从金融视角看地产投资

从金融视角看地产投资  (资产周期篇)

房地产投资： “短期看金融，中期看土地，长期看人口”。短短 15个字透露了房地产投资的精髓。加拿大两个最主要的房地产市场-温哥华和多伦多，都从去年开始都经历了一轮大幅调整，打破了当地房地产市场只涨不跌的神话。

房地产作为一种重要资产类型，其本身一定会呈现出资产周期性变化的特征，这即是一种金融属性，同时又是一种经济周期变化的客观规律。而站在资产管理的维度来看待投资决策，那就必然是资产价格被低估时具有很高的投资价值，而资产价格被高估时（严重高估=泡沫）则不具备投资价值。

至于造成房地产价格的周期性波动原因有很多，如： 加拿大央行在短短的8个月内 3次加息，政府出台各种宏观调控政策，商业银行收紧房贷利率。但是国家本身正常的经济周期交替变化才是一个最重要的影响因素。正是因为经济周期变化是自由市场自我调节的一个结果，是必然存在的，所以房地产价格的周期性波动其本身也是一个非常正常的客观现象。

下面这张图就是就是多伦多过去近 50 年的房价走势图，我们一眼就可以非常直观的看出多伦多的房价在过去 50 年内整体是一直在不断走高的， 这样印证了房地产投资长期看人口的这个原则，只要一个城市的人口是净流入的，其房价必然会持续走出新高。

但是当我们看到房价一路走高的时候，我们一定要越来越小心经济周期对房价的影响，尤其是我们在知道了资产价格周期性变化的必然性之后，在做出投资决策时就一定要提前做好准备。大家请看下图：

还是同样的多伦多过去 50年房价走势图，从 1989年到 2002年这 12年内，房价并没有创出新高，整整12年时间里，房价一直在完成一个修复过程。可以说这个过程所经历的时间长度远远超过了当时地产投资者的预判。而整个房价修复过程的起点-1989年，恰恰是加拿大央行试图控制通货膨胀而把利率大幅提升，从而导致所有商业银行全面收紧贷款，形成了著名的流动性拐点，最终影响到房价的走势。

12年时间对于任何一个市场来说，肯定只是一小段插曲，但是对于很多投资者来说就是意味着超过1/3的有效投资时间就被浪费掉了。我们绝大部分的投资者只有 30年左右的有效投资时段，并没有几个 12年可以挥霍（我们经常说10年时间就可以决定人的一生）。只有深刻理解经济周期变化对资产价格的影响，我们才能真正找出适合当前市场情况下的资产类型。俗话说的好，在正确的时间，做正确的事情，自然就事半功倍，终身受益。

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从金融视角看地产投资 (物业类型篇)

自2017年海外买家税推出后，大多住宅市场进入周期性调整。正如上篇所说，资产价格周期性变化是一个客观规律，不同类型的资产在相同经济周期下表现是截然不同的。那么在当前的房地产市场还存在哪些投资机会，不同的物业类型是否能带来完全不同的投资回报表现呢？在此与大家分享一些思路。

新房花交房违约再售

2016-2017，抢房花现象随处可见，入场费及开发商坐地加价也时有发生，投资房花者多以投机位目的。进入2018年，随着贷款政策收紧以及房花转让无人接盘，房花投机人可能出现低于购买价赔本出售的情况，此时以较低价格接手新房的好机会将可能出现。

寻找持有成本低、能带来正现金流的房产，等待下一轮升值的到来

在现有的市场下，积极寻找带来正现金流的房产，能让投资人无忧地长期持有房产，投资未来，静候升值。此类房产具有较高的租售比。

通过下面的事例，大家可以更深入了解可长期持有物业的特点。

除了住宅市场，大家应积极关注商业地产投资。商业地产与住宅市场比较，具有以下特点：

1，有较高的收益率，CAP（资本回报率）可达 5%-6%；

2，有较强的抗风险能力，受市场波动影响较小；

3，物业租金每年稳定增长；

4，物业价值评估更为客观，通过净收益与市场CAP比值计算；

5，通常商业租客签署的是 NNN租约，即租客支付物业的地税、保险和管理费；

同时，商业地产也要求专业人士的管理，以保障良好的现金流和收益率。

下面介绍一个市场在售项目，让大家了解商业地产的一些情况。

这是一个位于大多地区周边的小型零售物业。

此物业占地2.08英亩，共19个出租单位，可出租面积为271,000平方尺，现100%出租。

物业相关财务数据如下：

1，年租金收益：$427,000

2，年净租金收益：$288,000

3，物业价值：$5,200,000

4，CAP比值：5.5%

租客中有3A级租客，如A&W汉堡、UPS和Pharmacy等。同时，A&W 租赁的是独栋物业，配有相应的停车位、drive-through 车道，物业价值高。

从商业市场行情来看，此物业的收益率相对较好，同时物业具有好的租客以及长期的租约支撑现金流，是一个不可多的投资标的物。

正因为商业物业具有以上特点，在北美，商业物业是大型投资机构及投资人的首选，在保证长期稳定收益的同时，坐等物业的升值。

资金雄厚的投资人可考虑通过直接购买的方式进入商业地产行业；而资金不那么雄厚，但同时又想要参与商业地产投资的，可参与机构类投资。

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