房产投资的一个误区

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这是 「晋级岛」第44篇原创文章

作者|岛哥      编辑|岛哥

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向上晋级就在晋级岛

说起房地产市场，很多人恐怕都觉得这个赛道没有什么机会了，因为随着国家每年都出台相应的调控政策以及肉眼可见的房地产市场不温不火甚至部分地区大幅下挫，让很多人都不再认为房地产是一个好的投资标的了。

首先，我们明确一点：我们坚决反对炒作房地产的行为，我们所做的是在响应国家政策和号召的前提下，投资房地产。“房住不炒”不仅是国家对于房地产市场的基调，也是我们个人投资房地产的准绳。

好了，既然那么多人都觉得房地产投资不是一门好生意了，那我们还有必要聊吗？当然！，必须聊。

我们说过，做投资这件事儿，要永远站在大多数人的对立面。当大多数人都不再看好一个市场的时候，意味着投资温度的下降，但是投资温度下降和其是否具备投资价值是两码事儿，往往当大多数人都不看好的时候，就意味着你有逢低买入的机会，这句话放到股票投资市场中，屡见不鲜，运用得当的话，赚翻了。

房地产投资的黄金十年早已远去，那个阶段的市场中，人们闭着眼睛买就可以赚到钱，也谈不上什么技术含量，基本就是买入=升值。上一轮的房地产市场中造就了很多富裕阶层，当然也让很多还没有上车的年轻人懊恼：“为什么自己不是在那个时代中？”或者“为什么当时的自己这么没有远见，不知道投资房产呢？”如此种种。

其实捶胸顿足大可不必，房地产曾经简单投资的时代过去了，快速上涨的时代过去了，不分地段齐涨齐跌的时代过去了，以上是事实，我们投资最基本的就是要尊重事实。但是还有一个事实是，房地产作为咱们国内家庭总资产中的主要或者最重要的组成部分是不会变的，既然人们依然有购房需求，那么另一个基本事实是买卖决定供求关系，换句话说既然有买卖双方在，那么这个市场也一直存在，但是因为调控的原因使得市场不再像曾经那样噌噌噌般的坐火箭一样的速度上涨了。但是M2是在增长的，货币的购买力随着时间推移逐渐下降也是有目共睹的，那么作为家庭主要资产的房子在今后投资的时候就面临着和过去截然不同的投资环境，会更复杂而已。

好，我们明确这么一个事实，房产依然有投资机会，但是投资机会不是面向所有人的。未来的房产投资机会属于高段位选手（知道买哪里，知道怎么买），而不再属于普通型选手（随便买一套，坐等升值）。

今天的主题是聊房产投资的一个误区，其实房地产投资的门道太多了，我认为比股票要复杂的多，对个人投资者而言，无论是眼光还是资金量的要求都很高，所以这个市场未来的挑战还是蛮大的。在众多的误区之中，先选择一项跟大伙儿聊聊，那就是关于房产置换的问题。

这个主题希望已经买房的小伙伴儿认真听，因为关乎到你的财富增长；而对于没有买房的小伙伴也有必要提前了解，这关乎你未来房产投资的起点，以及日后总资产的高低。

首先我想问，买了的房子要不要置换？

大家自己想一下，房子来回置换到底有没有必要？

此处停留十秒钟——————

其实房产的置换是有必要的，无论是一套房子还是多套房子，都面临置换的问题。

首先我们得承认的一个事实是，目前国内的房产数量从总的体量上来说已经过剩了，也就是从绝对数量上来说是供大于求的局面，但是过剩的这些房产里有很多是不属于优质物业的，可能地段差、配套差、产权差等等等吧，总之，好房子的数量是要少于房产总量的。

其次，国内的城市化进程还远没有结束，这就意味着国内重点城市的规模未来还会进一步扩张，这个时间预计不会少于10年。人多了，房子必然要多，但是一个城市中不同地段的房价是永远不会相同的，这就产生了好的物业和差的物业之分。从另一个角度来看，大城市的房子总体上是要比六七八线县城的房子更有升值潜力的。

再次，国内的中产家庭数量是在增长的，大家收入高了，势必会产生对更高的生活品质的要求，而且国内的消费文化其实是在变化的，人们的购买能力和购买动力都是同步增长的。有钱了，不买点好的？

最后，讲到最根本上，我们可能很长一段时间之内都只能持有一套房子，那你会不希望你所持有的这套房子是众多房子中最好的吗？老话讲：人往高处走。放到持有房产上也是一样的，我相信但凡你有能力持有房产你也会选择购入更好的那一套，所以手中房产的轮换就是必须的了。

OK，总结下：

房地产未来依然有投资价值，但对个人的要求是增高的；

房产投资中一个非常重要的问题是优劣房产的不断置换；

今天算个开胃菜，明天咱们讲关于如何置换的方法和操作逻辑。

那~~明儿见了。

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