文丨吴伯凡
最近，有个朋友觉得投资无门，想来想去还是觉得买房子稳妥，所以一直问我该在北京什么地方买房。房价这个平时大家都特别关心的话题，我近一两年很少提及。正好我最近对逆向投资的话题很感兴趣，我想以买房为例，与大家分享自己对逆向投资的一些感受 。
逆向投资的案例其实并不少见，只是大家平时很少留意。甚至可以说得极端一点，成功的投资都多多少少包含逆向投资的成分。我以前谈到过高岭资本的张磊先生的“傻瓜窗口”的概念。所谓“傻瓜窗口”，是指这样一种特殊的机会窗口。
面对一个项目或一个产业，绝大多数人都认为不仅不是机会而且是一个陷阱，如果你投资这样的项目，所有人都会认为你是傻瓜。然而，一旦时间过后，越来越多的投资者发现这是机会，资金蜂拥而至，投资价值持续递减，直至消失，甚至成为负价值，窗口就关上了。
这就是张磊所说的“傻瓜窗口”。发现并把握住“傻瓜窗口”，其实就是一种逆向投资。
我们熟知的《从0到1》的作者彼得·蒂尔就是一位很成功的逆向投资者，他还有一个外号，叫做硅谷的创投教父。他曾经投资Facebook，获得了25000倍的回报，创下了投资界的一个神话。
2016年美国大选，几乎所有的硅谷精英都在反对川普，而他是唯一一个硅谷大佬中为川普说话的人，甚至在湾区成立了一个“川粉”俱乐部，主动为川普摇旗呐喊。这场大选的结果我们现在都知道了，如果把它看做一次投资的话，彼得·蒂尔又一次因为“逆向”而获得了最终的成功。
逆向投资并非是要我们与主流趋势针锋相对，它只是不看好那种常识层面的、人人都觉得是趋势的趋势。
跟随常识层面的趋势，其实就是随大流，也许可以成功，但往往获利甚微，甚至得到的是负利。
“你们要进窄门，因为引到灭亡，那门是宽的，路是大的，走进的人也多。引到永生，那门是窄的，路是小的，找着的人也少。”用《圣经》中的这段话解释逆向投资，是再适合不过了。
逆向投资者总是在寻找常识以外的那种看似不靠谱的机会。所谓的“看似不靠谱”，其实是因为大部分人囿于自己的常识而得出的判断。真正的有心人，能够反常识，留意到那些显而易见的事情中不那么明显的机会点，这种机会点并非真的不明显，只是经常被人们忽视。
我们之前的文章《为什么致胜的秘密往往是“显而不易见”的？》中提到过一本名为《我怎么没想到》的书，其实就是介绍这样一种善于捕捉“显而易见”的机会点的思维方式。
下面这张图，怎么看都是一个普通树干。而只有极少的人，能够看到一只有伪装色的蜥蜴。（见文章最后）
如果用逆向投资的思维方式来判断当下的房价趋势，至少有以下几个点值得我们关注。
第一，最近主流媒体的主要观点是，整个房市已经出现了疲软的现象，房价即使不降，其上升趋势也会放缓。
第二，大家通常都是按照地产界的铁律——地段的好坏——去买房子的。
第三，一般而言，年轻人多的地方房子会更加值钱，而老年人多的地方房子则相对便宜。
以上三点，便是目前房价的基本常识和大的趋势，我们先将其罗列出来，然后开始逐条做逆向判断。
大家现在都在谈房价要降了，国家的政策也很明确：房子是用来住的，不是用来炒的。所以，房价增势减缓应该是毋庸置疑的趋势。但是大趋势中往往也包含着某种小趋势，我们要学会在常识中发现秘密。
从幼稚到成熟的标志之一，是观察世界、观察环境的时候，看到的不是一个铁板一块的整体。
就像鹰，能在高空看到草丛中移动的兔子，而不只是一大片。中国古人把这种能力叫“知几”（“知几其神乎”）。所谓“几”,就是微小到几乎没有的动态和趋势。（我在《伯凡日知录》里详细讲过这个话题）
面对房价增势放缓的主流趋势时，你是否有足够的洞察力，能够看到一种反趋势，是不是会有一些房子并不会遵从这一主流呢？
这并不是要你异想天开，或者是明显的和主流趋势抬杠、较劲，而是沿着主流趋势的路径，寻找到一种反常识的路径，这样的话，你可能会发现一些大部分人无法发现的机会。
对房子可以下一个这样的定义：房子是城市化网络的终端。
记得我家里第一次装电话的时候，花了5000多块钱，现在听起来好像不怎么多，但当时却是我一年多的工资。为什么会这么贵，是因为当时整座城市的电话网络很稀缺，我不是在为电话这个终端付费，而是为整个网络系统付费。其实就算是当时，一个电话机也就一百多块钱。这个终端的价值并非它自身的价值，而是其背后的整个通信网络的价值。
