当房价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债

昨日最高人民法院发布公告，就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其它债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能支付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

当这个批复出来后，公司的小伙伴们就纷纷议论：

“群诉可能要来了”

“这个文件这个时候出来，是不是法院也扛不住了呢？”

笔者知道公司小伙伴们对这个批复出台议论背后的逻辑。但是笔者更倾向于认为，这个批复是为了解决法院审判房地产纠纷案件中的难题，保护商品房消费者权利而适时出台的：

首先，它解决了商品房消费者权利保护的问题。在之前的房地产纠纷中，因开发商拖欠施工单位工程款，施工单位往往会查封项目公司资产，包括项目公司建成的住宅房屋。而这些已建成的住宅房屋，很大一部分都已经销售（预售）出去。

因此，当施工单位起诉开发商支付工程款的诉讼案子进入执行阶段，并申请司法拍卖的时候，这些已销售（预售）尚未入住房屋，可能会因为没有网签、备案，或者没有办理不动产权证，而导致商品房消费者权利无法得到有效保障。也就是说，他们购买的房屋有可能被第三方（施工单位）拍卖，而无法保护自己的权益。

该批复的出台，对于已支付全部价款，或者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的商品房，商品房消费者就可以向施工单位主张房屋交付请求优先权，以合法有效保障自己房屋权益。

其次，在项目烂尾的情况下，商品房消费者还可以主张退房，并可以主张房价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这对于商品房消费者的权益也保护具有非常重要的意义。

在之前，即使项目烂尾，商品房消费者之所以不敢退房，就是因为顾忌退房后，房价款有可能会被列为普通债权，而位于建设工程价款优先受偿权、抵押权之后受偿，这对于商品房消费者来说，退房会让其权益处于非常不利的境地。

而现在，价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，则解除了商品房消费者的这个顾虑。因此，商品房消费者在房屋不能支付且无实际交付可能的情况下，解除商品房买卖合同，主张价款返还可能将会极大增加。

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