1. 想清楚为何买房
刚需自住,主要考虑的是防范房价风险,避免将来出现“买不起”
2. 列出决策要素
隐形属性——人群质量
内部质量——楼龄 面积 花园 开发商 物业 噪音
交通质量——地铁 人车分流 车位
配套质量——学校 医院 商场
增值属性——政府规划,新地铁线
3. 明确决策原则
- 楼龄不能超过15年,最好是次新房
- 内部品质大于外部品质
- 必须要有学校,不一定要非常好的学校
- 不求升值,只求不贬
每个人的原则不一样,这里是需要去聆听内心的过程。
在这里还有一个普世的方法可以用,就是如果自己无法决策,就看身边朋友同事买在哪,尤其是那些你觉得优秀的朋友同事,直接参考他们的地方进行就近购买。
就我这次买房经历来讲,后面因为选择不多,或者说没有特别突出的选择,直接选了一个同事和朋友所在的小区。
4. 挑房原则
- 步步为营,一次看一个片区,扫描式查看,对一个片区形成整体的感觉,切忌东看细看
- 先用正向因子初筛
- 再用负向因子排除
5. 挑选靠谱的经纪人
- 选择靠谱的经纪公司,比如链家
- 考查经纪人的业绩
经纪人的谈判能力非常重要,在这次买房的过程中,我临时换过一次经纪人。
大概情况是这样的,姑且把宝安西乡片区的经纪人称为A,南山前海片区的经纪人称为B。目前链家的房源是互通的,也就是经纪人可以卖全城任意的链家房源,但一般来说,每个经纪人会有属于自己的片区,对自己片区的房源情况会更为熟悉,也更容易卖出手。
之前,A带我看了宝安西乡片区的房子,感觉不满意。后来,我看中了前海片区的一个房子,都是B带着去看的,所以最初是打算让B带着我去签约的。其实都已经约好第二天上午去签约的,但当天晚上的两个细节,让我决定临时换人。
第一就是,我问房子能不能降低10w去谈,B的回答很没有信心,且告诉我当前房价处于微涨态势,意思就是让我不要抱有降价的幻想。
第二就是,我问房东欠款160w能不能自己去赎楼,赎楼会平白产生一笔费用(约2.2%),全给银行挣去了,不划算。B的回答支支吾吾,没有努力去争取的念头,且告诉我,这笔费用是买家应该承担的,意思还是让我不要抱有幻想。
两个回答,让我对B下了一个结论,成交能力不足,既无手段,又无决心,无法为买家争取利益。我顺带去查了一下成交记录,B这个哥哥来了约1年,成交了4套房。而A来了4年,成交了80多套房。
于是,我决定鸽了B,改为选择A去谈。A二话没说,只回答,我去试试。半个小时后,A告诉我,房东内心里降个10w是完全可以的,建议到现场去当面敲定。
于是,还没有等到第二天,就在当天晚上,我们聚在一屋子里谈了约1个多小时,然后成交了。
6. 最后的谈判
正因为在第4步中,选择了一个靠谱的经纪人,在这一步时学到了一堂重要的谈判课程。
一般来说,谈合作,以“共赢”为目标。而谈成交,第一反应,则是以“杀价”为目标。
但在这次谈判的过程中,主要使用了两个策略:
- “坦诚并博取同情”,我就这么多预算,年轻人初次置业不容易,如果再多,会导致我客观上买不起。
- “提供额外价值”,能不能从其它方面进行补偿。
在交谈的过程中,挖出了两个重要信息:
- 业主其实可以弄到钱去赎楼,只是不想麻烦而已
- 业主自己要换房,临时需要房子住
经纪人抓住第二点,让我同意把房子反租给业主。由于我短期内不会回深圳工作,买房之后,也是要考虑出租的。这么一来,这就是一个双赢的结果。
最终结果是,业主在总价上让了5w,同时自己去赎楼,整体算下来,帮我在首付上省掉了7w左右。总体结果,大家都比较满意,当场就签约了。经纪人A的成交能力确实很赞,本来属于B的业绩,凭实力被A夺取。
这个过程让我印象非常深刻,谈成交原来不止是“杀价”,更重要的是“提供并交换额外价值”。
7. 合同查看
- 检查所有的数字
- 检查违约条件
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