股市房市本相通系列之相通之“四杀”
在投资中，投资品价格下跌被称作“杀”。在股票市场一般有四种不同层次的“杀”。
一般股票下跌分四种情况，杀估值、杀业绩、戴维斯双杀、杀逻辑。
首先要说明的是什么是估值、业绩和逻辑。
估值就是价格和资本品真实价值之间的关系，价格远远高于价值，就是高估；价格远远低于价值就是低估。企业价值有很多算法，比较公认的是真实资产的价值。举个例子某企业在股市总市值1000亿，可是其所拥有的土地就值500亿，还没什么负债，有稳定现金流，那么这个企业就是低估了；反过来，这个企业没有什么利润、现金流、资产只有几亿，但是市值高达几百亿，那么这个企业很可能高估了（美股和A股都层出现过这种高估）。对于楼市就是这房子几乎不产生任何收益，甚至流动性都很差，但是标价很贵，有价无市，这就是高估，最常见的就是远郊的铺面、没有顾客的专业类市场、整层空着的商业大厦和写字楼。还有一种楼市的高估是暴涨之后，整个市场疯狂结束时都是高估值，紧接着就是估值回归了。
业绩很好理解，就是企业的利润（最好加上主营业务现金流）。在股市的底层规律就是一个企业业绩越好，其股票价格越高，反之亦然。简单说某个企业每年产生1000亿利润（最好是现金利润），市值才2000亿，那就是两年利润就可以买下整个公司，那么一定是低估了。对于楼市，所谓的业绩我理解是现金流，也就是租金，租金其实是周边人群收入和居住欲望的体现，那么可以通过租售比判断楼市价值，当然租售比也是当下楼市投资者有极大分歧的指标。如果把楼市理解为城市或区域的股票，那么业绩其实是该城市和区域的经济指标，包括人均GDP、人均收入等等。
逻辑在股市就是企业获取利润的市场逻辑，这种市场逻辑是企业生存的根本，例如可口可乐的逻辑就是人们的口味不会变，一直都爱喝可乐，如果突然市场上人们都喝牛奶而不喝可乐了，那么可口可乐的市场逻辑就不存在，也就没有任何价值了。对于楼市，逻辑就是人们一直有居住需求、而且爱住好的地方、便利的区域和大的户型，同时还有投资房产的偏好。
说完了基础概念，说说四种“杀”法。
杀估值是基本面没有发生大的变化，只是估值跟随市场波动，这种下跌最不可怕，市场总是有跌必有涨。比如1997-2003年香港楼市、上一轮的杭州楼市下跌，其下跌都是杀估值的表现。
杀业绩就是企业出现阶段性困难，业绩中短期下滑，杀业绩通常会伴随着杀估值，即第二三种情况通常相伴而生，也就是所谓的戴维斯双杀，这种情况下跌会比较狠，股价的恢复需要比较长的时间，往往业绩和估值一起杀，例如医药行业和金融业的上一轮大跌。在楼市很难找到典型的戴维斯双杀，比较接近的就是上一轮的深圳，由于城市当时对于深圳经济发展衰退表现的悲观看法，导致深圳楼市出现戴维斯双杀，经历了一波巨大的波动。
上述三种情况企业的长期投资逻辑没有发生改变，股价经历阶段性（有时这个阶段性也很长，可以两三年）下跌后，最后都会恢复，所以估值到位都可以抄底。而楼市也一样，表现出来的波动其实都是可以接受的，未来也都是可以恢复的。
最可怕的是杀逻辑，企业长期逻辑发生逆转，股价下跌后很难恢复，本金出现永久性损失，这种情况必须果断退出，有时即使亏损较多也要清仓。杀逻辑本质就是投资的基础逻辑不再存在。现阶段的医药股处于杀估值的阶段，有些跌得狠的可能已经是双杀，但杀逻辑的基本还没有充分反映。可以比较明确的是恒瑞这样的龙头药企一定不是杀逻辑，是否已经杀完业绩比较难判断，因为带量采购对业绩尚未产生影响，又有创新药的对冲，所以执行后业绩的变化也很难评估，估值是否到位不是很确定。
最需要注意的是那些非头部药企，其中有些在行业长期格局稳定后，还能找到生存的空间，这些可以抄底。另一些则是属于杀逻辑的，未来企业会越来越弱，直到倒闭，对于这种企业无论跌多少，都不能抄底，因为它们没有底。至于药企属于那种情况，现阶段很多药企还处于不能判断的阶段，没有很大把握的最好不要碰，确定性应该放在第一位。因为不是赚多赚少，而是可能会输掉底裤的问题。
在楼市杀逻辑多出现在某个品类，例如：1.人们不再在商铺里购买东西了--这是商铺投资逻辑的变化；2.人们不再这个城市和区域居住了，这是五线城市和老旧区域的投资逻辑的变化；3.人们不再主要购买这个户型了，比如限购城市的小户型，这是户型投资逻辑的变化。
商铺、老旧区域、限购城市的小户型、人口流出的四、五线城市就是杀逻辑，而温州房产市场的衰退是最接近杀逻辑的城市案例，由于城市经济结构和人群投资偏好的改变，导致这个过去全国房价前三的城市下跌后再也没恢复往日的荣光。
在四“杀”中，前三杀其实都是投资的机会，在波动中风险降低、所酝酿的机会提升，只有杀逻辑是致命的，而且几乎不可翻身。
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