今天要为大家介绍的是在英国买房或投资房产的交易详细流程。相比一些官方或机构的指导步骤，这一篇会更从一个买家角度来拆解每一步要做的事情。建议收藏。
Step0: Do Research，了解市场
写到是Step0，其实如果有人对英房有兴趣，那多多少少对这个市场是有基础认知的。比如伦敦的分区是怎么划分，有多少个borough，伦敦买房大致的价格带在哪，有哪些投资热门的地区等等。
Step1: 定预算
说白了就是打算花多少钱在投资或购买伦敦房产上。
值得注意的是必须需要考虑到外汇管制的因素，到底有多少可支配的境外资产是可以做这个动作的。另外，不管土豪与否，我们都建议巧用银行杠杆，考虑适度贷款，让收益最大化。
Step2: 找到对的置业顾问
买房第一步，就是找到靠谱的房产顾问。尽管可以，但我们仍不建议直接从某一个开发商手里选盘，因为局限性会相对较大，能看到的也只是这一个开发商的在售项目。最好的做法：
1/ 找最大的房产顾问选楼盘，戴德梁行、仲量联行等大行绝对是上选，毕竟很多盘这些大行会拿到独家代理，想要拿到好盘好户型，还是大行resource更充足一些。这些大行在国内都有office，也都在代理英国房产的销售，但依然强烈建议直接找当地的顾问！
2/ 找buyside advisor。除了大行，也不乏一些很资深的顾问坐镇在小而精的中介公司或置业咨询公司里。从大环境是卖方市场来看，找一个完完全全从买家利益出发的顾问选盘把关，还是很划算的。
Step3: 挑选楼盘，实地考察
找到合适的顾问之后紧接着就可以详细和顾问沟通自己的想法。例如买房是用来纯投资还是自住，或者两者兼具；购置房产的预算是多少；对于地理位置有什么偏好等等。
专业靠谱的顾问在接收到客户诉求后，都会推荐多个合适的楼盘供挑选。这时买家一定要问顾问拿到详细的楼书、开发商的资料、户型图、详细的价格，进阶一点还可以问顾问要一份楼盘所在地区的租金收益概况等。
如果在推荐的楼盘里挑到感兴趣的楼盘，和顾问约时间去现场看房，尤其到了现场可以最直观的了解到房屋周边的配套和人文环境，同时也可以通过实地的样板间了解到房子的最后的交付标准。对于纯投资的房产，如果遇上非常信任靠谱聪明的顾问，计算好投资回报比，可以不用实地看房。但，自住房强烈建议一定要去实地看房。
Step4: 出offer
在选到心仪的房子之后就可以通过顾问向开发商出offer了。一般来说，都可以不同程度的向开发商拿到一点折扣，不过一般根据盘的情况不同，折扣也就是几个点，但聊胜于无嘛。
Step5: 付定金
出过offer拿到开发商的确认之后，一般就要缴纳房款0.5%左右的定金（通常不会超过5000磅）。这部分定金会在正式交换合同缴纳房款时抵扣掉。
Step6: 委托律师，完成合同交换
英国法律规定，房产交易必须委托买卖双方律师协助完成。大概可以从出offer后就开始同步involve律师，律师费用也是根据购房方式的复杂程度和房产价值而定。
当找到合适的律师之后就可以委托律师来完成：1）合同审核；2）交换合同前的房屋调查；3）协助买家通过反洗钱法；4）正式交换合同；5）配合mortgage broker完成必要的资料交换；6）最终交房，支付余款，完成产权证书和房屋钥匙的移交工作。
值得注意的是，房产中介不会代收买家的任何资金，购房资金往往直接汇入律师行的第三方监管账户。由律师所向开发商按时缴纳房款，使买卖双方的交易始终处于公正的第三方保护之下。
Step7: 准备资金
准备英镑。一般情况下，期房的资金来源检查多发生在尾款交付时，但随着外汇监管越来越严格，强烈建议尽早开立海外银行账户，准备英镑。切记购房资金的合法性是购置房产的一切前提。
同时也需要和律师提前确认好尾款资金需要在海外账户上的存入时间，现在通常在半年或一年以上。
Step8: 付首付款
在缴纳定金后的约定时间内（如21天），买方需缴纳房屋总价款的10%作为房屋首付款支付给买方律师行的第三方监管账户。
Step9: 交换合同
付首付款和交换合同的时间往往相对同步。交换合同即表明买卖双方的交易正式成立，交易具有了法律效力。从交换合同到最终交房，任意一方退出交易都将付出违约代价。
Step10: 按期缴纳5%-10%期款（适用于交房时间较晚的买家）
买家如果购置的期房交房时间相对较远，比如今年买房大后年收房，那么今年缴纳10%的房款，第二第三年会要求分别缴纳5%-10%的房款。和首付款一样，都是将钱款汇入律师的指定账户。
Step11: 合理利用杠杆，准备贷款
一般需要在交房前的六个月内，开始准备申请贷款。一般贷款银行给予的贷款批准有效期在3个月，所以买家可以算好时间来办理。
建议找靠谱的mortgage broker来协助完成贷款事宜，他们往往对英国当地每家银行的贷款细节和要求会比较了解，也能够为买家找到最合适的方案来做贷款。通常贷款银行除了一些知名大行以外，还可以考虑中东的银行等等。不过前提都是要有英国的牌照。
HSBC一般贷款比例在40-50%左右，利率2%以下。还有一些小银行利率会相对较高，但贷款比例也会较高。具体怎么选，都需要买家和mortgage broker充分沟通后做判断。
Step12: Finally，支付尾款，交房
完成支付（除了尾款，还包括支付印花税），拿钥匙。正式成为London Owner！
一般在交房后的几周内收到律师的土地注册文件，到此，成功实现买伦敦！
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