Get 越南房地产法详解

无忧海外置业：中国与越南一衣带水，经济贸易往来密切，近年来越南政府为发展本国经济，从多方面给予在本国投资的外来企业一定的优惠政策，例如免税期和税收优惠等，因此对于很多投资者而言越南的用工成本相对便宜很多，因此越来越多的全球投资者将目光投向越南，而置业或者投资之前应该先来Get一些越南房地产法。

外国企业或个人能否在越南改造或拥有其他地上资产？

外国开发商可以在取得“土地使用权”（LUR）的情况下建造地上资产。开发商对登记的资产享有所有权利益。

通常，法律不允许外国投资者直接购买资产，比如仅为购买、出售或租赁地上资产而建造的房屋。但是，法律允许外国投资者对现有资产进行改造。但改造的程度须满足的标准仍未可知。

对开发住宅区的开发商增资是否有限制？

是的，ND-CP2010年71号令规定了以下开发商可用以为住宅开发增资的方法，以及应对遵守的条件。

与信用机构、投资基金达成贷款协议的，或签发债券的，开发商不得授予借方/债券所有人购买住宅的期权。

增资，或与第二开发商达成合作投资协议，以转让LUR的开发地的。这些协议仅有可能在清场完成后，且技术基础设施建设动工之时达成。LUR的转让只可能在技术性基建工程完成之时。

增资，或与某些实体达成投资合作协议。协议约定这些实体可以以现金或股权或竣工后的住房单元的形式，分享开发收益。这些协议仅能在开发批准后，房屋建设动工时，且应事先书面通知建设部。

与具有房地产企业职能的企业达成商事合作合同。合同约定开发收益可以以现金或股权或竣工后的住房单元的形式，分享开发收益。这些协议仅能在开发批准、清场完成后，场地界标备忘录移转时，且应事先书面通知建设部。

与越南法规定的适格个人订立预售合同。这些客厅仅能在项目技术设计批准后，地基竣工时，销售流程通过房产交易场所已完成，且须事先书面通知建设部。

是否对按照出资/商业合作协议可作为收益的分配住宅有任何限制？

有，在一项项目中最多只能有20%的单位可用此种形式。而且协议仅能与越南法律允许拥有住房的投资者订立。这些单位不得通过房产交易场所进行交易。但是分配这些单位则须向建设部申请确认。一旦地基竣工，开发商和投资者将订立单位购销协议。

开发商可以从住宅购买者中收取额外费用吗？

买方分期付款的买价应当与建设时间表一致，在房屋移交给买方之前，不得要求买方支付超过70%的房款。

土地使用费（LUF）和土地组建是如何计算的？何时应付款？

LUF和租金的支付是基于各省市人民委员会签发的公开土地价格表。许多因素如土地使用情况和地理位置决定了土地的价值。如果是划拨或租赁的，公开土地价格表就不再反映土地的市场价格。而LUF，或地租，将会基于人民委员会认可的实际市场价值。

LUF在土地划拨时支付（对低收入人群而言可以延长一些时间）。地租可以每年支付或一次性支付。如果每年支付的，租金一般为地价的1.5%，但是高于3%的高比例可能会适用于高收益的土地，不低于0.75%的比例适用于低收益的土地或农业用地。一次性支付租金的，无论土地是划拨还是租赁，基本上数额是一样的。

土地可以抵押吗？抵押登记是必须的吗？

投资者从国家租赁的土地，只能在租金提前一次性支付后才能抵押。另外，土地仅能向在越南持牌的信用机构抵押，而不得向离岸贷款人或股东抵押。

抵押登记是必须的，应当在土地使用权登记办公室登记。登记的程序很清楚。LUR登记办公室已经规定了登记手续的期限。

抵押的执行应当基于合同。如果执行未履行合同的，抵押权人可以出卖土地或要求国家机构拍卖土地变价，并起诉。

外国个人可以拥有越南的公寓吗？

可以，在五年试点项目中，如果满足以下条件，获得在越南居住许可超过一年的个人，就有权购买并“拥有”最长期限为五十（50）年的公寓：

在越直接投资的个人，或在企业中从事管理职务的个人；

对越南有贡献，并由国家主席授予奖章或勋章的个人，且对越南作出总理认可的特殊贡献的；

正在社会经济行业工作，且持有大学本科以上高等学历，以及有特殊技术知识和/或越南所须技术的个人；

与越南公民结婚的个人；

外国个人可能只能拥有一套公寓。外国个人可以获得房屋所有权证。且一旦公寓出售、继承或赠与，新的所有人如果是外国人，可以再占有公寓获得五十年。如果购买者是越南人的则不受期限限制。外国人所有的公寓可以抵押。