司马懿让曹操等人为他打了几十年天下

虽然名气不大，但在茫茫多的“内地”地产富豪里，李思廉却是最特殊的一个。

他是土生土长的香港人。

司马懿让曹操等人为他打了几十年天下

2012年时，华商韬略团队曾专访李思廉，这也是他极其少有地接受外界的访问。之所以破例，一个原因可能是，那是一个以香港回归15周年和香港企业家为聚焦的专题。

近3个小时的访谈中，这位沉默的大佬给我们留下了至今深刻的印象。

他的语速不急不缓，但几乎有问必答，从不顾左右而言他。他全程没有大话、狠话，提及成绩时，他说：我们今年（2012）也只卖了300亿，和去年一样，这没什么丢人的。

在大干快上、年年求翻倍的中国地产界，富力是一个异数。你可以将之解读为增长缓慢，也可以视作稳扎稳打、一步一个脚印，耐心等待某次“百年一遇”的机会。

李思廉1957年出生于香港，毕业于香港中文大学数学系，是个不折不扣的高材生。

他对数字很敏感，应用到生意上就是“要坚持以利润为核心，因为利润是最直接的数字，只有数字上算赢了，才能步步为赢”。

李思廉的第一份工作是证券金融从业员，后来又转做内地贸易，期间结识了人生最重要的伙伴、富力的另一位创始人张力。

张力性格外向果敢，李思廉则内敛含蓄，但两人都喜欢脚踏实地，一接触就成了好朋友，随即开始了长达数十年亲密无间的伙伴关系。

李思廉成长于香港地产商风生水起的年代，亲眼见证了李嘉诚、李兆基、郑裕彤等老一辈先生们令人咋舌的财富增速，内心对地产事业充满向往。

上世纪90年代初，李思廉通过贸易积攒了近千万港币的资产，这点钱在香港只能买卖“小楼”，做个“炒客”，在内地却能搞出不小的动静，李思廉从中看到了机会。

1994年，他与张力各投资300万元，成立了广州天力房地产公司，这是富力地产的前身。

创业伊始，两人就根据特长做了明确分工，李思廉主管公司财务和市场营销（请注意财务这个关键词，再联想19号的戏），张力负责项目开发和工程管理。重要的事情，两人共同参与，张力一般出面做“前锋”，李思廉统领后方做“后卫”。

虽然是双核驱动，但两人从不干扰对方的决策，完全尊重彼此的权利和判断，二十几年间始终如此。

在中国地产界，这种“双老板制度”可谓绝无仅有。更难得的是，华商韬略专访时得到的信息是：漫长的时间里，两人没有吵过一次架。

【4】

富力早期的发展异常顺利，1994年，把握广州旧城改造的政策，他们开发了第一个项目——富力新居。

司马懿让曹操等人为他打了几十年天下

这实际是一块同行不敢啃的硬骨头，因为项目紧挨着煤场和铁路，地上的煤渣就有一寸多厚。结果这块地被他们做成了稀缺品，买房子的人通宵排队。

这个项目后，富力凭借品质和价格走上了快速成长的道路。

到1999年，成立刚5年的他们，年营收已经突破20亿，位列广州房地产综合实力第一，还成了民企纳税冠军。

这之后，一向沉稳的李思廉开始了两个大转变，一是走出广东、布局全国，二是涉足商业地产，两条腿走路。

住宅、商业双发展，在国内地产业很罕见。万达专注于商业地产，万科则在很长时间内都是纯粹的住宅开发商，但李思廉更相信香港地产前辈的做法。

他曾直言要学习香港地产老大新鸿基，通过商业地产来平衡住宅项目可能出现的风险，延续港资地产商更注重持有物业和经营现金流，而非一味冲击住宅销售额的基因。

2002年，富力以31.6亿元拿下北京广渠门120万平方米的土地。在这里，他们打造了集居住、商务、购物、娱乐为一体的富力城。

项目开销期间，李思廉首次亮相大型活动，出席了2004年的博鳌房地产论坛，但是会上，他却莫名遭到了王石的批评。后者直言：商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

李思廉没做解释，只回答了一句：“你放心，我们一定会做得很好”。结果这一年结束时，仅北京富力城项目，就给集团带来了30.7亿元的年销售业绩，这一数字几乎等同于是年富力在广州的全部业绩。

北京富力城项目后，富力的全国和双脚战略全面展开，他们南边背靠广州珠江新城，不断北上进军；商业地产方面，富力则一边开发购物中心和写字楼，一边大举进军酒店业。

司马懿让曹操等人为他打了几十年天下

不过，发展到今天，在外界看来，富力做得并不够好。

依托国内几波地产狂潮，一批业内企业狂飙突进，广东地区的恒大、碧桂园、万科，均以极快的速度突破千亿大关，并且越做越大，而富力的营收却长年徘徊在几百亿，股价也一度横盘。

但就是这样一家“中规中矩”的企业，却在今年突然发力，不仅“帮了”王首富和孙大款一个大忙，还趁机捞了一大笔。

【5】

富力虽然不是规模最大的地产企业，但它一直按照李思廉的规划稳步前行。其核心思想便是赚钱：先追求利润，再思考规模。

2016年的财报显示，富力去年营收537.3亿，利润则高达67.6亿。而风头正劲的融创中国，其全年毛利仅为48.5亿元。

这样的盈利能力和稳扎稳打，为其赢得了这次机会。

有报道称，收购万达酒店，富力用的全部是自有资金，能一下子拿出200亿现款，这恐怕也是李思廉敢于讨价的底气。

而让其敢于接盘万达酒店这个回收缓慢的巨量资产，则得益于富力在酒店领域的成绩。

此前，富力旗下已开业的国际星级酒店为17家，是丽兹卡尔顿品牌在亚洲区域最大的业主。2016年，17家酒店为富力贡献了接近14亿的营收，成绩可谓相当瞩目。

算上在建的7家和接手万达的77家，富力将持有超过100家酒店，一跃成为比肩希尔顿、万豪的全球最大五星级酒店业主之一，外界也普遍认为，李思廉和张力有能力将既有的酒店运营能力，嫁接到新的产业上来。

值得一提的是，除了酒店业务外，未来的时间里，富力还可能赚到更多的钱。2016年度，其购置土地的平均成为仅为3500元/平方米，扣除当年交付的可售面积后，富力的土地总储备仍有3848.1万平米。

这近4000万平米土地的平均成本更是低到令人咋舌的1700元/平米，且布局的城市相当广泛。

成本如此之低的背后是，自2002北京富力城项目后，他们已经很多年没有当过“地王”了。

【6】

这场“三赢”的交易发生后，被很多媒体以“三国杀”来定义。

说到三国杀，华商君想起前段时间讲过的一部电视剧《大军师司马懿之军师联盟》，以及里面的主角——司马懿先生。

这位先生最大的特征是特别能藏、特别能忍、特别能等，等到最后才干了把大的，相当于让几大雄主为其争夺了几十年的天下。

这不禁令人联想到这笔交易，李思廉一口吞下万达77家酒店，借着王健林南征北讨多少年的心头肉，坐上全球五星级酒店业主的霸主位。

是不是有那么一点点像？

甚至，像的还不止于此。

《大军师司马懿之军师联盟》中有这样一个情节：曹操听说司马懿有鹰视狼顾之相，于是决定试探，最后试探出来了。

再对比一下李思廉的这个眼神：

司马懿让曹操等人为他打了几十年天下

是不是，也有那么一点意思？@今日话题

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