捆绑销售 夸大宣传 郑州中海九号公馆套路营销引争议

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原创中房报中国房地产报今天

中房报记者 崔军民 | 郑州报道

有着“上海陆家嘴”之称的郑州郑东新区北龙湖区域，多年来一直都是众多品牌开发商竞相追逐的地块，该区域用一个又一个“地王”引领着郑州的房地产市场。无论其城市价值和区域价值，北龙湖区域都处于郑州的重要位置。

在叱咤楼市风云中，两年前的2018年8月底，央企中海地产（股票代码：00688）开发的中海九号公馆项目（此为推广名称。备案名称：中海玖园）就此落笔，位于北龙湖核心位置。

九号公馆属于中海产品系列中“九”字系的顶级产品。这个广告宣称要用顶尖的作品态度，极为严苛的选址规划，承袭自己高端住宅的基因，以极致的标准，要在寸土寸金的北龙湖，为“塔尖人物”量身定制一个前所未有对标一线高端人居的封面作品。

郑州九号公馆项目亮相，引来郑州无数慕名者前来，并倾囊选购，并“一抢而光”。

不过，两年后剧情反转。如此高端的项目，在建设过程中却出现了被业主戏谑为“小猪佩奇”式的一款瓷砖。有业主在淘宝网辨认，该牌子瓷砖一箱子才大约30元钱。随之，一系列建筑配置标准、捆绑销售高价车位和储藏间、收取高额茶水费和服务费等问题也浮出水面。

4月30日，中国房地产报（微信ID：china-crb）记者致电中海地产郑州区域公司，品牌部相关负责人表示已经与业主代表多次沟通，建筑配置标准也正在提升，而其他问题并不存在，并表示这次沟通并不作为正式采访内容。记者致电郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市房管局郑东新区直属分局，截至发稿没有做出任何回应。

━━━━多重捆绑车位储物间高价搭售

收款收据。

家住郑州的韩君（化名），于2019年1月份看中了位于郑州郑东新区北龙湖中海九号公馆的一套房子。韩君认为，北龙湖的区位优势好，中海地产还是大品牌央企，于是决定倾囊购买。在中海九号公馆项目，户型主要有146、163、180和210平方米面积不等的户型。韩君选中了146平方米的一套，并于去年5月份签订了正式网签合同，也办理了按揭贷款。

4月24日，中国房地产报记者在郑州走访时，韩君告诉记者，尽管九号公馆项目售楼时还没有取得商品房预售许可证，但在开发商营销手段下，给广大购房者造成了“房子非常紧张”的错觉。

买房子必须得有政府人脉，通过关系才能买到房子。韩君也不例外，他托关系通过一位在政府部门工作的朋友介绍到了中海地产，才购买了这套满以为心仪的房子。

韩君选中的这套房子总房款为468万元（不包括车位和储藏间），折合单价每平方米3.2万元。不过，除了购房款之外，还必须把车位和储藏间捆绑在房子上，否则销售人员不卖给自己房子。销售人员给韩君捆绑了一个车位，花费了50余万元，一个建筑面积为12平方米的储藏间，花费了12万元。韩君告诉记者，储藏间的公摊面积是50%，实际使用才6平方米。按实际使用面积计算，储藏间每平方米已达2万元。据了解，北龙湖周边限价为3.2万元。

被捆绑销售的不只韩君一个。记者走访中发现，中海九号公馆共有463套住宅，卖出去并已办理网签的已达410余户，这410余户全被捆绑销售。而且，根据户型面积不同捆绑的车位数也不一样。160平方米以上户型一套房子必须捆绑两个车位和一个储藏室。

每个车位的价位不同，一个车位40万元至80万元， 55万元左右的定价较多。记者走访周边项目发现，该车位价，已达其他项目车位价格的两倍左右。

中海九号公馆项目的车位和储藏间均是以租代售形式，期限为20年。在选中房子后先交纳100万元至200万元的意向金，后续签订正式网签合同时再从意向金中一次性全款扣除车位和储藏间费用，剩余的款项再补齐购房款。

另外，记者调查发现，在签订合同时，每户业主还必须得向销售人员交纳1000元的“服务费”。按照部分业主提供的收据显示，此服务费的收款单位为郑州里得房地产经纪有限公司。记者查询该公司工商信息系统显示，法人为余整轩，并同时是郑州、杭州、天津、南京等多地房地产经纪公司的法人或控股股东或股东，还在广东一家房地产开发公司拥有股份。有业主指认，该法人多年担任中海集团（广州）公司的法律顾问。

除了上述款项，在前述“饥饿营销”的氛围下，还有很大一部分业主交纳了10万元至30万元不等的“茶水费”才获得房源。

据中海九号公馆的业主统计，把上述零零总总的捆绑款项都计算在内，每套价格已达520万元至1000万元，综合房价已达每平方米3.7万元至3.8万元。

中国房地产报记者走访了解到，2019年正值郑州市房价最高峰，而郑东新区的房价，包括北龙湖在内，一直是近年来郑州楼市房价最高的区域。郑东新区房价2019年维持在2.8万元至4万元之间。据了解，由于北龙湖不可复制的区位优势，以及中海地产的品牌价值，在该项目还没颁发预售许可证的情况下，许多购房户就纷纭而至并“一抢而光”。至预售许可证发放，该项目房子已基本售光。

