“房价”，与其他商品的价格一样，是需求与供应在现实世界中的投影。每个人购房时，都会基于不同的需求进行考虑

“房价”，与其他商品的价格一样，是需求与供应在现实世界中的投影。每个人购房时，都会基于不同的需求进行考虑。只不过作为不动产，房屋这一商品背后的供需关系略有特殊：

在我们生活的这个愚蠢的三维世界里，空间具有绝对的排他性，这使得你永远无法拥有两套具有相同空间属性的房屋。极端地说，在空间上任何一栋房屋都是唯一的，它的供应总量也只有0和1两种。

我们在《根据房产门户数据，了解深圳房价的影响因素》一文里，了解了深圳的房价的价格分布以及影响因素，下面我们基于地铁、学区、餐饮、房价涨幅等不同需求的情况下，来看看深圳房价的变化情况。下面我们先看看深圳房价的分布情况，有一个整体的认识：

深圳房价的分布情况

一、十里奔袭，不如地铁上门

地铁是最佳大众交通运输工具。由于地铁行车速度稳定，大量节省通勤时间，使民众乐于搭乘，也取代了许多开车所消耗的能源。有无地铁成为人们购房时考虑的一个重要因素。

那么地铁对房价影响有多大，请看下图：

有无地铁对房价影响

深圳市的地铁网络主要集中在南山区、福田区和罗湖区三个区域，考虑对分析的影响，我们截取其他区域的数据。以1平方公里内有无地铁站为标准为两种：地铁房和非地铁房。可以看到，地铁房的均价为42759元/平米，非地铁房均价为39886元/平米，两者相差不过8%。

实际上从微观角度上观察，轨道交通对房价的影响并不特别显著。我们从距离因素进行分析，对每个空间圈层内的地铁房和非地铁房房价进行了拟合，可以得到下图：

地铁房距离市区对房价的影响

可以看到，地铁站点对于房价的影响随着与市中心的距离扩大而不断加强。换句话说，离市中心越远，地铁房越有价值。

如果不考虑市中心，多花8%的钱，买地铁附近的房还是值得的。

二、百年大计，教育为本

自1990 年代末以来，中国的房地产业飞速发展房价也成了关注重点。在房价持续居高不下的情况下，购买住房成为一项重大的家庭投资。家长为使孩子获取优质的教育，不输在教育的起跑线上，不惜倾其血本为子女购置学区房。

下面我们先了解深圳的重点学校分布在哪些区域：

深圳重点学校的地图分布

从上图可以看出，深圳市优质的教育资源主要分布在南山区、福田区和罗湖区这三个区域，如果不考虑在这个三个区域买房的话，宝安区、龙华区和龙岗区也有一些不错的教育资源。

下面我们来看下各个区域学区房和非学区房的房价对比：

深圳市各区的学区房与非学区房价格对比

从上图我们可以看出，福田、盐田、罗湖等，学区房（包括省一级、市一级、普通等学区房）等存在比较高的溢价率。

深圳各区学区房的溢价率

综合来看，考虑学区房的话，罗湖、龙华和宝安这三个区域是一个不错的选择。

三、吃是一种生活态度

对一个吃货，希望住的地方附近总是能吃到好吃的，那应该在哪买房子？

我们先看看好吃的地方和房价有什么关系：

深圳市餐饮口味和房价的关系

我们根据某餐饮点评网站数据，计算出全深圳每一平方公里栅格内的口味餐饮评估指数，将栅格按照口味指数从高到低进行排序，然后用这些排好序的栅格的平均房价对数绘制出散点图。根据散点图的分布情况，房价和口味好的餐饮相关性似乎不是很大，两者的相关系数等于0.2（大于0.7可以认为两者有很强的相关性）。

我们直接从餐饮口味分布看看：

深圳市餐饮好吃指数分布

我们根据某餐饮点评网站，获取全深圳所有的餐厅的口味、环境和服务，这三项综合起来进行归一化处理，在计算出全深圳每一平方公里栅格内的口味餐饮评估指数，在地图上显示，红色和橙色代表口味比较好。对于吃货来说，可以去以下区域看看：

1、南油、蛇口区域；

2、华侨城和香蜜区域；

3、民治和龙华街道一带；

4、布吉区域。

四、房价涨幅情况

对于每一个购房者，都会或多或少考虑房子的升值空间怎么样。下面我们来了解下深圳市二房的2017年9月对比2017年3月的房价涨幅分布情况：

深圳市二手房价涨幅分布

从上图可以看出，深圳的小区房价涨幅基本上在20%的范围内，该密度分布的平均数为1.85%，说明相比于3月，深圳9月房价总体还有略有上升，大约上升了1.85%。

下面我们看看在哪些区域涨幅比较大：

深圳房价涨幅的地理分布

有明显上涨主要还是集中在比较繁华的区域，南山区和福田区大面积上涨，并且逐渐向周边扩散，宝安的宝安中心区和龙岗的布吉区域也在小幅上涨。

当然，上图张图只是反映了近半年的二手房变化。假如你要投资的话，我需要明确你的投资目的，是求涨幅还是避风险，然后根据更长时间的变化幅度，再综合交通、人口、企业、教育、医疗以及其他公共服务等数据，落实到具体空间范围内，与房价变化综合建立一套回归方程，这样才能够有更精确的答案。