同样，一套房子的价值不仅仅是其本身的价值。如果只是单纯的买那样一套水泥壳子，其价值相当低。但如果我们把它看做一个集成了各种服务的网络终端，那么它的价值就会远高于这套房子的原始成本。
前几天，我看到一个广告，某品牌汽车公司的一款新车，价格居然只有六万八，而且它的配置和功能都很不错，比我之前买的那些所谓入门级的豪华车一点都不差。
六万八在现在是个什么概念呢？差不多就能买北京半平米的房子。
为什么车越卖越便宜，但是房子越来越贵呢？原因就是，在交通基础设施越来越成熟的时代，车只是一个单一的产品，而房子则不同，它是一个仍然在发育、成长的网络系统的终端。
手机也是一个终端。现在，我们丢了手机就跟丢了魂一样，原因并不是因为手机本身的功能有那么吸引你，而是因为这个手机上集成了越来越多的为你提供各种服务的服务商，每一个APP背后都连着一个网络系统。如果一个手机无法上网，哪怕它本身带有很多很炫的功能，你也不会沉溺其中。
房价相比于其成本，为什么会有如此高的倍率？就是因为它是一个高度网络化的产品，你之所以要在某座城市的某个地段买一套房子，其实是为了买这个房子的“网络带宽”和“网络服务质量”。
如果把房子看做一个“瘦终端”的话，城市服务网络就是“云”。房子的价格取决于这个终端与云之间的带宽、网速以及上网体验。
随着城市化越来越深入，城市的内涵也会越来越丰富，整个城市的网络服务并非固化的，它也在不断地变化着，这就意味着房子的价格也会不断地变化。
前两天，我在望京参加了一个会议。到那个地方后，看着眼前琳琅满目的高楼大厦，我脑海中突然浮现出了三十年前的场景。当时，我拧着铺盖卷，从西边的人民大学坐公共汽车到了望京的中国社会科学院研究生院。
一下车，我心都凉了，当时的望京，放眼望去，只有社科院研究生院有一栋楼。第二天我去学校周围走了走，离学校不到500米的地方就是一个村子，村头还拴着一只老黄牛，再往前看过去，就是一大片菜地和麦田，这一幕场景我至今记忆犹新，可惜我当时没带任何摄影器材，没能够拍一张照片留下来，好与现在的望京做对比。我当时无论如何也不会想到，30年后，“望京”这个名字会像今天这样闻名遐迩。
我们都知道它后来的故事，几年前，这里出现了一位“地王”，有很多大公司先后在这里扎堆，它被人们号称为第二CBD，这片土地的面貌和房价都发生了天翻地覆的变化。
究其根本，原因还是北京这座城市的内涵，即城市服务网络的价值发生了很大的变化。由于整座城市的服务网络价值大幅度提升，所以这片地区的房子也成为了一个集成了高价值服务网络的终端，那么它的价格也自然就水涨船高。
以上是针对主流趋势的逆向分析，接下来我们针对地段做一个逆向分析。有没有那些现在看来不好的地段，在未来可能是好地段呢？
我说的并不是某个城乡接合处因为突然有一个开发政策而价格突涨的情况，而是说随着未来社会经济环境的不断演变，一些原本不太好的地段的价值会逐渐的凸显出来，而那些原本的好地段的价值会逐渐显示出劣势。
现在，我们讨论的所谓的好地段，无非两个，学区房和CBD商圈。
学区房的出现和教育制度相关，中国已经开始进入一个泛教育时代，现在，如果手机APP里头没有购买几个付费栏目，都不好意思跟人聊天。当然，我所指的泛教育还不仅仅是这种终身教育，那些常规的学校教育也正在遭受一些力量的威胁。
随着互联网的不断发展，教育生态首先会发生很大的变化。现在大家都在呼吁高考体制改革，说明这种教育模式已经到了不改不行的程度了。哪怕是应试教育还会存续，但是提供应试教育的服务机构和教育方式肯定会越来越多。
很多传统的教育机构不擅长的或者无法提供的教育手段，肯定会由新的玩家来提供。我在前文提到的那些教育机构，现在还是一个个很小的隐形玩家，但是要不了几年，它们就会在某种程度上重新定义现在的教育。
我接触过几家教育机构，其中一家公司的股票在短短一年的时间里已经涨了四倍，而它不过是南方某城市的一家不太知名的教育机构。跟他们的负责人聊天时，我还开玩笑，说你们正在做一件特别招地产商憎恨的事情。
随着它们自身地发展壮大和其他同类的出现与崛起，这个新物种可能会让原有的学区房概念大打折扣。因为它们这种机构以后开到哪里，那个地方就成为了学区房。
