行走看见城市是有理论高端的，开篇讲一个城市增量规划转向存量规划过程中一个分析框架。好歹算是城市规划和金融学双硕士，不能浪得虚名（实际上多年没进步，也没混得虚名，而且外貌也不帅，所以下一篇主题是有颜值规划师，曝照值得期待）。
城市增长（现在讲更多是城市发展，增长要讲究生态化，内涵化，质量化）核心动能是工业化、信息化带来要素聚聚过程，表现在空间上是外延和内涵的扩展，表现在数据上是人口、经济要素在一定空间上聚集。
经济要素增长，最简单公式:
增长=收入（增长后数量）—成本
收入和成本有的可以用数学表达，比如人口数量，GDP，产业收入，空间面积，楼宇面积等，有的很难用数字表达，比如生态环境质量，产业结构好坏，城市健康程度，城市优美程度等。有的涉及主观感受，仁者见仁智者见智；有的涉及质量好坏，评价标准很难统一。
还是讲些好度量资本收入和资本支出吧，说人话就是这个城市（和一个家庭有没有钱一样重要，挣不到钱老公天天被米妈挨揍，一个城市挣不到钱也会被歧视）。
第一阶段:建设扩展
城市资本收入，有融资、借债、卖地，出租经营城市获得的钱，都是资本收入。简单讲中国政府是卖土地或者在银行抵押土地，获得钱。（城市政府典型平台经济，平台经济核心是会热闹和拼缝，有机会讲，非常重要）
城市资本支出，比如说盖楼、建厂房、买设备，运营投入车马费。基础设施建设，把农村、乡镇都建设成城市。
资本性的收入减去支出，如果还有剩余，就实现了资本驱动的增长。简单讲花钱实现增长。比如城市搞特色小镇融资10亿，建设和运营投入花9亿，剩余1亿，就是花钱增长。花钱增长很重要，就是你讲的城市和企业未来故事，别人信，不信就麻烦了，比如东方园林正在面临融资困境。越来越没有人信，就会衰败倒闭。
第一阶段核心，城市会讲故事，融到或忽悠到足够的钱。当然会有效率花明白钱更重要，忽悠钱和花钱都是非常重要的能耐。
第二阶段:深耕运营，内涵阶段
建好后怎么办，开始运管了。
城市运营投入，政府员工，会议活动，水电费等。公共服务设施，基础设施运营，园区运管等。
城市运营收入，企管能交税收，居民获得服务交钱。城市在建成基础设施之后，招商引资，想办法促进企业做大做强。让老百姓变富，多消费，就能多收税。
城市运营的收入减去支出，就是运营性的剩余。这种增长，是“挣钱增长”。
城市经营核心要实现，从花钱买增长，向挣钱增长转型。这个是现阶段城市转型核心。能大规模出售的土地存量有限，就是花钱买增长，有天然上限。
接下来讲一个非常重要观点，来自于厦门市规划局前局长，厦门大学教授趙燕菁老师观点（上面其实已经抄袭和模仿赵老师很多观点了，突然想起我有赵老师微信，万一不小心被看到呢，尴尬，当然我理解错误地方，是我水平问题，和赵老师没有关系。）:
城市资本收入需要覆盖资本支出，简单讲买地钱要能够建设园区。不然这个外延扩展就是没有效率效能的。城市运营支出理应当由运营收入来覆盖。
如果长时间缺口，长期在用资本性的剩余，来覆盖运营的缺口，这个城市就危险了。当然房子也就不能在买了。
第二阶段核心，过桥费要大于维修费，挣钱才是核心能力啊。好多资源城市枯竭后，最重要城市紧缩，减小规模，让维修费降低下来。当然需要一个城市顶层设计，让我落一单非常重要，欢迎咨询规划和设计，现在打折中。
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