近日，深圳市的一位前领导发表了14万字的《深圳住房制度改革和房价调控报告》（以下简称《报告》），分析深圳高房价成因、预测深圳房价未来走势。
《报告》将深圳10年房价大涨，归结为住房制度设计的问题——没有坚守上世纪90年代初的方案，未来深圳房价的走势，也取决于新的住房制度设计的合理性。具体原因有三点：
① 主要原因是深圳住房制度由“双轨”变“单轨”，由社会保障为主转为以商品化为主；
② 土地财政制度的逐步形成，使政府成为深圳高房价的主要推手；
③ 垄断的土地制度是推动房地产价格暴涨的基本手段。
实际上，2018年7月，深圳已开始作出应对，出台了深化住房制度改革文件，提出加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系。
文件提出了2018年-2035年的17年期间，将分三批次建设筹集不少于100万套各类保障住房，使保障住房的套数占整个社会住房总量170万套的58%，保障房用地占整个住房建设用地的60%。
该政策被称之为“先试先行的深圳房改”，诸如“深圳告别房地产时代”之类的分析文章广为流传。
同时，《报告》还提出了一个大胆的结果：通过三年左右时间，使深圳市场商品房价格每年降低10%~15%左右，到2022年左右，使房价回归到2015年每平方米33406元左右，通过发展来逐步化解和释放房地产风险和泡沫，使深圳房价实现“软着陆”可能是比较理想的结果。
不可否认，《报告》的出发点是好的，但房价的本质到底是什么？如何全面客观认识深圳房改政策？政策能管得住深圳的房价吗？房格未来是涨还是跌？
实际上，房价本质上是一个城市综合竞争力的体现，归根到底是城市经济发展的体现，房价越高，证明这个城市越有竞争力，越有投资价值。
自改革开放以来，中国经济高速发展，房价上涨是必然的，尤其是一线城市，受益最多，也涨的最快。政策调控改变不了房价上涨的趋势，只能延缓。市场在政策错杀后，会立马修复。个人财富的增加，归根结底也是个人房地产资产升值的结果，如果个人在经济发展的大趋势中没有配置房地产资产，会失去参与经济发展红利的分配。
关于深圳住房制度改革，深圳一改开全国之先河，用市场化的办法解决住房矛盾问题，事实证明这是对的，尽管房价高企，也没有人流浪街头。
现在，改用市场加行政的办法，是借鉴新加坡，德国，香港模式。出发点是用公权设计住房制度改革解决的顶层设计，这是双轨制。改革的目的是解决住房问题，而非改革房价问题，把房价降下去到3万多与解决住房问题之间没有必然联系。其实只要能解决住房矛盾问题，即使房价20一平，也是不冲突的。房屋消费是分层级的，并不能说为了满足上车人群，而把豪宅产品的价格，刚改产品的价格降下去。有钱人掌握稀缺资源，靠的就是高房价的筛选。
房价并非由土地，人口，信贷等因素决定，更不是由政府决定。房价在短期内是靠供求关系，在长期内靠周期。现在，中国基本上还是处于上升的周期中，虽然处于大周期中的下行小周期，但是，没有脱离上行的大周期。未来，中国房价还是会涨的。只是要注意小周期有多长，谨慎灵活决策即可。
总而言之，房价是管不住的，房价由市场决定。政府应该当好市场的保护者，而非规则的制定者。房地产制度改革的目的是解决人民群众的住房问题，而非是降房价，干涉市场，打压房价。我们要放开市场的无形之手，收回政府的有形之手。
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