现在的学区房之所以贵，是因为这个地方有优质的教育资源，而别的地方没有，所以很多人愿意付很高的价格，把孩子送入一个被公认为教学质量高的学校当中。但是随着这些教育机构的教育质量被越来越认可，这种机构和教育模式一定会遍地开花，而一旦它们成为主流，原有的学区房结构就会发生改变，那些所谓的学区房的价值也会大打折扣。
除了学区房以外，在北京和上海这样的大城市，还有一些CBD区域，房价高到让人望而生畏，原因也很简单，大部分在CBD上班的人，都具有极强的购买力。现实是，CBD就像小灵通技术一样，是一个在国外过时的，但是却在中国很火的概念，甚至在有些城市就是为了迅速提高房价而搞的一项举措。
前几年，我参加的很多论坛都是在CBD举办的，尽管这些论坛上的话题并不是房地产话题，但是赞助商却都是地产商。然而近几年来，这种趋势正在慢慢发生改变。
城市轨道交通和高铁让城市化越来越深入，发达的通信技术和互联网使得原来的中心边缘城市结构发生了很大的变化，为什么现在像北京这样的大城市往往会有很多的副中心？原因就在于轨道交通的不断完善让一个原本很偏远的地区具备了原本中心地段的种种优势，能够承担起部分中心地段的职能。
除了城市结构的变化外，商业运营方式也在发生改变，这对原有的CBD结构模式也会产生很大的冲击，很多城市已经开始出现CBD过时的端倪。CBD在很多人的印象中已经成为一个固定的地域代名词，以至于大家都忘了它的本意其实是“中央商务区（Central Business District）”。
在美国，现在只有那些中小城市才会只有单一的商务区，毋庸置疑，它们自然就是所谓的中央商务区。尽管时下CBD的概念在国内仍旧很热，但是这种状况在短短几年的时间内应该会发生巨大的变化。
现在，我们在北京、深圳，甚至杭州都能够明显的感觉到这一变化：很多大家原本不愿意去的地方，现在却有很多机构趋之若鹜，原因很简单，就是商业运营方式随着互联网与通信技术的发展发生了改变。
大家可能会觉得我说的有点玄乎，但是我可以告诉大家一个现实的例子，在离北京市中心至少25公里的一个地方，没有CBD，也没有什么有名的学校，但是这个地方的房价是九万多元一平米。
最后，我们来针对人口年龄结构做一个逆向分析。当下，买房的中坚力量一般都是即将准备结婚的、准备生孩子或者已经有孩子的人，这些人的数量基本上决定了房价的涨跌。
我们现在如果看到一个小区，住户基本都是老年人，年轻人很少，基于常识做出的判断是这个小区的房价肯定涨不上去。因为老人不用上班，他们会选择那些地段不好的、价格低廉的房子，基于常识判断的话，这些房子的价格趋势确实不好。
对此，你也可以提出一个反向判断：一个小区，如果住户以老人为主的话，未来的价值可能会很高。这好像是一个很荒诞的判断，但是如果你按照这个判断去寻找论点和论据的话，说不定也能找到。
我之所以建议我的这位朋友用逆向思维来判断房价趋势，跟我自己的体验相关。以前，孩子上中小学的时候，我自己和现在的很多家长一样，特别关注学区房。但是现在孩子长大了，我就不需要关注这些地区的房子了，转而开始将注意力转移到与自己切身相关的问题上，就是随着自己年龄地不断增长，我要考虑接下来的20年自己要生活在一个什么地方。
中国有一个问题开始越来越凸显，就是曾经最为辛苦和忙碌的那代人正在慢慢地老去，而且他们数量庞大，且购买力相当高。
社会老龄化是一个明显的趋势，而且老龄化社会到来的速度也超出了我们的想象，像深圳这种年龄段特别集中的城市，大量的人会齐步步入老年社会，这是一个非常大的问题，也会极大地改变房地产的结构。
以上，是我针对目前的三种对于房价的常识而做的一个简单的逆向分析，主要目的是给大家介绍逆向投资这样一种思维模式。分析不一定对——很可能是错的。我只是想让大家从中稍稍感受到一点逆向投资的特点。
如果你想买房子，不妨尝试一下这种逆向投资的思维模式。当我们以这样一种视角去观察一座城市的时候，你看到的城市可能和之前的自己看到的，和其他人看到的都有很大的不同。就像我们看埃舍尔的画时，你盯着黑色部分看，是一幅画面，盯着白色部分看时，又是一幅画面。
秘密经常被忽略，往往在于它太显而易见。如果你能抓住这些显而易见但是又被大家视而不见的关键点，发现隐藏在当下大趋势下的未来的小趋势，你就是一个优秀的逆向投资者。
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