房地产真的成为“冻产”了吗？

近日，作为中国杰出民营企业家的福耀玻璃董事长曹德旺，在参加2017央视财经论坛期间，发表了他对于房地产悲观的言论，建议人们及早卖掉多余的房子。为了佐证其言论，他以亲人的事例现身说法，“我妹妹家里买了几套房子，我叫她趁早做计划，城市是市民的城市，不是有钱人的城市”。

作为全球规模最大的汽车玻璃供应商，福耀玻璃集团的董事长曹德旺是我国著名的实体企业家。他对于房地产的悲观言论在引发市场争议的同时，也不禁令人疑惑：以曹德旺为代表的实体企业家为什么不看好房地产？在号称史上最严的调控政策之下，房地产真的成为“冻产”了吗？

房地产的功与过、罪与罚，是一个永远都无解的话题

继去年关于企业税负水平的评价引起广泛关注和争论之后，曹德旺于2017央视财经论坛上的一系列金句，再次成为媒体镜头中的焦点。

他谈及品牌，“你现在叫马云那么伟大的人来做福耀玻璃，我相信他做不起来，你钱多没有用。”曹德旺认为“品牌不是花钱能买来的。品牌是一个文化的沉淀，需要很漫长的时间。”

如果撇开其言论让马云无辜躺枪的因素，品牌作为企业的无形资产，曹德旺对于品牌的认知可谓成熟。

不可否认，曹德旺是一位杰出的企业家。他怼马云做不出玻璃大厂，是骨子里实体经济的优越感作祟，不大看得起虚拟经济赚快钱的盈利模式。然而，他对于房地产市场的见解，则有点以其昏昏使其昭昭的意味，让人无法苟同。

在某一领域做到了行业老大，自然被赋予了某种评点时事与经济的特权力。曹德旺对于中国房地产市场的指手划脚，已经不是第一次。

在2014年的时候，曹德旺就指出：不少人买几套房子置业，等待将来升值。但有钱人都有几套房子，没钱人买不起你的房子，将来你的房子卖给谁？曹德旺还说，房地产背后的利益集团势力庞大，所以没人愿意拆穿“皇帝的新装”的真相。

事实上，针砭房地产市场的企业家也不只有曹德旺一个人。无论实体企业家和虚拟企业家平时如何相互鄙薄，甚至互掐，但对于房地产的认知却惊人的一致，柳传志、任正非、马云都曾有过类似的言论。

优秀企业家代表在各自领域都取得了卓越成就，但他们未必懂房地产市场的规律，也未必玩得转房地产，才有了对中国房地产行业超高速发展的偏见与误读。而已经在房地产江湖里占有一席之地的知名企业，像美的、海尔、格力等等，显然不会犯这种低级错误。

不过，从另一个角度来看，以房地产开发商为资源与资本聚集核心的房地产产业链，又何尝不是一种如假包换的传统制造业呢？不能因为其最上游和前端资源的政府垄断与计划经济色彩，也不能因为房地产商天然地与金融资本的惺惺相惜相互加持，更不能因为房地产行业在中国城市化进程中客观上起着举足轻重的发动机与助推器功能，就心生醋意使小性子，暴露出小家子气来。

须知，公众人物的言行对于那些信息不对称状态下的普通投资者而言，就是一把利器，或者带来个人财富的倍增，或者错失一波财富倍增的机会。早年有笃信牛刀谢国忠者，后来在事实面前捶胸顿足，大呼上当，悲痛懊悔不已，又能找谁说理去？

房地产的功与过、罪与罚，可能是一个永远都无解的话题。

全年卖地收入超4万亿，这样的市场能说不好吗？

尽管在调控之下大多城市的成交量和成交均价都在回落，但是正如鲲鹏有若垂天之云的羽翼，当大风到来的时候，它就能扶摇而上直达南海，房地产市场暂时的低迷，并不意味着楼市“不行了”。

虽然热点城市房地产调控尺度一直趋紧，但土地市场总体依然较好。

2017年11月财政收支情况显示，今年前11个月，全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%，今年全年土地出让收入有望再创历史新高。

不过，在调控之下，土地市场虽然火爆，但也呈现除与以往迥异的几个特点：

第一，土地市场集中度加强，大房企、国有房企所占份额增大，行业的垄断与集中在土地获取环节即已划分出淘汰的红线。

第二，一线城市与二线热点城市，以及三四线城市相比，卖地收入在地方财政中的占比逐级递减。这可以说是调控的直接成果之一，也隐射着房地产企业战略布局正在发生着变化。

第三，地王现象基本上销声匿迹。这符合当下市场所处的阶段，但不排除地王在未来某一时段会再度以疯狂追涨的方式重出江湖。因为，土地市场的交易价格是由供需双方的需求决定的。

