最近，深圳有业主爆料自己买来的房子，只有使用权。
几百万房款变成租金；
一纸签约的购房合同，变成了租赁协议；
知道真相的业主，崩溃了。
图源 @阳光雨露化作力量
在进行一番调查之后，南方楼事发现他们购买的这类房子是前几年特别流行的工改项目。
很多购房者以为这跟其他商务公寓一样，殊不知天差地别。
购房者花巨额买下的房子只有使用权？其中都有什么风险？
这些神秘的房产，究竟有什么猫腻？
楼市掉“馅饼”？
如果有中介告诉你，深圳有一个楼盘，周边配套设施完善，升值空间巨大，但价格却不到周边房价一半，你会不会动心？
答案大概率是会。
在深圳打拼5年的覃清（化名），就因为心动栽了跟头。
2018年，覃清萌生买房的念头，但碍于社保年限不够且没有落户，房票是个难题。
恰巧，当时朋友圈看到中介在宣传龙华观澜的鸿基新都，表示项目“不限购不限贷”，冲动之下便刷卡买了，因为便宜一口气买了两套，花了近400多万。
由于不熟悉流程，当时开发商拿出《深圳市物业租赁合同书》时覃清表示质疑，但销售解释为“后面开发商会发房产证”，她也就放心签约。
直到今年8月份，事情出现端倪，覃清发现网上传闻鸿基新都不具备销售资格，并被开过行政处罚。
“当时网上铺天盖地的宣传都是‘销售’，现在变成了租赁。”
在深圳打拼这么多年，只想拥有一套属于自己的房子，现在却变成租的。
“谁会花几百万去租一个房子啊！”覃清激动表示。
图源 @阳光雨露化作力量
房子究竟存在什么猫腻？
南方楼事查询资料了解到，鸿基新都地块在2010年12月30日以挂牌形式出让，用途为商服用地，当年中国长安汽车集团股份有限公司竞得。
同时，土地房产交易中心公示的土地使用权出让合同书中明规定，土地使用权不得分割转让。
这也就意味着，开发商很清楚土地的真实用途，但仍然设计成商品房入市，并且为了规避监管通过“以租代售”方式进入市场。
图源 深圳土地房产交易中心
事实上，早在2015-2017年深圳楼市“以租代售”盛行。
据南方楼事不完全统计，宝安的宝星智荟城、龙岗的华南城青创、中海信众创城、百分百创意广场等项目，它们都有部分房源是通过“以租代售”的方式入市。
2015年，王女士通过房地产中介得知，龙岗李朗国际珠宝产业园片区附近有一个名为“百分百创意广场”的商业综合体配建的公寓正在销售，单价仅一万多。
和当时附近3万多的布吉相比，十分便宜，她自以为占到便宜买下。
直到2016年，房子没有如期交房并且还停工。这个时候，王女士才发现买房时签的“购房合同”，实际上是租赁合同。
买房变成租房，她遭当头一棒。
虽然集体投诉开发商涉嫌欺诈，但负责人把责任归咎于中介人员对项目不够了解，才出现误导市民的情况。
可见，维权之路漫漫。
虽然有了这么多金钱的教训，但仍有人在不了解的情况下，抱着试试运气的心态购买这类房产。
最近龙华就出现了这类型的新盘，1.7万/㎡的单价十分诱人。
在不少购房群都能看到有人在问“到底是什么性质”、“到底是不是小产权”......
