上一讲课程里我给你讲了房产投资在城市选择上的“阳光溢价原则”，给定经济条件相似的情况下，阳光好、气候好的地方更有潜力。但是，不只是城市和城市之间的房产会产生分化，一个城市内部实际上分化也非常严重——比如我前面讲过的上海两套房的故事，即使都在一个城，甚至都在浦东区，价格和涨幅也会差很多。
那么，站在2020年的这个关口，城市内部的房产该怎么选呢？尤其对于那些还在打拼的年轻人来说，一个特别常见的困境是：资金有限，城里只能买个老破小，城边上就可以买个稍微像样一点的公寓，该怎么选呢？
一、睡城的故事
在给出答案和逻辑之前，先跟你分享几个关于城市的故事。
在北京周边有个传奇的地方叫燕郊，即使你不在北京你也肯定听说过，这是北京CBD国贸往东30公里的一个河北小镇。白领们早上从这去北京上班，下班回到这睡觉，所以被称为“睡城”。
燕郊的房地产开发是从2009年北京楼价疯涨开始的，当时，北京房价到了18000元，而燕郊才3000元，是北京的1/6, 离国贸只有30公里——算车程也就半小时，而且，一直传闻地铁平谷线会通到燕郊，这又能很大程度上解决燕郊到北京的通勤问题。
综上所述，很多年轻人觉得燕郊“性价比”高。而到了2015年，和燕郊相邻的北京通州区又被定为“北京副中心”，在这个概念下，燕郊的价格一路猛涨到每平米3万多。年轻的国贸白领们就幻想着燕郊能成为北京CBD的“后花园”。
有句话叫做“理想丰满，现实骨感”。燕郊30分钟直通国贸就是这样的例子。燕郊到北京的直线距离确实只有30分钟，而且未来可能还有地铁——但问题是，其实你根本挤不上早高峰、晚高峰的地铁，而开车的话，加上堵车，路上平均要1个半小时，有时在高速公路收费站就要堵一个小时。除此之外，燕郊的基础设施差，排水系统很差，车子通常要买涉水险，雨势大时甚至会淹没道路，在路上开车也会面临危险。
时间一长，理想的光芒退去，现实的骨感露了出来，燕郊房子的流动性也随之下降。4年之后的2019年，北京房价平均5.9万，上涨了44%，而燕郊从3万直降到1.8万，几乎腰斩。
燕郊绝不是特例。我们再来看一个例子。
上海奉贤区的海湾镇，与市中心相距46公里，曾梦想打造出世界第九湾。2010年时，行情也一度火爆，楼盘均价达到1.2万。但是，10年过去了，不仅自身产业没有发展起来，通向上海南站的火车还被废弃了。到现在，海湾镇的房价还在一万多元徘徊，完全没有赶上这一大波上海房价上涨的行情。
不只一线城市是这样，一线城市之外也是同样的规律。成都这些年虽然一直在搞新区建设，向外蔓延，但是郊区的房价涨幅却依然比不上市区，比如成都北部距市区40多公里的彭州市，和市中心的差距越拉越大。还有，就连三线城市临沂，也有类似的情况，市中心和郊区的房产差距从2011年的40%变成了60%。
也就是说，过去十年，各个城市都在出现内部分化：城中心的房价涨幅远远高于城市郊区。
假设你2010年投资一套100万元的房子，在北京西城区大约就是一个30平米的小套间，而在延庆则可以买一套100多平米的大公寓。到2018年，这两笔投资的价值分别是360万和200万，回报率相差160%。如果当初是贷款买的话，那回报率会相差更多，能相差到530%。
二、城市是个网络
你可能会说，这些现象我注意到了，但是为什么会这样呢？为什么同一座城市的不同位置，价格会相差那么大？其实这个现象和“城市”的本质密切相关。
在我们常见的概念中，“城市”是个静态的行政区划——政府划定城区，盖上大红章的户口成为城里人。但是你如果仔细想想，城市是什么？
