房地产是复杂的市场，多空博弈激烈， 既有正常的购房需求，也有投资需求，既有市场化的部分，也有行政因素。因此，对于这个复杂市场，胆大心细，长短研究。
过去，“以地为锚，通过扩大负债来扩大家庭资产包”，如今对房地产的定位及发展，依然在调整中，切不可轻易复制过去的成功经验。
过去，现在和未来的逻辑有相同之处，但也有变化。
最近，标普全球评级发表了有关中国信贷增长的报告，根据该报告，在2017至2021年间，中国债务规模可能增加77%至302万亿元人民币。
从债务增速来讲，中国的债务增速高于中国名义GDP增长率，这其实意味系统的高信贷风险仍可能递增，构成风险。
在不断增大的债务当中，家庭信贷的增长非常引人注目。根据德意志银行的研究，时间低于一年期限的中国家庭信贷在去年的二季度加速增长，如今的消费贷款增速快于房贷增速，这使得所有新贷款拨备增速逼近创纪录的10%。
债务的不断累积，并且逐渐从地产业流向消费端。
这一趋势对于每个人来说意味着什么样的财富趋势？
除去这些债务，我们又应该如何来保护自己所剩不多的财富？
房地产冷却，消费端暴增，这并不是中国特有现象，而是全球的趋势。
国际货币基金组织（IMF）在《全球金融稳定报告》当中具体指出：金融危机以来，发达经济体和新兴市场经济体的家庭债务仍继续提高。
根据数据显示，2008年到2016年，新兴经济体家庭债务占GDP（国内生产总值）比重的中位数，由15%上升至21%；在发达经济体，中位数则从52%上升至63%。
而近年来全球家庭债务攀升，虽然短期内会促进经济成长、降低失业率，但从中长期来看，依然容易引发金融危机。
众所周知，家庭债务提高在短期内有助于促进消费、推动就业、提升房地产和银行资产价格，进而带动经济增长。
但是在3到5年后，债务的负担会逐渐取代经济红利，家庭债务上升则对经济增长带来负面影响，而且有很大程度上会引发银行业危机。
到时候，人们的日子会更加难过。
负债方面，可谓环球同此凉热，
中国又怎可能独善其身？
实际上，中国经济的高负债率，早就不是什么新闻。
在2013年，摩根大通就发布了一份报告指出中国债务占GDP的比例，在约十年的时间里边从105%上升到187%，与此同时，当债务在不断上升的时候，中国经济的增速却在急速下降。
从2013年至今，中国经济已经从7.8%下降到了6.9%。
未来的增速还可能会进一步下降。
可见，债务在不断累积，偿债的能力却在下降。
最后还不上钱，经济迟早要遭殃。
中国债务水平上升源于社会各阶层对金融服务的广泛参与，这当中最主要的因素是房地产。
据统计，房地产在中国家庭的总资产比例中占比高达69%，而美国仅仅为36%，这个高比例已经突破了常识，令人感到这种不成比例的负债将对于家庭的财产安全以及整个经济的发展有巨大隐患。
这种巨大隐患，来自于人们的无知和贪婪。
中国的家庭负债集中于房地产，反映出中国人对于地产的迷信。
与美国等发达国家的家庭相比，中国的家庭投资观念还停留在小学水平。
在资产配置上，中国百姓完全不信任金融资产，在21世纪的今天，依然是从传统的封建农业社会的角度出发，迷信土地、房产的财富保值增值功能。
这就造成了人们不惜背上超出自己偿还能力的巨债，按揭房屋，因为他们相信，以后房地产带来的回报将会超过自己现阶段的投入与付出。
全民炒房炒地的经济模式，就在这种集体心态之下形成。
这种高负债，实质上就是一种赌博，而且是属于在赌场举债买筹码的举措，风险很高。
假如赌场里人人都这样做，造成的系统性危机不言而喻。
彼得森国际经济研究所的一位研究员曾经指出：中国经济在过去的十几年里，最大的赢家就是制造商和地产商，最大的输家是服务业以及家庭。
