分析卖方最有效途径就是看挂牌价，二手房市场上不乏无效挂牌，无效挂牌普遍挂高价，从而拉升小区均价。
上图均价2.3万小区，挂牌价3.2万，挂两年仍不随市场调整降，你觉得房主真卖房吗？这类房中介顶多带客户去看看，与其它要推荐的房源做个对比（户型装修程度相同，推荐房便宜上百万），
房主分急卖与不急卖，近期降价10%甚至20%以上一般属急卖，如下图挂牌价低于小区均价2千多，卖价在该小区有明显优势。
这类房主通常有两种可能性较大的急卖缘由：利用当前政策置换住房；因去外地、高额医疗费等原因急需一大笔钱。如为前种情况房主在找好换置房的前提下，价格还有进一步谈判空间；如为后种情况越接近截止时间点房主抛售折扣越多。
今年降价5%以内房主属不急卖，有些房主房子正出租卖不卖得出去无所谓，同买家一样处于观望期，兴许等着房价回涨。
当然，同一小区内因楼层、户型、装修等条件不同，有差价属正常，本文价格差是同等条件对比。
特价房、超低价、处于周围区域谷底价位的房源，通常不仅仅只是户型、楼层、朝向、采光不理想，出租屋、职工宿舍、脏乱差、噪音大、装修老化破损、出水排水不畅漏水，甚至可能发生过某种不吉利事件。
如上图均价2万的小区，挂牌价仅1.4万，低于小区均价近30%，全小区乃至周围单价最低，进入VR一副出租过破旧待重装修的样子，更别提检查各出水进水口，拆隔断墙等。
房主不想重装用于自住或出租，反正当年Ta购房价低有得赚，现在能抛多少是多少。（某些特价房挂牌数月仍无室内照片或VR摄像，基本可认定为室内脏乱差不敢拍摄放网上）
处于闹市的整个小区均价远低于周边价位，有几种可能性：步梯房，房龄即将或已满二十年、有环境污染、待拆迁。
抛售的步梯房普遍为较高层，即便挂牌价超低，往往仍长期卖不动。
总高8层楼以下的楼栋一般为步梯房，步梯房中高楼层房主往往购买时较年轻爬得动，随着年龄增大逐渐爬不动楼，需换置低层房或电梯房，然而买家亦如此考虑，现在电梯房越来越多，年轻人都嫌累懒得爬，更何况许多人买房考虑到多代同堂，因此这类房普遍存在长期挂超低价仍卖不出去的状况。尽管近年来国内部分地区有老旧小区加装电梯的政策，弊端仍较多——低层房主不参与集资中高楼层房主出资大、加装电梯噪音大、改变原楼栋布局等等。此外步梯房小区房龄普遍较大。
房龄满二十年影响评估借贷，因此很多房主正是趁着即将满二十年之前急抛售，正因如此售价当然吸引人。PS 房龄应从开发商拿地开始算起，很多买家卖家误认为从交房或办证那一刻开始算起。
环境污染包括空气污染、噪音污染、土壤污染等等，小区有污染房主自然心中有数，挂牌时当然不会自曝缺陷，也许中介介绍房源时都不会主动提到，只有当买家提到时闪烁其词一语带过。这得购房者自行调查，例如找附近门面打听打听。
拆迁已非二十年前可大赚一笔，普通拆迁户还一套安置房或按四周二手房市场价赔偿一笔拆迁款，拆迁地区时常停电停水，拆迁后还需找临时住处，经过一番折腾后获得不了多少收益，该思考下买待拆迁房值不值得。PS 房屋拆迁公示后无法进行交易。
如出现像下图出售量几百套的小区，选购之前先摸清小区总共多少户，假如不到一千户却有几百户在卖，出售比例近50%，该小区一定有什么缘由不宜居——噪音污染、空气污染还是化学污染，总之有些共性因素致使业主们转卖。
小区近期成交量侧面衡量该小区的竞争力。
上图该小区挂牌几十套，近期看房人次不算特别低，三个月无交易。说明该小区常被中介用来做对比，购房者看过后普遍不选该小区，说明该小区附近一定藏有更好的选择。
其它如精品好房推荐、关注人多等指标，参考即可，没必要当评判标准。
比如这套429人关注，貌似很受欢迎的必看房源，挂了一年几百人次关注看仍卖不出去，能算精品吗？
实地看房一般分四种情况：
一、该房源当前空置，房主钥匙放中介
二、该房源当前空置，钥匙在房主那
三、房屋当前有租户
四、房主自住卖房
第一种情况房主往往啥都不管，或嫌麻烦懒得管，甚至人在外地，仅签约时才回来，因为最终价格、其它特殊条款等中介做不了主。房主不管事，与中介接触配合来往少，除非该房源有某些绝对优势，否则在同等条件下中介难推荐。
第二种情况取决于房主当前住处距离远近与忙碌程度，房主来一趟开门不容易，来看房的买家意愿不高甚至不想来。卖房是概率问题，在户型、朝向、楼层、价格等因素还不错的前提下，往往经过多人次看房才会成交，指望一两个买家来看即签显得天真。在其它因素相当的情况下，如果房主忙起来不再顾及此事，长期推辞来开门，中介带人看房被推几次后也不会再带人看该房，久而久之此房成了挂牌占坑，其成交难度越来越大。
第三种情况看房较困难，房主既然挂牌当然愿更多人前来看房，但一套大房往往多位租户，需征得所有租户同意，并找个全部在家的时间点（尤其白天看采光）较困难，当然房东或中介有每间房门钥匙，事先征得每位租户同意也行，可万一租户不在场时看房，事后租户说丢东西扯皮麻烦。当前有租户的房主卖房往往不如卖空置房急，并且卖出去时还得考虑租户问题，属于单方违约得赔偿所有租户（少数情况直接重签约到新房主），如果出租屋装修还不错房主兴许会继续用来出租，难有谈价余地，如果出租屋装修已旧损，房主低卖的可能性很大，许多小区超低价房就是这类出租旧损房，房主很难再租出去又懒得重装修，选择一次性套现。
第四种情况如果房主为一人住上班忙碌族，看房较困难和第二种情况类似，如果屋内随时有人则会好很多。
作为二手房买家，首选从未有人住过的空置房（未装修），其次选自住，最次才会选出租房。
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