第四，从近期几个一线城市拍出的地块来看，楼面地价与周边二手房价之间仍然存在着明显的“剪刀差”，这一差价正是各主要力量对未来房价上涨的美好预期。

一边厢是包括曹德旺在内的社会各界都在看衰房地产，一边厢是土地盛宴即将迎来最终的高潮，这真是有点黑色幽默的味道。不过，这也从一个侧面说明，尽管调控设下了种种禁忌，土地市场也相应出现了一些变化，但希望房价腰斩暴跌、楼市崩盘的，毕竟是极少数。从政府、企业和成百上万的房产持有者的角度来说，真不希望出现那种财富一夜之间大缩水的局面。

而对于房企来说，从拿地到上市交易，需要经历一个相对刚性的开发周期。换句话说，2017年在土地市场上大有斩获者，必定是“家里有粮，心中不慌”。在未来的市场竞争中早已靠充裕的土地储备赢得一大半市场的话语权。

一二手房倒挂，市场进入深度博弈期？

前段时间，由于限价原因，南京10个楼盘所批销售的价格依然是一年之前的价格，河西南每平方米35000元，而同地段二手房单价目前已达每平方米4.5万元。

高达万元的套利空间，让不少购房者相信“买到即赚到”。因此，即使新购房在获得不动产权证后，3年内不得上市交易，甚至遇到“八成首付、高额验资、异地登记”之南京史上最严厉开盘，仍然吸引几千人排队买房，前赴后继，场面火热。

南京抢房潮并不是个例。根据保利投顾研究院12月11日发布的研报显示，目前至少已有23个城市存在不同程度的“一二手房价格倒挂”现象。

在限购、限售、限价、限贷等政策调控下一二手房价倒挂，引发“抢房潮”。业内人士分析认为，这标志着楼市调控已经进入深度博弈，房地产市场的实质性回调已经开始。

回顾十多年来的中国房地产发展史，就是一段不算太长的调控与反调控的历史，行政与市场这对老冤家的博弈从来就没有停止过。一管就死，一放就乱，及至迎来这一轮最严厉的限价限售的终极版调控。

但是，政府在制定限价政策时，未必会考虑到现在市场上会出现这种情况。这可以理解为，沉疴用猛药，乱市需重典，产生些“副作用”在所难免。预计一二手房倒挂现象可能还会出现，甚至会在未来某一时段集中大量出现，但政府不会坐视不管，一定会出高招将这一漏洞补上。

最大的可能是，购房者将新政到来之前这段时间理解为可以把握的商机，是合情合理的。关键是观大势，谋大局，大势未变，风险即可控。

看似矛盾的市场中蕴藏商机，如何才能找到绩优房产？

十九大确立了未来5年“房住不炒”的主旋律：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

曹德旺或许是“深刻”理解了这一主旋律的内容，才奉劝妹妹抛售房产，但从土地市场的火爆来看，无论是政府、房企，还是成百上万的房产持有者都不希望房价腰斩的。而根据房地产的开发周期，未来还会引来新的高潮，房地产仍旧方兴未艾。

从销售层面来看，二手房价过往随一手房上下波动，但当一手房价格失灵时，二手房自然会根据市场供需状况进行独立调整。现在，相对真实的二手房价遇到被行政手段管制的一手房价，看似矛盾的市场中反而蕴藏着商机。

我国的城市化进程义无反顾地向纵深推进，决定了房地产是长线绩优投资品。对于一手房市场来说，只需闻风而动，带上小板凳和存折排队抢房，跟大流走即可。然而，在鱼龙混杂的二手房市场，想要抓住窗口期，买到心仪的二手房并避免一些纠纷，则需要专业的指导。

由于牵涉面甚广，导致二手房市场往往存在各种各样的陷阱，在这方面，平安好房作为专业平台，给出了一些操作性很强的建议：

1. 仔细甄别房屋。

对于房屋，首先应关注其质量，有些老旧小区会出现墙壁和地板渗水情况。买了这样的房屋，要重新装修不说，只怕邻里间也会起纷争。其次要关注层高和楼层，层高决定着居住是否有压抑感，楼层则决定房屋是否会被挡光，一些老旧小区由于下水道不畅，底层房屋的下水道常会被堵。再次要关注朝向，房屋的朝向决定其采光和通风。最后，要关注其原有装修和家居。如果这方面达标，是可以直接拎包入住的。

2. 注意周边配套。

周边的配套决定以后生活的便捷度，要看周围是否有超市、菜场、医院、公交站等必备要素。

3. 核实房屋产权和土地性质。

核实房主的房产证和身份证，看身份证号码是否统一。对于共有产权的房屋，要同时核对房产证上人员的身份证。签订房屋买卖合同时，要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

另外，某些城市房产证和土地证尚未两证合一，就特别要注意房屋的土地性质。土地性质为划拨的，只有使用权不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，卖方可能会把这部分费用转嫁出去。土地证性质为出让的可以正常买卖。通常来说，现在房产证和土地证分开的，在二手房交易中可以直接换为不动产证。

4. 交易前注意房屋所涉费用和违约责任。

在二手房交易之前，应该明确物业费、水电煤气费都已结清，卖方户口迁出的时限，交房状态。特别要写清楚，如果违约双方承担什么样的责任，以免出现房价上涨卖方反悔的情况。

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