今天和一房产中介小哥聊天。
小哥对我那套房的情况其实很了解，他知道挂牌价格，购买价格，具体位置，里面租户的大致情况，功课做了不少。
按我平时的风格，早给我挂了不知道几回了。今天也奇怪了，居然能端着耐心和他聊了近15分钟。
可能一来我也想了解一下行情，二来对这些电话陌拜的职业人挺佩服的。
因为我平时不太关心房产市场，恐怕听过就会忘记，所以不怕麻烦做个记录吧。
2022年6月的二手房成交量1.6万多，7月份2万多。和去年同期相比是接近的。总体来看，上海的二手房交易市场比较稳定。小哥说，这是置换房屋的好时机。想想看，如果房价大起大落的话，置换房过程中一定会惊心动魄，心脏不好的可承受不了哇。
我们同小区目前挂牌的有十多套房，其中3房3-4套，其余都是2房。和我类似高度和视野的有一套，挂牌价格比我便宜，不过他对资金有要求，必须4个月内到账。我不着急，因此这是我的优势。
小哥问我是否满五唯一，由于我爱人在她母亲那儿还挂着名，因此不能算满五唯一，只能算满五唯二分之一。有这种说法吗？我特别好奇。
因为不是唯一，所以必须缴税。他说有个什么税，我记不清了。如果不唯一，需要缴纳2%。而现在我是二分之一，所以只要缴纳1%。
另外，因为这套房购买已久，现在的价格和当初的差价比较大，所以个税是个大头。他告诉我，个税要收5.8%。我一听，这确实不少呢。
他向我介绍，如果有人和咱一样的房价（我们挂的都是到手价格），但是因为我这套需缴纳的税费高，买家需要付更多的钱，出售的难度就大了。唯一解决的方法就是降低售价。
跟我介绍完这些，他问我卖房的目的是什么。他其实听出我手上就一套房，卖了多数是为了置换升级。我告诉他还真不是，他楞了一下。不过他毕竟是比较专业的房屋经济人，马上就开始鼓动我买新房，如何如何算自己的积分，如何如何去摇新房。
他说像我这种的，在上海多年、户口也在上海，基础积分60分能拿满了。然后，卖了这一套后，只要把我爱人的名字从她母亲那里去掉就行了，也就是名下无房，可以再拿15分。最后要靠缴纳社保的时间来算，一个月积0.1分，满分84.5分。这是我凭记忆记下的，大概是这么回事。
他劝我买新房，现在上海的一手房和二手房是倒挂的。买到新房相当于立刻就能赚几十、甚至几百万。
听完这些，我对他表示感谢，至少他让我对行情有了一定的了解。或者说，无论对错，至少因为他的出现，让我对售房这个过程多少有了点兴趣。
到了晚上，我闲下来上网了解了一些相关概念及规则如下：
1.满五就是说取得产权证或契税完税证明的时间中最早的时间满五年或超过五年
2.不唯一则是指业主在这个地区范围内,在国土局系统里登记的不止这一套房子。
3.契税：只由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。（卖方付）
4.营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
5.印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
6.个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
这些是房产交易涉及的主要税费。
那么对于买房人来说，最主要的其实是营业税和个人所得税。印花税只要0.05%.
卖房人应缴纳税费：
1、印花税：房款的0.05%
2、交易费：3元/平方米
3、营业税：全额的5.5%（房产证未满5年的）
4、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
根据这些信息，我没办法和之前中介小哥的陈述对应起来。似乎出入挺大。
另外一个，尽管看起来这些费用需要卖方来支付，但我认为多数是会转嫁给买方的。所以买方的压力相对是更大的。
整了半天，了解了这么些信息。也不知道有什么用，暂且记在这。
至于为什么出售几乎唯一的房产，见仁见智了:)
出不出售，对工作、对生活都没什么太大的影响。太阳照样从东方升起，一切还得继续啊。
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