转载自公众号：北风雪林
前两年的时候，房贷利率上浮，很多人不以为然，觉得房价还是会上涨。
实际上，这是调控房地产从利率下手最有效的。
很多人都分析说央行降准，货币超发，人口老龄化，人口迁移等等都是导致房价上涨的因素，于是就认为把这些政策进行调控就能缓解楼市的压力。
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这些看似都很有道理，但是都很片面化，最重要其实就是利率问题。
利率调整是银行在严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向。
2017年的时候，不仅仅是北京，上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平。
首套房贷利率水平较基准利率上浮 5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。
一些比较高的直逼30%，可见从利率角度进行房地产调控已经成为高层的共识。
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在图上，可以清楚地看到，从2017年的3月份，首套房贷利率从4.5%，直接上涨到年底5.38%，到18年7月到了5.67%。
用利率调控房价，而且在部分地区由当地银行主导，政府鼓励是调控的一大特点，而且也是最有用的手段。
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我之前有做过计算，就是在利率上浮30%和下浮15%的情况下。
同样是100万的贷款，最后还款的总额相差将近40万，月供相差约1200。
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这个成本的上升，无论对刚需还是投机者都是非常重的负担，但是对于购房需求的遏制效果必然是很明显的。
我国房地产的调整，由于各种复杂原因，土地制度，或者货币政策以及税收政策都很难起到实质性的大作用，这里就不具体讲了。
对于楼市的疯狂上涨，只能是政府进行调控，购房资格，提高首付比例，增大福利性房源的供给等手段。
但是这些手段从短期看很有效，但是从长期来看很容易成为压低房价，为投资者提供抄底入场的好机会。
利率是资金的价格，是投资者购买某项产品或者资产的首要考虑因素，他投资的风险，必须要在未来的收益和资金成本之间做出思考。
而利率就是这个过程中，最重要的筹码。
一旦利率提高，不仅购房成本上涨，而且由于房价需求减少，房价上涨就会非常缓慢，甚至横盘很长一段时间。
但是基于目前的经济情况，央行也不会大面积提高基准利率。
同时，三四线城市房地产库存过高，还需要激发三四线城市的需求，因此只能提高上涨过快城市的购房利率。
而三四线城市的投资回报又非常低，一二线城市的门槛又非常高，导致投资和刚需都很难受。
这个时候，只能通过不断调整利率，来试探市场的方向。
所以说，我们基于房地产的研究，以及政府宏观政策的分析，一定首先从利率下手。
同样，在你购买某个城市进行置业或者改善投资，也必须基于利率来考虑，才是对你最有效的途径。
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