值得一提的是，按照2017年河南省住建厅等五部门联合下发的一份文件《关于加快发展成品住宅的指导意见》豫建房管（2017）23号，该文件显示，成品住宅样板间应该取得预售许可证之前完成，在合同约定的交易日期之后180日内不得拆除。不过，中海九号公馆项目至今没人看到有样板间存在并开放。记者实地走访也未能找到样板间。有业主向郑州市房管局反映，被告知“该文件只是指导性意见，并不具备法律效力。”

━━━━“顶级作品”变身普通住宅

相关收据。

郑州郑东新区北龙湖，当地官方称为“CBD 副中心”，定位中原金融核心，该区域规划建设有6家五星级酒店、30万平方米滨湖商业、中国风庭院元素景观以及5.6平方公里生态湖面。北龙湖代表着目前郑州迈向国际化的最高标准。随着区域配套的日臻成熟，区域内楼市房价近年来一路狂飙。

作为引领中原经济区高端人居的北龙湖，全国以及郑州本土知名品牌房企竞相追逐。据了解，在北龙湖扎根的有金茂、融创、碧桂园、恒大、保利、中建、正弘以及郑州本土的永威、正商和康桥等品牌房企。这些品牌房企进入北龙湖后成功开发了一个个高端项目。

中国房地产报记者于4月24日在郑州当地走访时，有当地知情人士告诉记者，“按照郑东新区的设计和规划，北龙湖一带的造型设计是古代官员手上的如意，被赋予了吉祥驱邪的涵义。”

郑州中海九号公馆项目正是位于北龙湖湖心区南侧的如意河东二街南、九如路西。按照规划，北龙湖南侧为住宅，北侧为科技产业。

“顶级区域匹配顶级作品”。

“每一座伟大的城市，都应该有一座中海九号公馆！”

中海地产以其磅礴的气势向外界宣称，“这个全球第六座九号公馆，作为中海地产最璀璨的珍珠，是郑州中海的巅峰之作，也是最顶级人群的梦想。”

“我们正是看到了中海地产的品牌价值和北龙湖的区位优势，以及省、市政府对北龙湖的定位，才倾囊购买的。如果不是这几方面的考虑，九号公馆的房子可能不会这么好卖。”一位在郑东新区入住已15年的雷姓业主告诉记者。

好景不长。有细心的购房业主于去年11月份发现，“TOP”级作品，建筑配置标准却未达到预期标准，外墙体使用的瓷砖竟然是一款普通瓷砖。有业主在淘宝网辨认，该牌子瓷砖一箱子才大约30元钱。这一消息迅速在业主群蔓延。继而又有业主发现项目上所用建材均为市场价格极低的品牌供应商提供，与项目当初宣传定位极不匹配。去年12月初，又有业主陆续发现，中海九号公馆有三栋大楼外墙保温材料用的是廉价的保温泡沫板，且瓷砖为廉价的红棕色瓷砖，并且刚刚贴上的瓷片已有脱落。这一个个摆在眼前的现象“刺激”着业主的眼球。

业主选出代表与中海郑州区域某负责人商谈，却被告知郑州中海北龙湖项目在内部定位并不高，前期宣传的“最顶级、最璀璨”的九号公馆项目在内部定位并非“TOP系”，而是“尊享系”。

一系列问题引起了业主们的不满，并引发了400余户业主多次维权。

━━━━“利润王”美誉背后

中国房地产报记者查询发现，中海九号公馆项目占地约78亩。由中海地产下属项目公司青岛中海盛兴房地产有限公司于2018年8月底以15.75亿元的价格获得该地块（地块编号为：郑政东出2018第19号）使用权。折合每亩地价2000余万元。然后，由中海郑州另一关联公司郑州海如房地产开发有限公司开发该中海九号公馆项目。另据业主估算，中海九号公馆项目收取410余户的综合购房款约33亿元。

另据中海地产2019年年度财报显示，2019年中海地产收入为人民币1636.5亿元，同比上升13.6%。经营溢利为人民币623.4亿元，同比上升 4.9%。毛利率为33.7%，净利润率达到25.4%，继续维持于行业领先水平。分销费用与行政费用占收入比重为3.3%，保持行业最低之一。另据中海郑州公司去年11月公布，郑州已提前完成70亿元销售任务，中海九号公馆项目更是创造郑州北龙湖高端低密住宅区销售速度最快、利润最高的奇迹。有业主通过专业会计师按照土地成本等数据估算，该项目利润高达30%以上。

中国房地产报记者梳理年报发现，2018年，中国地产销售前三强分别为恒大、碧桂园、万科三家地产巨头。其中，恒大地产营收4661.96亿元，利润率14.27%；碧桂园地产营收3790.8亿元，利润率12.8%；万科地产营收2976.8亿元，净利润337.7亿元，利润率11.34%。对比2018年中海地产销售额，仅为全国第七。物资集采规模远不如恒大、碧桂园、万科的前提下，利润率远高于地产前三强，甚至高于万科2倍之余。

不过，尽管如此，在一系列限购、限售、限贷、限价等政策背景下，不可否认房企的毛利、净利率普遍在下降，即便是国资背景的房企。

有行业人士指出：“要让锅里的肉不变少，除了偷工减料降低建筑质量，最大头的就是要从土地购入价格的源头降低成本，本质上这是市场的选择。”

对此，或许郑州中海九号公馆项目一系列问题的出现，以及近期中海上海围标事件是最好的注脚。