一、额度

（一）房屋价值

房屋作为抵押贷款抵押物，其自身品质影响贷款额度。主要考虑两个因素：房屋评估值和可贷款比例。

• 关于房屋评估值，详见《网签价、指导价、评估价和成交价格》，简单来说就是专业第三方给出的评估价格，是银行贷款的重要贷款参考依据。
• 可贷款比例重点要看房屋属于普通住宅还是非普通住宅。详见《普通住宅 vs. 非普通住宅》，基本上北京大部分房子都非普通住宅。

二手的普通住宅和非普通住宅在贷款方面的区别：

• 普通住宅的首套贷款额：房屋评估值×65%；二套贷款额：房屋评估值×40%
• 非普通住宅的首套贷款额：房屋评估值×60%；二套首付款：成交价格—房屋评估值×20%

（二） 收入水平

根本原则是月供不能超过月收入的50%。在确认月收入的方式上，银行会要求提供收入证明以及银行流水。要求严格的银行会取两者低值，也有银行允许收入证明略高于银行流水。

• 收入不够怎么办？
  可以通过增加父母作为共同还款人增加额度，但要求提供父母收入材料，并且要合适父母名下是否有北京房产以及是否有过购房贷款记录，如果有的话也不能算作首套房。

二、利率

目前25年期商业贷款基准利率4.90%，工商银行上浮5%，即4.90%×（1+5%）= 5.145%。由于目前国家信贷管理严格，基本上只有地方行可能有按照基准利率贷款的，大型银行都没有。有可能在2018年春节过后会有所松动。
公积金贷款5年以上期限利率为3.25%。
关于利率的浮动机制，只有当国家调整基准利率时，才会在次年调整。而浮动比率是不会改变的。所以，现在贷款是有些吃亏的。但另一方面，正因为贷款紧缩导致房价不高，贷款利率下来了房价就会高涨，整体购房成本实际上没有想象中那么大。这种浮动机制也说明房贷利率实际上相比于一般的理财投资产品没有竞争力，银行不愿意办理房贷业务，银行实际上承担了大部分的通胀风险。目前国家货币超发，未来25年的通胀会让贷款成为一件对贷款人有利的事情。

三、组合贷

首先，公积金贷款和商业贷款只能在同一家银行办理，因为抵押物是同一处房产。北京市以夫妻二人名义贷款理论最高额度为120万元。
其次，目前公积金审核全流程为2个月，比之前半年时间有缩短，可以向卖方争取长时间流程。
最后，经与北京及大连公积金管理单位咨询了解，京籍家庭中，非京籍成员也可以在原籍公积金管理单位办理缴纳证明后在北京申请公积金贷款，具体流程还需要进一步确认。