城市是一张网，人的汇聚和交互形成社交、交易等人际网络，支持人的活动的则是“基础设施”功能网络，包括水电煤卫通讯、道路交通、医院、学校等等。和人际网络一样，功能网络中最有价值的是“枢纽节点”，也就是能实现更多“链接”的节点，比如城市的中心地带，各种交通干线的交会处，学校、医院、商圈等优质资源配套齐全处，等等。这些节点可以将人与各种基础设施和功能机构紧密连接。换句话说，和这些枢纽节点越近，你和这个城市的链接就越紧密，你的能耗（e.g.时间、精力）会更少，效率更高。
这种抽象表达的背后是可以算出经济账的。前年，我有个博士生毕业，小两口面临着一个选择：他们当时在金融街附近找到了工作，但家里给的钱只够在单位附近买个30多平的小开间，或者，去房山买个120平米的公寓，他们心里就很犹豫。
我给他们算了笔账：住在房山的话，每天路上通勤大约3个多小时，按照他们的薪水，每小时工资大约150元，三小时就是450元，两个人是900元。一年250个工作日，小两口的“时间成本”就是22.5万元，如果考虑每年10%的工资增速，10年下来，时间成本就是360万元。
这还没有算节约的时间可以用来做什么：比如，可以多睡大半个小时，学习一小时，或者加一个小时班，这些都会变成你的人力资本积累。更重要的是，离你的单位近一点，当团队或者老板需要你的时候，你随时都可以出现——千万不要小看这一点，这很容易让你得到“靠谱”的标签，得到更多机会，升职更快，薪酬的增速也可能远远超过10%。
实际上，“时间”就是有价格的——收入越高、竞争越激烈的地方，时间成本就越高。
在高收入国家的发展历程中，一旦进入万元美金社会，也就是一个高收入、人力资本密集型的中产社会，大家的时间成本会越来越高，对“便利”的需求也会被放大——路上通勤时间的长短，附近有没有好餐馆、酒吧、博物馆、电影院、商场，上学看病是否方便可靠——这些“基础设施”的便利度所带来的价值，会随着整个社会收入的上升而上升。即使是已经进入发展稳态的美国，也不例外。二十一世纪以来，芝加哥市中心的房价，增长了超过50%，而郊区的房价几乎没有上涨。
中国正在进入“大城市化”的阶段，未来城市这套网络会越来越复杂，人们的时间成本也会随之越来越高。所以，城市网络节点处、城中心的溢价只会越来越高。换句话说，关于城中心老破小和城郊大别墅的这场竞赛，便利与否这个变量就可以决定输赢——这就是我要给你的关于未来房地产投资上的又一个重要原则——房地产的“便利溢价”原则。
一个万元美金的中产社会，伴随着时间成本越来越高，房地产的便利溢价也会越来越高。
最后要给你一个惊喜——我们团队计算了全国各个地方的基础设施可及性（也就是当地的医院、学校、商场和车站等基础设施的便利程度，并将其量化成了数值，数值越小，便利程度越高）。在下面，我们将全国前100个城市中基础设施可及度最好的区都给你列了出来，希望你在考虑“便利溢价”的时候能作参考（由于城市之间差别较大，建议你在同城之内作数据比较）。
思考题：
从2019年开始，绿皮火车开始退出一二线城市的市场，你觉得这和今天的课程有关吗？能否再用今天的课程逻辑解释几个你生活中和“时间溢价”相关的现象？
绿皮火车在一二线城市的淘汰跟本节课所说得便利溢价和时间溢价有关。我认为被淘汰的原因有两点：
1.绿皮火车速度较慢，已经不能满足大城市经济圈发展的速度要求。
2.绿皮火车的舒适程度达不到人们的需求。
生活中跟时间溢价有关：
1.工作装备的方便程度，比如电脑的配置，启动时间、运行速度等。
2.交通工具选择，对于出行偏远交通不便的地方，交通工具的选择上很重要。
3.自学与缴费学习的效果及产生的效益差距也非常大。
4.某些耗时费力的事情自己做与请人做产生的效益差异。
5.网购与实地购买的差异。
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