高举债的投资使得服务业的营运成本大幅提高，利润摊薄；中国的普通家庭也面临通胀压力、储蓄回报率减少、投资无门等等现实问题。
种种问题积累至今，令我们发现中国的经济增长已经严重缺乏新动力，普通人的收入很难再有增长，似乎人人都看不到出路。
解决之道，一方面是要降低债务的增长速度。更重要的，是要提高生产效率，使得经济的增长是依靠提高企业单位时间内的生产效率，而不是依靠投资和信贷等等的虚拟手段进行炒作。
但如果以上两条无法做到，那么中国的经济依然将会重复之前的套路，每个人的财富之路，依然是“前途光明，出路狭窄”，身体被掏空是必然的结局。
对于这个被信贷泡沫和债务负担包裹着的经济体，人们都已经是非常熟悉。
但是也有人会质疑说：金融政策中重要的一条不就是维持稳定、去杠杆、降风险吗？
既然风险已经降了，那么债务的危机也就不存在了。
但即使采取了各种限制信贷的措施，
国际货币基金组织此前依然警告，中国正处于“危险”的信贷扩张路径，经济增长的主要成本“是公共和私人债务的进一步大幅增加”。
诚然，“去杠杆”是经济工作的主题，但是这并没有直接让我们背负的债务直接减轻。去杠杆的政策让中国银行业的资产增幅减小，增幅只有5.5%，远远低于前五年的平均增长15%。
这普遍被认为是中国由过去的资金容易取得、信贷宽松的情况转变为现在的资金趋于紧缩、信贷紧缩，以达到遏制泡沫的目的。
不过，这是只知其一不知其二。
根据德意志银行对中国的债务问题的研究：与其说目前中国是在去杠杆，不如说是在进行债务再分配。
虽然房地产贷款的数量被打压下去了，在中国在家庭新增债务中，很大一部分是零售消费信贷，这当中有相当一部分是变了个花样的房贷，用消费贷的名目来实现购房的目的。
即使抛开此种情况不论，与真实的消费贷款相对应的是，中国零售销售数据今年并不强劲。
如果我们查阅官方统计当中的消费类数据，会发现近三个月的数据并没有任何明显的提升。如果我们分别从餐饮、零售品、汽车相关、石油相关、建筑材料相关等等几大类别的消费数据来看，会发现无一例外的都是来到了历史最低点。
餐饮与商品的销售增长仅仅为10.1%，为去年12月以来最低；石油相关的消费品增幅为4.5%，为2016年10月以来最低；降幅最大的是建筑相关行业消费增幅，仅为8.8%，这个数据是2009年以来的历史最低。这明显是受到房地产业被打压的影响。
而如果从社会消费品销售的整体情况来看，会发现目前的增幅处于2008年金融危机以来的历史低位。
总之，数据告诉我们社会消费并没有因为对房地产的打压而迅速提升，反而是愈加萎靡不振。在此种情况下，谈何消费贷款的增加呢？
实际上，随着中国整体债务的增加，中国普通家庭的偿债能力其实在减弱，换言之，标普等信用机构不仅仅是调低了国家的信用评级，其实也是调低了每个家庭的信用评级。
这意味着在未来，中国还不起钱的家庭数量将增多，家庭债务违约的总体数量也将会更加庞大。
在中国政府试图以消费支出提振经济增长之际，却发现多数消费者无法从国有银行获得贷款，大量网上贷款机构应运而生，以填补国有银行留下的空白，在这种情况下，必然会存在大面积违约的风险。这是很容易想到的事情：连财大气粗的大财团如今都还不起钱了，何况本来就没几个钱的普通家庭？
根据麦肯锡的一项调查，2022年前，中国整体债务规模将达到355万亿，届时76%的中国城市人口将被视为中产阶层。
在这些人当中，有多少人会是还不起钱的债务违约者呢？
另外，就算还的起钱，但背负债务的人们会真正感到幸福吗？
根据国内的一份研究报告，尽管家庭债务通过提升家庭消费而提升了幸福感，但由于同时带来了巨大的财务压力，影响了个人情绪和身体健康，又降低了幸福感。
我们可以粗略计算出，当家庭债务同样变化增加一倍时，情绪所带来的影响力最大，健康次之，支出压力最小。
