1.成都养老市场供应现状
从产品线供应格局来看，目前成都市场上主要供应的养老产品主要有健康长者社区、照护机构两大类。目前主流供应的产品为照护机构，也是品牌型企业集中布局的细分市场领域。而健康长者社区目前供应并不多，基本处于起步发展阶段，目前仅个盘供应。
1. 成都照护机构
照护机构主要分布于成都的主城区范围，如金牛区、武侯区、青羊区等区域。在营照护机构项目产品梯队丰富，低端型的主要为社会福利院及街道敬老院，中端及高端型的多为外来品牌机构，如远洋、万科、保利、礼爱等，也有部分本土养老运营品牌，如亲睦家、优护家等，品牌型企业的进入带动了中高端照护机构市场的成熟发展。整体收费水平也从4000-7000元/月的中端市场，到7000-9000元/月甚至万元以上的高端市场均有分布。
但目前中高端照护机构多数入住率不高，大量的机构年均入住速度仅在50-60床的水平。根据和睿调研，入住速度欠佳的原因一是由于中高端机构的定价水平普遍较高，二是由于目前成都照护机构的客户以刚需护理型为主，对医疗的依赖性较强，但目前医养结合型的项目并不多，内部医疗配套缺失现象较为普遍，难以满足客户需求。
2. 成都健康长者社区
成都健康长者社区项目主要分布于成都西部近郊区域，以温江医学城较为集中。整体以险资供应为主，如在运营的泰康蜀园，以及潜在的国寿嘉园、太保家园项目，均为大型持有型养老社区，体量均在20万方以上，且入住门槛高，保险客户的入住门槛达到了200-400万。
从客户结构来看，健康长者社区产品的客户来源范围较广，主要辐射省内客户，且均为高知高干群体，以医生、大学教授等科教文卫体系的退休人员为主。未来待潜在项目运营后，成都的高端健康长者社区将集聚发展，一改目前机构为主的市场格局。
泰康之家蜀园作为成都首个高端CCRC社区，项目有何特色和亮点？和睿为大家重点讲解。
泰康蜀园个案分析
泰康之家蜀园是泰康继北京燕园、上海申园、广州粤园之后的第四家开业运营的养老社区，是泰康旗下的连锁型CCRC养老社区，已于2018年开业。
1. 项目概况
泰康蜀园位于成都市温江区国际医学城内，距离成都市区约半小时车程，周边医疗资源丰富，紧邻华西医院温江院区。项目整体地上建筑面积约17万方，规划健康长者公寓1100多套，照护机构500多间房，一级综合医院3300㎡，住院床位20多张，形成完善的可持续照料产品体系，满足不同年龄阶段和健康状态的长者。项目目前一期开放了一幢200套的长者公寓以及照护机构 207张床位。
从项目功能配置来看，泰康蜀园摒弃了内部设置康复医院的惯例，仅在内设置了一级综合医院。主要原因还是因为蜀园与华西医院温江院区仅一路之隔，且华西医院温江院区内设置了康复医学中心，完全可以实现社区长者的就医需求，也避免医疗资源的浪费与不必要的竞争。
2. 产品设计
• 长者公寓
蜀园目前已开放的长者公寓为2号楼，户型以40㎡的单间和72㎡的一室一厅为双主力配置，同时也有少量的90㎡1室1厅和123㎡2室1厅。户型图如下：
泰康蜀园户型图
公寓室内精装配置标准较高，风格温馨舒适，配置家具家电，达到拎包入住的标准，在居住功能上均满足完善的适老化设计，如：入户置物架、双猫眼门、玄关穿鞋凳、墙角圆角处理、圆角家具、紧急呼叫按钮、大数字电话按键，斜面镜、抽拉式水龙头、助浴凳、安全扶手、直排地漏等。
公寓会所配套
泰康蜀园的建筑设计由世界知名建筑设计师贝聿铭的弟子莫平亲自操刀，设计遵循简约舒适、节能环保、人文关怀的建筑理念，突出高端高品质养老社区的针对性定位。
社区会所的设计最为亮眼，采用川西民居院落式建筑空间组织，建筑风格和室内装修设计均体现了地域文化特色。会所体量奢华，建筑面积达19000㎡，共有两层，内部功能空间丰富，配置了餐厅、乐泰学院教室、大讲堂、音乐教堂、家庭影院、国学堂、阅览室、棋牌室、钢琴吧、艺术品展卖区、桌球室、健身房、游泳馆等空间，满足了长者在生活、娱乐以及文化学习等全方位的需求。另外，还设计了丰富的俱乐部活动、乐泰学院课程，促进长者之间的社交交流，充分实现自我价值。
照护机构
3号楼上部为护理院，共172间房，207张床位，以单人间为主力配置，设置少量套间，目前只开放其中40间房，已全部住满。
照护机构室内同样配置了完善的适老化设计，配置专业的护理床，氧气设备带隐藏式设计，去机构化病房化的设计营造了温馨的居住氛围。
3. 交易模式
泰康之家长者公寓的交易模式在各地类似，均为保险和非保险即押金两种模式。照护机构均为月费模式，在缴纳20万的入门费后（保险200万以上客户免缴），蜀园照护机构主流月费12400-15400元/床。和睿将重点介绍蜀园中长者公寓的交易模式与收费水平。
保险模式
泰康人寿通过养老社区入住确认函的方式将保险产品和养老社区做了连接。保险产品（大多为养老年金保险，保险费用200万）向客户提供退休后的稳定可持续的养老资金，客户入住养老社区时可使用养老年金支付服务费，但年金支付金额与服务费之间没有必然的联系，如果年金支付金额小于服务费金额，客户需补足。养老社区入住确认函则向客户承诺入住的相关权益，如投、被保人可享有保证入住权，投、被保人的父母可享有优先入住权等四大权益。
押金模式
押金模式收取入门费（20万）和乐泰卡，入门费必须购买且金额统一，乐泰卡则根据各个区域的消费水平在定价上有所差异。
蜀园乐泰卡额度根据户型大小在75-175万之间，购买乐泰财富卡可享受月服务费的折扣。考虑到与一线城市的消费水平差异，蜀园乐泰卡价格门槛相比上海泰康申园有所下调。另外，与申园不同，蜀园客户可选择不购买乐泰卡，则相应不享受折扣，类似于月费模式，模式上更为灵活，客群覆盖面更广，可涵盖高储蓄高收入老人与低储蓄高收入老人。
泰康蜀园公寓收费明细
泰康申园收费明细
小结
泰康蜀园整体在可持续照料的产品线、配套服务体系方面规划完善，在建筑及室内外的环境设计上体现了本地文化特色，同时在交易模式上进行看更灵活的设计，在异地复制产品的时候因地制宜地进行合理的定价设计，有效扩大客群范围，整体值得学习和借鉴。
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