Nbspnbspnbspnbsp从去年下半年开始，一些海外研究机构提到了中国和上海的房地产泡沫，中国的房地产周期，尤其是上海的房地产周期，正徘徊在大爆破的边缘，房地产的拐点即将来临。AIN引发了对中国和上海房地产发展前景的争议。
NBSPNBSPNBSPNBSP的结论是，他收集了大量的数据，充分分析了日本、泰国和香港的房地产泡沫破灭的情况。
NBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSP的张红明首先公布了大量数据，与上海和5个泡沫破裂前三个地方的5年价格上涨相比，在2000至2004年间的5年间，上海商品住宅价格指数高于I。N 1999，日本住宅价格高于1986，从1987到1991，泰国的地价高于1992年至5年间的5年，而5年的住宅租金与香港的地租比较起来。他认为，上升的速度有一定的相似性。
NBSPNBSPNBSPNBSP正是有人看到了这一点，才发出上海房地产市场的惊叹。然而，简单而肤浅地断言上海房地产市场的危险就在眼前，这是偏颇和武断的。张接着比较了。上海房地产价格的快速上涨与三次房地产泡沫的起因以及房地产泡沫破裂的原因有关，为此，他走到了尽头：
日本是由于超低贴现率而造成的货币供应过剩，自1955以来的30年中，经济长期稳定快速增长，贸易顺差和外汇储备大幅增加，日元升值压力加大。1985，在国际广场协议的压力下，日元大幅升值，为了避免国内经济萎缩，停止日元持续升值，日本央行连续5次降低贴现率。在战争结束后持续到1989年5月的最低点，持续了40个月的时间。因此，大量的社会资金投入了土地和股票市场，导致股市急剧上涨。以极低利率的可拆借债券和有权证的公司债券来吸收社会资金，许多企业放弃了银行融资向证券市场融资，导致银行资金严重过剩，银行迫切需要寻找新的方向和土地资产。随着土地价格的上涨，日本的土地泡沫最终被大规模的货币投资吹翻。
Nbspnbspnbspnbsp泰国主要是由于外汇和金融政策的同时失灵，自上世纪90年代初以来，泰国的经济金融形势不断恶化，因为泰国实行固定汇率制度，实行自由外汇管制。Hange系统与美国元借贷，借入大量外债以稳定泰铢汇率，从而使泰国的低息外债大量涌入，外债总额急剧上升，其中短期外债占总外债的比重。1995的债务甚至接近50%，远远高于25%的国际警戒线，很大一部分外资流入房地产投机，泰国银行的资本只有30%投资于房地产市场，各种金融机构的贷款。房地产市场的总量超过了50%，大量的资金极大地刺激了房地产泡沫的膨胀。
香港房地产泡沫的形成与高通货膨胀率和低利率挂钩。上世纪90年代初，香港经济已经过热，通货膨胀率高达7%至8%。如果通货膨胀是反通货膨胀，香港D。欧拉利率应该提高，但是，为了维持香港元和美国元的联系汇率制度，香港和英国政府遵循香港元利率，实际利率一度达到负10%，通货膨胀和低利率。ER利率使得香港货币迅速贬值，因此大量的社会资本流向房地产，导致全国投机，房地产市场泡沫形成。因此，1996年至1997年，英国和香港政府放松了对房地产价格的控制。市场立刻进入疯狂的泡沫期。
在NBSPNBSPNBSPNBSP对三次泡沫破裂的分析后，张红明说，上海房地产价格的快速上涨与三次房地产泡沫形成的原因相似：一是在2004年11月之前，中国央行缩减了房地产泡沫。人民币利率和住房抵押贷款利率为7倍，为房地产开发和消费提供了相对较低的资本成本，房地产贷款大幅增加。二是上海房地产升值潜力看好，国内外大量资金涌入上海房地产。三，上海也有三个地方来称赞房地产价格上涨的预期氛围。
NBSPNBSPNBSPNBSP总结了三次房地产价格泡沫形成的原因或条件，并强调其过于宽松的财政政策、外汇政策和税收政策，其中有太多的金融政策过于宽松。
Nbspnbspnbspnbsp从上海房地产价格快速上涨的表现和原因来看，同年日本、泰国和香港房地产泡沫的表现和原因有一些相似的原因，那么他们最终的命运会是一样的吗张红明说，至少在相当长的一段时间内，上海房地产泡沫破灭没有宏观经济动力，因此他通过准确的分析证实了他的观点。
