提起买房，你想到了什么？ 高房价、买不起、压力大、望而却步？
不，正确的开场思路应该是这样的：
买房，你想得到什么？或者说你的需求是什么？购房需求直接影响到你去哪里看房，选择哪些房，最后买了什么房？
而不是上来就说：地段第一位、交通要便利、周边配套好、要有个学校等等，当然你说的没错，但也只能说明，你还没真正看清楚自己的需求；
第一是你不懂发展中的自己，第二是你不懂房子，不知道如何来满足自己的需求；
举个例子：
北京三环的房子，地段、交通、学校绝对没的说，但是房子老，社区环境一般，最关键是，房价（哭脸）买的起吗？
因此很多人被挤压到了郊区，用距离和时间成本来换低房价，社区环境不错，房子新，有的勉强有学校；但是上班北京信号，下班河北信号的生活方式，以及每天几个小时的上班路，是否磨蹉了你多少精力与斗志；
仔细想想，背井离乡在陌生郊区买套房，上班几小时，学校一般，是你想要的嘛？
又有多少人买房两年后，就发现结婚生子、老人带孩子，完全不够住，只能再换房，然而换房成本都要付出非常高的代价。
其实，买房只需满足三步：懂自己的需求，懂房子的价值，最终匹配实现需求价值最大化；
一、如何懂自己的需求
1、现在量力而行
房子本来是民生品，作为居民生活的必需品。然而，近十几年，房价呈几何翻倍式的增长，远远超出了常规的收入增长模式。因此，房产越来越多成为很多居民望尘莫及的超级奢侈品。
但毕竟房产有民生品的基本特性，大家依旧因生活中各种需求的出现，而开始考虑买房。那么在房价高企的今天，永远有买不起的房子，所以我们要做到量力而行，评估自己的经济状况。（买房需求，可参考文章《买房这件事》）
量力而行：就是要评估自己实际能承担的经济能力，包括自己的资金现状，以及能承担的经济能力。例如，现在的资金储备、以及能借到的资金来源；现在多为贷款购房，承担能力常指还款能力。
但是，在这个前提下，也可以适当做到尽力而为。尽力而为：其实每个人都有可挖掘的更多的资金实力，以及隐形的经济周转能力。
例如，发现市场上合法合理的资金渠道，盘点自己有形与无形的资产，借用他方渠道，转化成自己的资金实力，现在很多金融机构的资源等；
隐形周转能力，即是将自己手上的资金盘活，实现有效周转。
特别提醒：以上主要在评估自己能力的前提下挖掘自己的资金池，实现良性利用；切记砸锅卖铁，压力过度，避免把自己套牢，那就是得不偿失了。
2、思考近几年的需求
经常有买房者发现自己的需求是会变化的，现在的房子完全不能满足一生需求。例如，刚过了两年，房子就不够住了，有了家庭生了小孩或者家里老人过来，需要换大房；或者入住后才发现不喜欢小区的环境和物业，想换个更好的空间；再或者发现学位不好，为了小孩的未来，要换好的学位房等······
同时，需要提醒的是，换房成本问题，高昂的中介费、税费、房子涨价空间、限贷的利率等，可能一次额外增加的总费用就能掏空你半年甚至一年的收入。
综上所述，为了减少换房成本，如果你无法预见很远的未来，你起码要能思考近5年内的居住需求，尽量做到能预见范围内的一步到位。
那么，近5年的居住需求是什么？ 这当然要问你自己。
每个人的需求都不一样，首先要认真思考。根据自己的实际现状，至少思考10条需求，并将需求根据紧迫以及重要程度，进行排序；按前三条、中间三条、后四条分别作为必需需求、次要需求、附加需求。当然，你也可以列更多的需求，作为边缘需求，根据需求综合考虑，来满足5年内的居住体验。（最好不要偷懒，买房是大事，动辄几百上千万，思考的越清楚，住的越舒服）
当然，也有一些共性需求。在这里做一个简单的引子：适婚年龄需提前考虑结婚、新增成员、父母同住的居住空间；新生儿及年幼子女家庭需提前考虑学校资源；三口及三口以上的家庭需考虑周边的休闲娱乐配套与医疗配套等。
二、如何做到懂房子
1、看透房子主要价值
我在一篇《微专业|跑盘：背后隐藏的大资讯》的文章中，写过跑盘看项目需要了解的全面资讯。放到买房的角度，同样适用，可以充分参考里面的各项资讯，因为每一个资讯都代表着一个项目或房产的价值，最终形成它的价值体系。
没有任何一套房产是十全十美的，就像没有完美的人一样。所以，你可以参照对比，经过简单分析，一目了然得出房产的优点和缺点，看透其最主要价值。
2、评估未来价值
这一点，主要是针对于变化中的市场提出的。尽管很多人都希望房产能回归合理的简单居住需求，但不可否认的，现实生活中，房产已经成为了一项最大的投资品。名下是否有房产，可能直接决定了一个人的资产阶层。
所以，我们还是要在当前市场环境下，适当抓住属于自己的机会点，从各个角度，来评估未来投资升值价值。
三、需求价值匹配最大化
1、需求匹配
当清楚自己的购房需求，接下来就是根据需求去看房；在看房过程中，房子也是琳琅满目，千奇百怪。
所以，更需要有分析房产价值的能力。经过综合评估，看透其主要价值，对号入座，实现需求匹配。以免被销售人员忽悠，牵着鼻子走。
2、价值最大化
实现基本的需求匹配是相对比较容易的；只要能了解自我需求，看透房产价值，对号入座就是最简单的方式。
有经验的人，可能最清楚，往往需求与现实是不能完全相相符的，匹配的过程既是选择也是舍弃的过程。但是，这反而也是最令人兴奋的地方，因为经得住匹配后的需求与价值才是真正的需求与价值，这个过程中你也会不断发现真正的需求，偶会也会被重新排序，得到最主要的，实现需求价值最大化。
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