买房前“主子”，买房后“债主” 买房路上究竟如何自己“做主”?

辛辛苦苦三十年，买套“破房”解放前。面对开发商越来越多的套路，购房者越来越觉得倍感压力。相信不少参加过楼盘开盘活动的人都会难以忘记售楼处服务人员的热情，更难以忘怀那些房产分析师头头是道的数据分析。或许很多人这时候都会认为自己的聪明才智足以辨别出那些所谓的套路？然而当面对房屋面积缩水、开发商违约、房屋质量问题等一系列的问题时方知自己还是“嫩了点”。在众多维权者漫漫维权道路上虽有一个“债主”的身份，但却处于极其被动的境地。那么在买房路上如何识破无良开发商的套路呢？又该如何掌握主动权呢？北京栩锐律师事务所就为您带来今天的内容：买房前“主子”，买房后“债主”买房路上究竟如何自己“做主”

风险提示篇：

一、房屋面积缩水篇

房屋缩水指的是：合同约定的面积与实际面积不一致的情况。在栩锐接到的大量房产纠纷案件中，我们发现这种纠纷是比较常见和普遍的。那么当购房者遇到这种情况该怎办呢？《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”讲到这很多人又会有疑问了，那么什么是：面积误差比呢？面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。面积误差比=（实测面积－预测面积）×100%÷预测面积。面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%/合同约定计价面积。因此北京栩锐律师事务所在此提醒各位购房者：面积差异处理是以合同约定计价面积与产权登记面积之差异进行计算，购房人在签订合同时要注意是按套计价、按建筑面积计价、还是按套内建筑面积计价。

二、开发商广告欺诈篇

房地产开发商对商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是我们也接到了很多关于开发商广告欺诈的案例。例如：开发商在销售广告上说有相应的大型配套基础设施、对商铺的销售情况进行模拟经营分析，对售房后的服务保障立下“军令状”等等一系列活动给消费者带来巨大的诱惑，但当消费者签合同的时候却统统不予承认。有的消费者更是在交房后才发现开发商描绘的一张张美好的蓝图其实不过是“楚门的世界”。那么遇到这种情况怎么办呢？北京栩锐律师事务所提示您：当面对有人的销售广告时，一定要看清楚销售广告的信息，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、房屋质量篇

很多人都知道现在的楼盘很多都为期房，那么什么是期房呢？人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但这也意味着购房者在买房时是很难看到房子的实际情况的，这可能也意味着出现房屋质量问题的几率更大。在此北京栩锐律师事务所在此提醒各位购房者：在购买期房签合同时一定要特别注意合同关于质量问题以及责任承担的约定，必要时邀请专业律师介入帮忙审核，一旦出现问题能够及时解决。

买房建议篇：

一、不以地价判地段

判断地段的正确方式应该是结合自己的实际需求的,例如自住买房,应当考虑到交通通达时间与生活配套等相关因素。有的地方地价虽然较低，但是交通不方面，生活配套设施不齐全，入住后变相增加了生活成本，那可能就得不偿失了。

二、不偏信开发商吹嘘的噱头

随着城市的发展,功能区不断更新,很多开发商将毗邻商务区作为一个卖点和亮点。其实无论是金融区也好商务区也罢,都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大。因此购房者在买房时要明辨这些噱头式功能区捆绑的销售手段，清晰的做出自己的判断。

三、不要贪便宜 便宜确实无好货

买房合法看起来非常简单,看看五证,但事实非也,有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓,看起来账是非常好算的,但你要懂得如何深入开发商内部来体会订价机制。往往这类公寓单价是高于住宅单价的,因为受众面扩大了。

再就是那些早期出让地块上现在开发的项目，更应注意其营销说法与折扣方式，这类项目如果归属于一个较大较有实力的开发商，其背景具备囤地可能，则可以大胆买入，但有些小开发商的项目，是因为多次辗转才获得现在上市销售机会，便宜的背后是诸多的资金转入转出，不买也罢。

四、谨慎认识赠送的所谓附加值

为了消除消费者对公摊过大的顾虑，开发商可能免公摊销售；为了消除人们对电梯维护费的顾虑，开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用；为了消除人们对物业过高收费的顾虑，也可能赠送几年的物业管理费；这些都是短期行为的刺激销售政策。

比如买房送家具、送电器等，事实上销售前计价稍微提升一点,就足以将这些支出算入房价。

以上就是本期的栩锐焦点的内容。我们相信在买房的道路上很多购房者都是怀揣着理想和希望的，我们也愿意竭尽全力的守护好他们的这份理想和希望。因此我们做了这期节目为的就是让更多购房者在买房的道路上能少吃点亏，多留点心。从而能够拥有一个幸福的家！