本期主题：产业园区四大体系转型梳理之商业模式
主讲嘉宾：曹志国先生
嘉宾名片：中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者
导语：近日，有几位同仁私下与我沟通，让我把产业园区近期的话题做一个系统性的整理并分享，今天，我们就共同探讨和梳理一下“产业园区四个体系的转型要点”：2018年我们的产业园区商业模式是否有变化，定位体系是否更加精准？运营体系是否更有价值？我们的品牌营销是否既有品牌价值，又能促进销售？我们的招商体系是否能更精准的、更清晰的把园区价值与客户画像进行匹配，并提高签约率？本期我们首先谈一谈园区的定位体系，即商业模式。
1. 识大局知正误，悬崖勒马
要完成这四个体系的梳理，我们必须要回答几个问题：园区到底为谁服务？服务什么？他们要的服务我们是否能够解决？我们最后挣什么钱？非常简单清晰的逻辑，我们也都知道真实答案，但近几年又有几家园区能真正改变销售和租赁模式呢！
我们都清楚，产业园区经过政策的调整，资本介入企业的模式逐步被企业认同并接受，房地产政策的调整都在加速产业园区的各维度的调整。政策在变化，没有任何侥幸，土地在无底线增加，本质已经出现，只是我们好多园区的决策者不承认而已。目前，我们园区的租售模式已经走到了“悬崖边”，包括政府做的科创园区。
仔细分析当下形势，开发企业想着“如何在符合产业前提的情况下将自身利益最大化”；政府园区想着“把厂房盖起来，就能吸引政府领导心目中梦想的高端企业”。国家层面正在全力为企业减税，加速让资本进入实体企业，以降低实体产业发展成本，但开发企业目前的模式则正好与政策趋势背道相驰！
2.多分析勤思索，勇于尝试
地方园区想要高精尖的产业还是有些距离，原因有二：1.产业升级需要时间、创新环境、政策扶持和企业对于研发的专注，同时还需要资本的助推，过程是相当漫长的；2.从企业层面讲，企业升级需要资本和人才，目前中国的实体企业家的主要盈利模式还停留于价格优先，单打独斗，到了一定规模才产生品牌价值，真正要达到产业思维的高度也需要时间，即使有产业思维，也是困难重重，要么有技术没市场，要么有技术没资金，有很长的路要走。
因此，产业园区的商业模式搭建的意义应是：如何让企业降低成本、提高效率、协助企业可持续加速发展，如何为政府解决多业态的诉求（已经不是简单的税收和就业了，当然这两项依然重要）。
我们园区的定位体系是否能够贴合实际，去真正的为不同阶段的企业提供不同阶段可实施的服务模式，也就是可否放下短期利益，这才是园区促进产业发展的根本。在这一点上，智创人在为中小企业战略选址层面，坚持不被短期利益诱惑，以公正客观的态度切身服务助推企业落地发展，同时研发了独特的商业模式和资本模式，以解决企业和园区双方的困境，实现资源共享，多方共赢。
当然，有的园区也已经在这么做，逐渐尝试着转变模式。比如，以出售产权的园区模式尝试用基金的方式，去改变让企业直接购买的手段，这就是一种企业与园区“双赢”
的转变！
3.走出去引进来，联合协作
在探索正确的商业模式时，应切忌两个方面。一方面，我们绝对不能固化思维，这是非常可怕的。不管你是政府园区，还是开发企业决策者，应当快速跟上市场形势，商业模式的变化远比我们想象的要快，应当开放思维，走出去、引进来！
另一方面，我们绝对不能妄想一枝独秀。现如今，一个开发商主体或一级政府已经不再能够独立完成一个园区的全链条服务，要想促进产业发展，一定是多个专业而优秀的团队形成多方利益联合体共同去完成的。我们的企业家客户就是联合体的核心和纽带，正确的商业模式应该是聚焦于企业家生态，而不是园区的生态！
自我模式的固化思维，自己是老大，自我是法人代表的决策者大有人在，但吃独食的时代已经不复存在，碧桂园的模式大家再熟悉不过。
现实境况：顾虑重重，难免陷入僵局
2017年，很多园区都在谈打造自己的产业模式（运营模式）走轻资产路线，但事与愿违，很少有人能够真正做到。实际上，让园区开发商转换为企业家思维，放下身价，放下短期利益确实太难。革命是必须要流血的，我们也得换位思考下，改革商业模式会带来现有工资体系的波动，工资水平下来，一大批人员要流失，业绩自然会降至谷底，大的企业会直接引发股票下滑，其中风险可想而知。
所以，面对商业模式的改革，园区决策者首先要能够承担得起这个风险，既要做好“流血”的准备，更要规划好拯救的方案，革命需要彻底，不能半途而废。不过，目前这个发展僵局总有人会打破，现在看到能打破的首先是各地方政府，虽然地方二线城市的产业地产开发商做园区的越来越少，但老曹认为，优秀的县域产业才刚刚开始。
【嘉宾探讨节选】
产业人朱生辉：
如何将产业园区做出"场所精神"，打造独具特色的产业集群这一点很重要，让产业园区以不同形式的建筑群落构建“骨架躯体”，由不同状态的企业群体构成“细胞组织”的"双赢局面"也是摆在产业人面前的一道难题。
产业人刘禄：
产业地产本身就是产业+地产，且更侧重产业。在政策支持实体产业、实体产业介入地产开发、开发商争相引入产业地产的今天，传统开发商也得为五斗米折腰，向产业低头。至于说模式的更替，就要看各方融合的姿势角度和程度了。如今的金融去杠杆一定会是周期性的且频率不会低，不光影响房价增长，也会切实影响到现金流。一段时间之内，应该可以看到地产向产业鞠躬，诚恳不诚恳也将影响到各方合作的速度和质量。地产内部也在优化盘整，所以说地产应该算是进入新常态了。地产方面当下和近些年就是城市群战略了，市场优先向资源优先转变，大的趋势就会是国进民退，八仙过海，各显其能。模式，究竟经不经得起考验，需要探索和牺牲，浪淘沙。
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