图源 家在深圳
以租代售是什么？这类公寓产品如何，是怎么诞生的？能不能买？
我们继续聊聊。
何为“以租代售”？
“以租代售”，顾名思义就是将房子进行出租，而不是进行产权交易。
开发商只需要和购房者签订《房屋使用权租赁协议》，在合同期内房子暂时属于你。
如果运气好，有的楼盘业主后期可以和开发商签订购房合同，成为真正的业主。
而“以租代售”的诞生，源于2013年。
2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，内业称“1+6"。
其中，《深圳市工业楼宇转主管理办法（试行）》，对工业用地项目（含城市更新类和非城市更新类）分割销售的放开，为工改撕开了一道地产化的口子。
2014年1月，在“1+6”的基础上，深圳又发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版），首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”，工改M0项目，允许配建最高比例30%的宿舍等。
这份文件，直接激活深圳“工改”市场。
也是在这一年，以房招商、养商、稳商的新机制在深圳市场迅速兴起，而所谓的“研发用房改公寓”、“宿舍改豪宅”等都在那一年诞生。
虽然当时规定工业楼宇进入市场实行限销售对象、价格、二次转让周期，还有一些项目涉及到产权不可分割等。但因为政策不完善、不成熟，在巨额利润面前，不少企业打起“擦边球”，开辟“以租代售”模式。
除了利润，开发商如此冒险还有很重要的一点原因是，因为不能分拆销售，沉淀资金较大和时间较长。
所以很多开发商都通过“以租代售”模式，签长期租赁合同回收部分资金。
上文提到的中海信众创城、百分百创意广场 、华南城等，都是这个时期的产物。
2015年11月29日 中海信众创城售楼处，图源中海信众创城公众号
在这类公寓进入市场之后，中介和购房者推售，一般会说“低价置业”、“永久置业”等词语诱导购房者。
有的开发商甚至还向购房者提供贷款，不明所以的“小白”们因此上当。
最后，购房者花费几十万甚至上百万买到的只是租赁权，购房却变租房。
相信在租房的时候，不会有人按季度、半年或者三四年支付租金。
换而言之，购买这类公寓的购房者绝大大多是被忽悠掉进“坑”。
等发现的时候追悔莫及，有人甚至投诉无门。
你必须了解的几个风险
已知这类便宜的公寓是个坑，但仍有购房者觉得“香”执意要买。
买与不买，我们认为看自身需求。
但如果非要买，一定要了解这里边潜在的风险。
针对其中存在的一些风险，南方楼事简单给大家科普。
第一，以租代售“买”来的房子，无法融资进行抵押贷款。
不管你花了多少钱这终究只是租来的房子，只有使用权没有房子的所有权，承租者永远无法享受房产增值带来的收益。
第二，承租人最后可能会房、钱两空。
这类公寓的出租人一般是房地产开发商，虽然承租者已经一次性支付巨额租金，如果后期资金链断裂，而承租者又只有房屋使用权，这时候房子被拿去抵押或者拍卖也没有任何办法阻挠。
说白了，这些房子不过是高级的“小产权”。
第三，租约超20年很难获得法律保护。
南方楼事看到一些购房者向中介表示租赁到期之后怎么办，有人回复表示“续期就可以”。
但实际上，按照我国法律规定，房屋出租的最长期限是20年，超过20年后很难获得法律保护，因此大多数购房者签下的租赁协议也躲不过这一关。
还有人说，有的开发商同意在后期业主可以进行购房，但我们仍要提醒你，这类工改公寓大多数是需要企业名义进行购买。
而用企业名义购买，除了税费高购买后每年都需要缴纳一笔税费，无端多出一笔额外开支，并不划算。
第四，如果日后房价大涨或者拆迁，由于没有房产证导致产权不清，开发商想要反悔也是轻而易举。
而你，因为只有租赁协议、使用证明，即便到了法院也不能证明房子是你的。
图源 网络
对此，北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人曾正华律师表示，开发商宣传物料以及销售口径存在诱导购房者情况，存在欺诈。
对于业主起诉成功的概率，曾正华认为已经签了协议的，也可以去起诉，但协议内容要结合当初购房时开发商宣传资料，及双方沟通过程去反应双方的真实意思，结合覃清的案例成功率还是比较高的。
由于产权证属于开发商，房屋法定的所有权还是归开发商，所以购买这类房子风险大。
广东盈科律师事务所高级合伙人张茂荣律师也表示，正常买房，房产证理应登记在购房者名下，购房者才享有占有、使用、收益、处分、将来拆迁和续期等合法权益。没有房产证，购房者实质上获得的是使用权，而非所有权。
如果法定业主发生对外经营行为，一旦被债权人追责，购房者的权益就将失去保障。如果业主方拿产证去融资、借款、担保也不需要买方同意，直接就去银行办手续了。
所以我们建议，购房者在买房之前一定要确认土地性质和用途。
如果确定要定，签合同、签协议时一定要对合同的具体条款以及合法性进行反复确认，确保自己的权益，不要过于信任中介或者开发商。
毕竟，不少购房者已经踩坑，希望想要入场的你慎重。
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