最近在做一个大盘的社区商业规划，顺带看了不少关于社区商业的文章，报告以及项目，写篇不成熟的随笔。
本文所说的社区商业基本是住宅小区的配套商业，也即大家经常在小区门口见到的那种沿街商业或者小型的集中型商业街，以服务周边社区居民日常消费为主。这种类型的商业规模一般都不大，基本都不会超过3万平米，商业的楼层也普遍不会超过2层。
关于此类型的社区商业对开发商来讲其实就是以销售为目的，能卖掉就卖掉，不能卖掉就先拿在手里，等周边成熟了之后再卖。之所以不考虑持有的原因，主要是3万以下的商业很难去定位，也很难做出收益，即便费劲养个团队，做好之后也基本无退出（整售）的可能，所以，不管大小开发企业的社区型商业都是一卖了之。
市场导向之下，商铺的规划设计上，最合理的考量就是做客户能接受的总价范围内的商铺产品（这个各地好像普遍是100万左右的比较受欢迎，投资客多啊！），除以商铺单价，然后就是普遍上我们能看到的50平米左右，开间4.2，进深12米左右的商铺，并且最好就是纯1层的铺面，2层以上一是面积大，总价高，二是出租的时候不好租，加上即便租掉，租金也更加便宜。
但事实上多数我们看到的商铺产品很少有纯1层的，2层的比较多见，部分还有3层甚至4层的商铺产品，这是为什么那？
事实上这是规划的硬性要求，比如一块地在规划之初，不仅要求要做住宅，他还会要求配置一定的商业面积，这个商业面积的指标一般是在5%--15%之间，如果商业指标过高，那势必要多做商业。虽然市场不一定能消化，但我能卖一部分就能回款不少，即便卖不掉我持有了还能做为资产处理，所以，即便2,3层商业很难卖，我也一定要做。
如此考虑之下，一个片区众多楼盘都按这种情况规划的话，服务片区的总体商业面积就会出现严重过剩的局面，这也是我们在许多新城区看到许多已经交楼的小区，商业门面依然大面积空置的原因。
也是在这种背景下，其实一部分楼盘因为回款压力，还是希望能把手上的商铺尽可能的全部卖掉，于是围绕如何顺利卖掉商铺就出现了多种五花八门的营销手段。
比如，经常看到的带租约出售，我先把商铺租出去，然后以更高的售价把这套带租约的商铺卖给你，你拿到商铺就有租金了（打消投资客出租的顾虑）。比如更狠一点的，我把2,3层全划成5-10平的小铺，总价20万左右，带10年租约，卖给你，然后这10年你只管收租就行了。......
上述种种手段其实都暗藏许多风险，稍有不慎就真的掉坑里啦！正所谓：你看到的是回报高，但卖商铺的看中的就是你的本金。
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