抵押贷款，又称按揭贷款，在之前的文章房价上涨之谜已经介绍过了，这里我们再从数据角度谈论一下抵押贷款。

首先来看下图：

抵押贷款

我解析一下这张图片，这张图片说明了一次抵押贷款的过程。房子的价格是$500,000，首付为$125,000，所以你向银行借了$375,000，并且年利率是5.5%，月利率是0.46%。也就是说每个月，你还给银行的$2129.21中除了需要贷款本金，还要支付一部分利息，因为银行贷款本身，是一种租借行为，你要为之付出租金。

那么，我们每个月具体需要还多少钱呢？看下图：

还贷过程.JPG

在你贷款之后的第一个月，你需要支付利息，此时的利息是

375000 * 0.46% = 1725

所以你一个月以后，欠银行的钱为

375000 + 1725 = 376725

接下来你要还$2129.21，还了第一次以后，你欠银行

376725 - 2129.21 = 374595.79

而这$374595.79，就可以用于下一个的利息计算。
这个时候你会发现，你每个月还的$2129.21中，包含的利息部分越来越少，而本金部分越来越多。这也就说明，你在偿还房贷的初期，大部分钱其实都是用来支付利息的。

还贷过程中，利息和本金部分变化如图：

利息本金.JPG

买房的好处，税收抵免

税收抵免是一个容易被误解的概念，具体而言，我们获得抵押贷款以后，每个支付给银行的利息部分，不需要收税的，注意是利息部分。

举个例子，假设你年收入是$100k美元，而你每年需要给银行的利息是$10,000，个人所得税税率为35%。不计利息，那么你每年需要交的税为：

100000 * 35% = 35000

税收抵免，不是指你只需要交

35000 - 10000 = 25000

$25000的税，而是用你的年收入，减去利息以后，再计算所得税

（100,000 - 10,000） * 35% = 31500

也就是说，在你买房以后，你每年可以少交

35000 - 31500 = 3500

$3500美元的税。