碧桂园作为三四线城市开发之王，它的投资拿地底层逻辑是什么？

每个优秀的地产公司，他的投资拿地是有逻辑的，而且这种逻辑还可以帮助房地产公司穿越牛熊，真正笑到最后。

我喜欢跟项目总级别的经理人谈论的一个话题是，为什么碧桂园会十年，甚至几十年坚持做三四线房地产开发？这个问题不同的人有不同的答案，归纳起来有如下几种：

1、三四线城市土地价格便宜

三四线城市土地价格，比起一二线城市动不动楼面价几万一个平方米来说，毫无疑问是低廉的。但是土地价格便宜，房屋售价也便宜，相对于一二线城市土地价格贵，房屋售价也贵，扎根三四线好像也没有什么竞争优势。

2、三四线城市土地投资安全

这个答案是从土地价格便宜衍生出来的。在这些人的逻辑里，土地价格越便宜，投资就安全，他们认为，即使房屋价格往下走，但是只要我的土地拿地成本低，我就有足够的降价空间，因此，土地投资也最安全。

3、三四线城市地货比高

地货比是房地产投资的一个专有名词，它的意思就是一个单位的土地成本能够造出多少的货值。比如，我投资一个亿的土地成本，能够造出价值3个亿的房屋，那么，地货比就是1：3。而在三四线城市，有些地方的地货比可以高达1：7。

当然还有其它的答案在这里就不再一一举例了。但是我想碧桂园作为三四线城市开发之王，它的投资拿地底层逻辑应该不是不是上述原因，否则的话，它也不会十年如一日的坚持在三四线投资。

正是因为没有理解碧桂园在三四线城市投资拿地的底层逻辑，导致很多模仿碧桂园的房地产公司模仿得四不像。他们紧紧追随碧桂园的步伐，极端得像一些房企，只要碧桂园在哪里拿地，他们拿地就跟到哪里。

但是，这些公司在进入房地产转折期时，因为没有理解碧桂园在三四线城市投资拿地的底层逻辑，因此就会显得战略定力不够，从而转向一二线城市，最终导致战略失败。

那么，碧桂园在三四线城市投资拿地的底层逻辑是什么呢？

根据第七次全国人口普查数据显示：2020年，大陆地区人口总体规模达到14.1亿人，相较于2010年“六人普”时，增加7205万人，其年平均增长率为0.53％。

从人口分布看，近10年间，中国常住人口城镇化率在突破50％后仍保持快速增长趋势，我们还将延续大规模的乡城迁移流动。2020年，大陆地区常住人口城镇化率达63.9％，相较于2010年“六人普”时的49.7％，上升了14.2个百分点。

从发达国家城镇化的一般规律看，中国当前仍然处于城镇化率有潜力以较快速度提升的发展机遇期，“十四五”时期可突破65％的城镇化率，乡城之间因此还将呈现出大迁移大流动的基本格局。在以人为核心的新型城镇化战略推动下，历史上千百年的“乡土中国”正日益发展为“城镇中国”，这可成为实现高质量发展的重要力量“源泉”。

从上述数据来看，2010年生活在乡村的人口有6.72亿（（14.1亿-0.7205）*（1-0.497）），到2020年生活在乡村的人口有有5.0901亿（14.1*（1-0.639）），也就是说，自2010年到2020年十年间，乡村人口往城镇迁移了近1.72亿。

乡村往城镇迁移的第一站就是三四线城市，即使少部分人口从乡村直接跳到一二线城市，但是极少数，一般而言，这部分人为了父母或者其它原因，也会在三四线城市买套房子。

人口从乡村往城镇迁移的趋势，也许就是碧桂园在三四线城市投资拿地的底层逻辑。