土地增值税作为调节房地产市场的主要税种，随着近几年房价的急剧增长，土地增值税在房企的各大税种中所占的税负比重也逐步上升，各个房企对开发产品的土地增值税也越来越来被重视，并且随着各地税务机关对土地增值税征管工作的加强，在房企任职的各位财务人员可能对于新开发项目的土地增值税清算流程已经很熟悉了，但是，对于不经常发生的旧房的转让所产生的土地增值税如何计算，大家是否也一样能够清楚理解呢？下面，为大家作一个归纳。
旧房转让土地增值税的正确计算，应重点关注转让收入、扣除项目两大类，具体如下：
（一）收入的认定
纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。
1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
2.隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字[1995]061号）规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
（二）扣除项目金额的认定
转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：
1.能提供旧房及建筑物评估价格的情况：
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
（1）关于土地款、旧房评估价格的扣除规定
依据财税[1995]48号第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
（2）关于契税的扣除规定
依据财税[1995]48号第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
（3）关于评估费的扣除规定
依据财税[1995]48号第十二条规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
（4）关于印花税的扣除规定
依据财税[1995]48号第九条规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
2.不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：
根据财税字[2006]21号文件的第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除：
（1）关于土地款、旧房评估价的扣除规定
购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分。
（2）加计扣除金额的规定
按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
（3）关于契税的扣除规定
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。
因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用。
3.既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：
转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
财税专家简介：
赵立峰，女，注册税务师，河北长河税务师事务所有限公司业务主任，执业期间作为主要参与人员为多家大中型企业提供财务、税务、管理咨询、内控制度设计、审计等综合服务，具有丰富的实战经验，担任多家大中型公司财税顾问。
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