如果认为房地产预售项目有资金监管，就不会烂尾，就把问题想得太简单了
首先，前些年的资金监管非常松，监管账户的资金通过熟悉的施工方可以很容易以工程款的名义“倒款”倒出来，大多数的项目资金监管是不够的。即便是有严格的资金监管，也不一定就能顺利交房，因为其中牵涉太多的债权和债务关系。除非是只剩一点收尾项目马上就竣工的项目，有监管资金就可以实现交房。如果项目刚开始不久，变数很大。
举个例子说明一下：
某出险房企有一个大型项目，总的可售建筑面积60万平米，项目分为ABC三个区（如图），土地款总计65亿元。因为土地出让时有一些配建要求，必须有8万平米商业自持，住宅预售与自持商业的封顶挂钩（政府要确保商业配套部分要与住宅同步建设），大致算账下来带精装销售均价2万元/平米可以保本，货值120亿元。
第一阶段：由集团提供65亿元资金拿地，这个阶段，项目占用集团资金65亿元。
第二阶段：项目获取土地证后，通过土地“前融”从信托机构获得42亿元贷款（ABC区各对应14亿元），41亿元还给集团，留下1亿元先建设A区，A地块的“四证”(国土证、用地证、工规证、施工证)齐全后，先从集团调用14亿元资金归还A地块对应的前融，再向银行申请“开发贷”10亿元归还集团。这个阶段，项目占用集团资金65-41+14-10=28亿元，项目背负有息负债38亿元。
第三个阶段，取得预售许可证：A区一共20栋楼，每栋1万平米，工程进度在四证齐全后一个月左右达到预售条件，但在取得预售证之前，必须还掉对应的“开发贷”，俗称“解押”。A区20栋楼对应10亿元开发贷，总的理论销售货值40亿元。市场可能一年才能消化30亿元，所以不会一次性去解押，通常的做法是大小户型搭配挑选出10栋解押，可售面积10万平米，这10栋楼极有可能不挨在一起的，而是零散地分布在A区各部位（如图）。10栋楼的解押资金需要5亿元，从集团借，归还银行后取得这10栋楼的预售许可证。这个阶段占用集团资金28+5=33亿元，项目背负有息负债33亿元。
第四个阶段，预售：由于市场下滑，为了快速回笼资金，首期开盘均价定价1.8万元（这意味着亏本销售，后期销售均价必须超过2万元才能补回来）。开盘销售并不理想，只卖了3万平米，后面5个月续销2万平米，三个月累计合同销售5万平米，金额9亿元。按照平均4成首付，收回现金3.6亿元，这3.6亿元全部被政府监管了。这个阶段，依然占用集团资金28+5=33亿元，项目背负有息负债33亿元，但账上多出现金3.6元，这3.6元被监管，开始陆续支付工程款。
这个时候，集团爆雷了，销售陷入停滞，工地停工。难得最好的情况是一分钱也没有被集团挪用，3.6亿元的销售资金全部在监管账户上。这种情况下，已经售出的这5万平米约500户住宅，靠项目自身的力量能实现“保交楼”的任务吗？
答案是否定的。要想实现交付，至少必须是A区全部完工，已销售的5万平米散落在10栋楼中，而这10栋楼又散落在整个A区之中，这3.6亿元不足以完成整个A区的交房任务，即便是这5万平米后续的按揭贷款5.4亿元顺利放款，也不可能。因为需要支付的款项还包括：1、整个项目的财务费用，33亿元有息贷款一年约3亿元利息；2、整个项目的管理费用，前期设计、地勘等费用；3、土地出让时约定的自持商业部分必须同时建设；4、项目售楼部示范区的建设费用，这个项目花了1亿元；5、欠施工方的旧账，施工方大多是集团的战略单位，之前其他项目就被拖欠了大量工程款，在集团爆雷的情况下，集团不付清、或者部分支付之前其他项目的欠款，施工方不会继续施工；6、后续楼栋要想获取预售证的前提是先解押，在集团无法支持的情况下从哪里获得解押资金？……
这就是为什么一旦项目停摆，就很难再启动的原因，不要说预售资金被挪用的项目，即便是资金全监管的项目，也是非常困难。“保交房”不是喊一喊口号就能完成的。
更让人啼笑皆非的是，可能被集团欠款的各地供应商闻风而来，听说这个项目有监管资金，纷纷来工抵房，一旦把已取预售证的部分房子全部抵掉，项目更再无销售现金回流。
更糟心的是，这种项目以成本价转让都不会有人接手，放了两年了，利息都增加十几亿，房价还比预期下跌了。不打折卖不掉，打折就资不抵债。
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