总之，消费给幸福感带来的正面作用要小于因为支出压力、情绪和健康所带来的负面效果，所以最终来讲家庭负债对幸福感呈现出负面效应。
负债消费、负债投资，长期来看终究是一个得不偿失的选择。
高额负债的结果，必然是长期偿还，本质上这就是利用人贪图一时之快的感觉，而利用金融手段把人变作欲望的奴隶、金钱的奴隶，这里边存在着一个关于欲望与欺骗的陷阱，每个人陷入其中浑然不觉。
你和破产之间，只隔着一个肥皂泡的距离。
十年前，如果说起家庭负债，人们往往用“美国老太太贷款买房提前享受、中国老太太存了一辈子钱也买不起房”的段子来进行金融“启蒙”。
时至今日，人们对家庭负债早已不再陌生，从贷款买房买车，到贷款上学与日常消费，尤其是随着近年来P2P、现金贷业务的普及，债务似乎已经渗透到我们生活的方方面面。
从历史来看，中国人向来遵循“量入为出”的传统，是最爱存钱的民族之一。
但是，自2008年以来，情况似乎发生了变化——经历了全国各地房价的轮番上涨，中国家庭负债水平屡创新高，以至于人们看到巨额债务数字也变得习以为常。
那么，居民部门的负债水平究竟到了什么程度？这是一笔值得细算的账目。
居民部门的宏观杠杆率已超50%
在衡量家庭负债情况时，有一个研究界最为常用的指标是居民杠杆率。
所谓杠杆率，最初是用来衡量公司负债风险的指标，具体指权益资本与资产负债表中总资产的比率，可以用来反映公司的还款能力。
然而，诸如中国社会科学院金融研究所等权威机构在测算我国国家资产负债表时，采用了国际上惯用的全社会杠杆率来计算国民经济四大部门的债务水平，即政府部门、居民部门、非金融企业部门和金融机构总债务占GDP的比重。
据此，拆分出来的居民杠杆率（居民部门债务占GDP比重）也成为衡量居民债务整体负担的重要指标。
从上图中可以清晰地看到，1996年中国居民杠杆率只有3%，2008年也仅为18%，但是自2008年以来，居民杠杆率开始呈现迅速增长态势，短短六年间翻了一倍，达到36.4%，到了2017年二季度居民杠杆率已经高达47.4%，较之2008年激增了近30个百分点，也高于国际上大多数新兴市场国家的平均水平。
需要指出的是，这一数值尚未考虑住房公积金贷款和P2P、现金贷等贷款，倘若将此纳入考察范围，那么，中国居民部门债务占GDP的比重已经于2017年7月突破了54%；如果按照当前速度扩张，到2017年底预计将达到56%左右，这与不少发达经济体60%以上的居民杠杆率水平已经相差无几。
值得一提的是，美国居民部门杠杆率从20%上升到50%以上用了接近40年时间，而中国只用了不到10年，中国居民部门杠杆率飙升速度之快可见一斑。
居民部门债务收入比高于77%
衡量家庭负债状况的另一个较好指标是债务收入比。
顾名思义，债务收入比即为家庭债务余额与年收入的比值。相较于居民杠杆率这样的宏观指标，债务收入比更能直接反映一个家庭的负担程度和债务风险。
基于这一思路，可以对中国居民部门整体债务收入比进行具体测算。
中国居民部门债务占居民部门可支配收入的比重，从2006年18.5%暴涨至2017年8月的77.1%。
而该统计数据主要来自商业银行统计数据，事实上，中国居民不仅向银行借贷，还会向父母、亲戚、朋友借款，向大量的互联网金融公司借款。以P2P为例，截至2017年12月末，网贷之家统计的P2P贷款余额为1.22万亿元，而这些债务是没有计算在内的。由此推论，中国居民的实际债务收入比高于77.1%。
居民部门短期债务收入比超70%
严格意义上来说，债务是一个存量概念，而GDP或是可支配收入均为流量概念，因此将债务同GDP或是可支配收入做除法，逻辑上并不是很严谨。
不过，作为研究界惯用的测算方式，居民杠杆率与债务收入比等指标依旧能够说明不少问题。
