段单独发我，我要结合勇哥前面和后面的分享，才好判断。但是，有一种贷款是只用还利息的。而且还只要2.8%， 对不对，有的理财产品，可以到3% ，这其中就有利差。 你的世界里面认为的贷款利率高，只是其中一款常规产品，利率的确很高，而且还款压力也很大。而且5年前，有的贷款的成本在6-7% 都有可能，最近利率降了不少的。 所以我们如果了解市场，你可以经常切换贷款，把利率高的贷款，换成利率低的贷款。

10. 住深圳，在惠州有房产，优先还款还是在贷款，现在有负债。

惠州等待一个时期，卖掉吧。惠州太多房子了。接盘也少，规划是个饼。难吃到的饼。  其实通过前面几个问题，你应该有答案了吧？  取决于你把钱还给银行，你少还利息，如果你这个钱不还银行，你有更好的投资渠道，比如做包租，包租的利润率肯定比贷款利息高， 你就有利差了。这就是借的思维。  OPT OPM OPW ,用别人的时间，金钱和资源智慧。 如果你没有这样的项目，普通人就会把钱存到银行，100% 没有贷款。 很安全，但是会贫穷的很稳定。

9. 为什么勇哥说用金融收益高呢？

第一个，同样是100万，用杠杆放到了资产。 100 和 300 的区别，增加20%的资本利得， 100的20% 就是20 ， 300的20% 是 60 ，  第二个通货膨胀， 每年13%  ，如果你是全款，相当于 -13%， 倒退了。你没有用通过通货膨胀来稀释你的贷款金额。 钱越到后面越不值钱。