​在上一篇文章《伏脉千里的BAT产业布局：线上线下流量齐收割》中，我们发现了BAT企业们在产业地产领域“埋伏”多年的布局。

较于传统地产企业，他们在运营思维上有何不同之处？是否是一群蓄力奔跑的“灰犀牛”呢？

今天，我们借阿里巴巴的菜鸟物流产业园，从微观角度看物流产业园区的另一种玩法。

中国产业正处于逐渐向数字化迈进的阶段，其中物流业的数字化无论是进度或是在产业链中的位置，都处于较低端，甚至在制造业之下。

然而产业想要进阶与突破，物流业正处于首当其冲的位置。

在2月3日复星举办的“C2M智能科技峰会”上，菜鸟网络科技公司总裁万霖发表了题为《智慧物流的未来》的演讲。

其中提到：消费者需求、体验的提升正在催促商业链路发生变化，线上线下的界线一定会被打破，从而帮助库存加快流转。未来，行业应做到库存共享和库存的全链路可视，从而真正打通物流供应链。

而菜鸟网络在近五年的布局中，正是为了完成打通、转化与落地这一系列的价值实现过程。

价值转化三部曲：铺设、落地与延伸

阿里巴巴旗下的菜鸟网络，每年面临的最大挑战自然是双十一。

2017年双11，阿里巴巴单日产生的物流包裹量已经达到了8.12亿，把这些包裹从头到尾排在一起，可以绕整个地球1200圈。

如此大的流量，需要多大面积的仓容来支撑？

截至2018年1月，“菜鸟网络市场”全国的仓容面积达到4625万平方米，仓库总量3294个，覆盖全国29个省136个市。

其中大部分都是菜鸟网络斥巨资在全国各地打造的物流产业园。

这是他们进行全国性的物流产业地产运营的第一步：搭建全面的物流渠道与信息网络。

这个网络的搭建并不只是建筑层面上的搭建，在这里阿里巴巴发挥了他们的技术优势，协同了三千万平米的仓库、三百万物流从业人员、三万个末端菜鸟驿站、差不多二十万个的自提柜以及超过三万个乡村的站点，利用互联网技术真正把资源、要素实时连接起来，形成一张有效协同的网络，突破地域、距离等限制，将全国的物流信息进行同步。

在铺设全国网络的同时，菜鸟网络展开了第二步的战略：智慧物流落地。

2016年，菜鸟便和山东菏泽市政府在天华电商产业园签署“菜鸟县域智慧物流+”合作协议，菜鸟网络全国首个“县域智慧物流+”示范园区正式落户天华电商产业园。菜鸟网络将在这个园区中打造“菜鸟县域智慧物流+培训基地”、“菜鸟县域智慧物流+智能路由与设备技术孵化中心”等，功能已经超越普通的物流园区。

如今，菜鸟已经开始筹划将这些物流园区进行基金化与证券化操作，以更好地腾挪资金。2017年6月，菜鸟宣布与中国人寿共同设立物流仓储基金，规模为85亿元人民币。这是菜鸟设立的首支物流仓储基金，也是中国市场的首支人民币核心基金，其将会在这个基金中注入部分现有物流仓储项目。

至此，菜鸟网络完成了其线上流量向线下流量的转化。土地、节点、网络、资金都基本到位，阿里巴巴开启了下一步的计划：沉淀与输出。

运营模式沉淀，理念全球输出

2017年3月29日，阿里巴巴经济体中的首个电商产业园正式开园运营，园区位于浙江金华，总建筑面积10万平米，相当于15个标准足球场。一期有14栋建筑组成，涵盖办公、商务、生活配套、专属公寓等。这是阿里巴巴首个真正操盘的综合性产业园区项目。

浙江金华义乌小商品市场是全球最大的小商品集散地中心，也是中国电商的发源地。目前，金华是全国电商园区数量第一和全省电商产业基地数量第一的城市，拥有47个电商园区和22个电商产业基地，有7.4万家电商企业，直接在从事这个行业的人数已经达到了150万人。

而这个电商产业园正是立足于本地的小商品电商产业，提供智慧物业、商务、政务、生活四大板块为主的基础服务以及具有阿里特色的创意服务，例如以阿里文化输出、电商人才培训、电商人才引进、秘书服务公司为主的人才服务；包括创业指导、创业咨询、创业帮助在内的七大创业服务；以供应链金融、蚂蚁金服、银行服务、创业项目众筹为代表的金融服务，以及菜鸟最擅长的仓配物流供应链服务等，助力金华地区成为新零售孵化基地与电商圣地。

这种拥有庞大物流网络作为基础，以当地特色电商产业为立足点，以大数据和智能化为技术驱动，以新零售模式为理念基础的综合型电商产业园的模式，还将通过阿里巴巴投入1000亿元建设智慧的全球物流网络，eWTP（Electronic World Trade Platform，电子世界贸易平台）向全世界推广。2017年11月，海外首个eWTP超级枢纽在马来西亚吉隆坡奠基开建，未来阿里巴巴的物流网络和产业布局将以全球为目标展开。

较早之前我们曾经分析过普洛斯和宝湾地产的物流产业园之路，这是两家不同背景的传统物流地产企业，有着他们独特的经营思路。

而阿里巴巴的产业园区经营之路又是一种全新的思路，它体现了更加强大的大局观，从物流网络的打造到全球布局的展开，这一规划思路步步为营而又磅礴大气。这是互联网企业将其优良传统带入到产业地产中的体现，也为传统房地产企业在产业地产开发与运营商提供了全新的思路。