既然逻辑上存在一定的瑕疵，因此有必要选择一个更为合理的指标来衡量家庭负债情况。其主要原因在于：虽然在这里，债务依旧是存量的概念，但是短期债务显然要比长期债务更加贴近于“流量”。
从上图可以清晰地看到，来自中国居民部门的短期债务收入比，明显要比债务收入比理想得多。不过，自2009年开始，短期债务收入比便一直呈现稳步上升的态势，且6年间翻了一倍有余，从2008年的10.16%升至2014年的20.64%，这同样也是债务收入比增长过快的一个信号。最近几年，国家统计局没有发布居民部门的可支配收入数据，但短期债务收入比上升的趋势仍在延续是不争的事实。
必须指出的是，千万不要因为短期债务收入比数值尚且不高就心怀侥幸。因为所谓短期负债，是指将在1年（含1年）或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，这当然不包括居民部门负债的头号负担——房贷。
尽管房产按揭还款的期限长达10-30年，但每月或每年的还贷仍是当期的短期债务。数据显示，来自居民部门的新增贷款中，中长期贷款自2012年第三季度起一直高于短期贷款，且从2015年第三季度开始，二者差距有明显的加大趋势，中长期贷款占比一度达到94.9%。近期居民部门中长期贷款的比重虽然有所回落，但也保持在70%以上（参见下图）。
居民部门贷存比攀升到63.2%
除了上述三个指标外，居民部门的贷款与存款之比同样可以对居民负债水平加以度量。其中，居民存款余额可以反映居民的资产和财富状况，居民贷款余额则可以反映居民的负债状况，因此居民部门贷存比也可以衡量举债和偿债能力的变化趋势。
从上图可以看到，中国居民部门贷款/存款的数值一直呈大幅上行态势。2009年1月至2017年11月，居民部门贷存比从24.6%攀升到63.2%，债务负担创下了历史新高。
居民部门新增贷存比在70%上下
与前文所述的债务收入比类似，上述贷存比指标使用的同样是一个存量概念，在此我们使用“新增贷存比”指标作为当期流量指标，来衡量新增居民债务与新增居民资产的变化趋势。
从上图可以看到，居民部门新增贷存比的走势并不稳定，近几年的均值一直在70%上下。
不过从季度数据来看，近来居民部门新增存款有下降趋势，而新增贷款有上升趋势。
这也侧面反映出，中国家庭的负债水平有持续走高之势。
正视负债是改善未来的关键一步
需要注意的是，无论是选择哪个指标，都暗示着同样的事实，即中国家庭的负债程度已经达到一个相当高的水平。
这不利于改善民生以及国民经济的长期发展。究其原因：
一方面，过高的债务让无数家庭有钱不敢花，即便他们收入再高，在巨额债务面前也是枉然，仅一个房贷就足以让他们节衣缩食，更不用提孩子未来的教育费用及各项生活开支。
另一方面，近年来中国居民杠杆率快速上升，且集中在房地产领域，难免会引发人们对次贷危机与房地产泡沫的担忧，特别是自2016年年底以来，由于规模和占比控制，按揭贷款受限，居民被迫借道高成本、短期化、风险大的消费贷款，甚至互联网金融、非银行金融机构的“过桥贷款”等等，过度加杠杆进入楼市，从而让本处于安全区的居民杠杆率，开始显现出结构性风险。
因此，我们必须正视居民部门负债过高这一问题，在合理配置自身资产确保增值的同时，不忘提升自身的知识储备、业务水平与各方面能力，从而获得更多的报酬。
正所谓“经济基础决定上层建筑”，只有口袋里的钱多了，人们才能过上好日子。
另外，正视自己的负债情况，按照前文介绍的各种方法来好好计算一下，自己是否已经身处被债务拖累的困境中。
或许，这是你改善未来生活质量的关键一步。
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