封面：武汉
自从北上广深的房价一路领跑，越多越多的年轻人选择回归二线，安居乐业。作为高校密集的中部省会，武汉，以其深厚的文化底蕴、高速发展的经济态势、以及这几年极具诱惑的人才政策和落户政策，让越来越多的年轻人选择来到武汉并扎根于此，也带动武汉楼市一片欣荣，新开楼盘层出不穷，价格也随水涨船高。
本简报从数据出发，以不同的角度挖掘武汉新房楼市特征，并力求做出解读。
一、城区：江汉仍为经济中心，东新、汉阳发展不容小觑。
作为武汉经济中心，2016年江汉达到1010亿元，成为全市首个总量跨千亿城区，新房也以均价2.3万/平方米房价居15个武汉之首。
同时，作为武汉近两年新城发展的热点区域，东湖高新和汉阳区域新盘数量远超其它城区，成为名副其实的“发展"中心。
特别值得一提的是青山，随着武钢这些年经济效益的持续下滑，以及新产业引入不足，曾经辉煌一时的青山区域，目前房价和新盘数量均居城区最末。
表1：城区开盘数与新房均价
二、郊县：江夏别墅最多房价最高，经开、东西湖均价也已过万。
郊县中，江夏以均价12753元/平方米的价格居郊县之首，主要因为江夏新开楼盘中30%为别墅盘，售价较高。
经开、东西湖虽为郊县，但这两年城市建设和经济发展也如火如荼，加之地铁开通后的拉动，这两个片区的房价均已过万。
表2：郊县开盘数与新房均价
三、老中心与新区：高房价不代表高舒适
取武汉一直的经济中心的江汉，与目前新兴产业集中的新区东湖高新进行对比。
从容积率而言，东新区域47.9%的新楼盘容积率在2-3.5之间，而房价最高的江汉区在该区段的小区占比只有14.3%，而超过65%的江汉新开楼盘容积率都在4及以上，这与开区域发展较早，剩余用地较少，而老小区拆迁成本过高密切相关，呈寸土寸金现状。
表3：东新和江汉新开盘小区容积率情况
这种房价与舒适度的对比同样体现在绿化率上，东湖高新区72.9%的新房房源绿化率在30%以上，而江汉只有33.4%，江汉的小区绿化率集中在20%-35%之间。
可见，并不是价格越高，绿化一定就好。对于年轻人而言，东湖高新区不仅高新企业较多，房价相对较低，而且居住舒适度也普遍较高，是一个不错的购房区域。
表4：东新和江汉新开盘小区绿化率情况
四、毛坯是主流，装修价更高。
目前武汉新售楼盘77%仍为毛坯，但从价格来看，精装楼盘均价比毛坯高52%。
同时在爬虫时发现一个很有趣的现象，在77.3%的标注毛坯盘中，有28%的小区有在后期盘面建设和销售时，会选择采取精装的方案。
猜测，一方面是精装可以给房产价格提升提供理由，另一方面开发商还是看好精装修市场，在逐步尝试。
表5：新开盘小区装修与房价
五、物业与房价：武昌、江汉高富帅，新洲、汉南不足1.5元/㎡·月
从新房均价和物业均价而言，江汉再次体现自身经济核心的地位，区域物业均价和新房均价均居城区前列。相比而言，硚口虽然房价居武汉第二，但物业费相对适中。
不得不提的便是武昌，坐拥省政府及相关单位，有武汉水质最优的东湖，以及武汉大学等多个优质学府，虽不是经济中心，但底蕴深厚，为武汉文化中心，物业均价为城区最高。
表6：各区域物业费与楼盘均价
备注：数据来源 —— 武汉搜房网-新房板块。爬虫工具 —— python
以上言论仅代表个人观点。
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