为了抑制土地和股市泡沫经济的危害，日本在20世纪80年代后期开始实施一系列紧缩政策，自1989年5月起，5的大幅贴现率在1990年3月开始上升，1990年3月，PNPSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSPNBSP日本开始实施一系列紧缩政策。OVISEN发布了一项限制土地相关融资的通知，对建设、房地产和非银行金融机构的融资总额实行严格的窗口管制。1991，无论土地价格的上涨和下跌，1992的持有者都必须缴纳土地所有权，一系列的措施相继实施，其作用是迅速收紧货币，收紧房地产投资，从而使土地价格持续上涨。几十年来，土地泡沫破灭，金融危机爆发，日本经济停滞不前，持续了10多年。
Nbspnbspnbspnbsp Zhang Hongming认为，日本政府的做法是先宽容土地泡沫，用不正当手段戳穿泡沫，与日本相比，上海房地产宏观环境比日本好得多。虽然人民币利率的提高是开始的，但仍有可能，但相信今后不会有暴力行为，在税收或支出方面，可以根据公平分配的原则适度调整，但不能指望B。中国从日本的教训中吸取了谨慎的必要性，上海没有客观的条件和可能性来打破日本的房地产泡沫。
泰国房地产泡沫破裂的原因是房地产运行机制的内在要求，国际金融投机者点燃了泰国金融危机的导火索。1996次金融危机爆发前，T。海兰的经济、金融和房地产已经处于一个完全危险的境地，其中房地产过度投资的弊端已经显露出来：房屋空置率持续上升，只有办公楼有30万平方米无人，空置率达到5。0%、房价下跌；房地产企业无力偿债，坏账上升，房地产贷款无法报销700亿法郎，房地产泡沫出现自动。幻灭的迹象。自1997年4月下旬以来，大量国际热钱（以Soros为代表）多明。美国对冲基金一直在用货币投机，他们从当地银行借出大量铢，把铢兑换成外汇市场，交换美元等硬通货，然后在铢贬值后以较低的价格买下了泰铢，获得了巨大的收益。除了银行贷款和利息外，泰铢在这场危机中贬值了25%，使国际投机者获得了类似的巨额利润。泰国经济遭受重创，房地产泡沫被彻底摧毁。
Nbspnbspnbspnbsp Zhang Hongming说，与泰国相比，上海的房地产价格远未达到同年泰国的水平。同时，中国外汇管理政策更加严格，面对人民币升值预期下的外汇热钱流动，政府管理机构也密切关注和控制。投资者不太可能在中国的人民币和外汇市场上掀起波澜。至少几年后，国际投机家在中国引发金融危机的可能性几乎是不存在的。
Nbspnbspnbspnbsp关于香港破灭的房地产泡沫，张红明认为，除了房地产运行机制的内在要求外，主要是东南亚金融危机，而国际投机者正遭受着货币的冲击。作为泰国和马来西亚，它们也影响了香港的货币和经济稳定。不仅如此，国际投机者随后将投机变成了香港，在1的外汇、股票和期货市场的投机和反投机方之间进行了激烈的争夺。998，三个香港市场几乎没有稳定，但三个城市的动荡极大地损害了香港对市场的信心和信心。此外，新政府的新政府提出了过量的住房计划，影响了房价。房地产市场和房地产价格已经破灭，房价从1997的高峰期继续下降，在2003下降到65%，与香港相比，中国的外汇市场、股票市场和对外开放的市场要小得多，机会也多。国际投机者在中国三个城市的可能性非常小。
正如Nbspnbspnbspnbsp所述，张红明认为，通过比较分析，从中国经济的宏观层面来看，上海没有在日本、泰国和香港的房地产价格大幅下降的条件和可能性。它不能有效地抑制房价的过度上涨，导致房价持续上涨的恶性循环，房地产运行的内在机制将自动调整，相信上海人民有充分的智慧和判断，不会有任何意志。不要让这种情况发生。
采访结束前，NBSPNBSPNBSPNBSP总结了四个关于上海和三个房地产问题的结论：第一，房地产泡沫经常出现在经济快速增长和通货膨胀的阶段，与金融、税收和外汇POL的过度宽松有关。冰。
第二，房地产泡沫往往由于金融、税收、外汇政策的突然收紧、长期收紧或股市的突然下跌和经济增长而破灭。
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NBSPNBSPNBSPNSP第四，鉴于上海当前房地产价格的快速上涨，不仅不能推动火焰，而且应该使其逐渐温和收敛，而不是绝对下降。
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