文：蔡垒磊
昨天，央行、银保监会公告对于6~8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人贷款的利率下限，当地可以决定维持或下调或取消下限。
某些城市的房产中介立刻蹦起来了：睡XX，都TM给我起来！
这是今年“松”了第五次了我没记错的话，房价起来了吗？尽管每次都有人说“这次不一样”。
问题来了，以前的调控都是越调越高，现在的松绑怎么反而越松越不得劲呢？
因为你对投资这件事有误解。
所谓投资，购买的是未来的预期。
比如我们看某些全球知名的企业，人家不挣钱，往死里亏钱，但市盈率极高，股价节节攀升。为什么？因为人们买的是预期，而不是当下。
不管净利润怎么样，只要营收节节攀升，说明业务量在增大，只要控制一下成本，立刻就能挣钱。只不过现在人家还不想挣钱，还在继续投入成本扩大规模而已，那你说现在买入是不是好时候？
还有些甚至都没有营收，只靠发梦，也能获得“市梦率”，说白了，这是一个关于预期的游戏。
楼市越是调控，说明未来松绑的牌越多，在预期上已经赢了——一根弹簧被压得越紧，一旦松手，反弹力是不是越大？现在只是没松而已，但有“松手”这个选项，就不会太差对不对？毕竟万一差了还能松手嘛。所以是不是买入时机？
还有一点，越是调控，有能力买而不能买的人是不是越多？
不要说有钱人都能变相找到渠道，很多人觉得麻烦，就不买了，这很正常。既然很多想买的人被挡住了，未来一释放，这些不就是来接你盘的？所以你现在买是不是很安全？
这就是调控越调越高的原因，屡试不爽。
那松绑呢？刚好相反。
你松得越多，手里“待松”的牌就越少，从预期上可能会往相反的方向走。
松绑配合经济好的时候，能直接发起大牛市，因为fomo情绪，大家会迷失在一时的赚钱效应中，使其达到和真实价值不相称的高度。有本书叫《非理性繁荣》，可以看看，几乎在任何投资品中都是一样的。
但如果不断松绑的时间点，刚好在经济低迷期，就很可能会起反效果。
这就像一个人拿着一把枪，里面有5发子弹。什么时候他的权势最大？一发都没开的时候。
他要开枪直接打死了一个人，虽然手上只有4发子弹了，但威慑力还是更大了。但要是刚好在一个他视力出问题的时候，他想着别人会不会趁他病要他命，于是想震慑一下，可惜砰砰开掉几枪一个人没打死。
这时候会怎样？会更差，不仅子弹更少了，而且还给了一种错误的预期——我们一直以为他是神枪手所以怕他，原来他不懂开枪。
预期是在吊着的时候最能发挥作用，一旦落地，预期就没了。
所以不断加码松绑，看似是在给市场信心，实际在经济不好的时候，反而可能起到完全相反的结果。
就像股票K线里的顶背离和底背离，看K线的都知道是什么意思。
所以如果你手上有房子，是投资而不是自住，我建议在这波层层加码的松绑政策中，能卖出去的就卖出去，赶紧抛给刚释放出来的新需求。
在你卖出去之后，也有可能还会短暂上涨，毕竟短期政策肯定有短期作用，但长期我预计效果是相反的。你不要去信媒体说的什么炸弹级、核弹级利好，我们看的是本质，看的是长期。
当这个松绑到极致的时候，你想，连原本不配买房的人都买上了，你的房还能卖给谁？
有句比较粗的、不精确但多数时候有效的话，叫两个凡是：凡是XX反对的，我们都要做；凡是XX鼓励的，我们都要回避。
为什么？
因为反对，证明它本身有巨大的价值。没巨大作用的事情，你根本就不会注意到，何必反对？
而鼓励，证明它本身就不是大家会自动自发做的事情，比如生三胎，因为生了没好处所以不生，如果本身就有巨大的利益，何必鼓励？
仅供参考。
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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。
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