本轮下行周期始于2021年上半年。在二手房参考价、“三线四档”、贷款集中度管理、开发商拿地资金严格审查、房贷额度收缩、放款周期大幅延长等一系列因素的叠加冲击下，从2021年3月开始，一线城市和大部分二线城市的二手房成交量率先出现大幅度下降。接着，这一冲击在2021年下半年逐步传导至新房市场，引发新房交易量大幅度下降，并延续到2022年上半年。交易量迅速下降加剧了开发商的债务危机，并进一步影响土地市场和宏观经济，从而形成典型的负反馈。具体情况如下。
第一，交易量大幅度下降。2022年上半年大部分城市新房交易量同比下降50%，惠州、珠海以及环沪外溢城市的新房交易量下降超过70%。这一次不仅下降幅度大，而且周期也很长，从2021年下半年开始，这一轮周期的下行时长已经超过18个月，2022年交易额同比下滑超过30%，相较2021年的历史峰值，已经有明显的回落。
第二，开发商深陷债务危机的泥沼难以自拔。自2021年下半年部分房企“暴雷”以来，一些开发商持续陷入债务危机的泥沼难以自拔。一方面，外部融资规模持续缩小，据统计，2022年上半年100家典型房企融资规模同比缩小超过50%。另一方面，新房交易量的持续下降导致开发商的自我筹资能力严重受限。在内外部双重压力之下，开发商同时面临着到期债务规模持续增大的压力，如果不能通过发行新债偿还旧债，不少开发商的偿债能力都将持续面临巨大的挑战，违约事件有可能进一步增加。进一步看，在开发商面临债务危机的情况下，新房的烂尾风险可能也难以消除，购房者对新房项目，特别是2~3年后才能交付的新房项目可能会持谨慎态度，从而使得有限的购房需求被庞大的二手房供应所吸收，这会进一步加大新房的销售压力。近期呈现局部蔓延势头的部分城市业主“强制停贷”现象可以说只是对这个问题的极端反应，它的负面影响不只是停贷本身，还可能进一步传导至潜在的新房购买者，使得部分潜在需求者对于购买新房产生恐慌情绪，这会放大单一事件的全面冲击，加剧新房市场的下行风险。
第三，土地市场持续低迷。在全球疫情反复、债务缠身、交易回落等多重压力之下，开发商拿地意愿与拿地能力都显著减弱。2022年上半年土地成交量同比降幅超50%，拿地企业中，国企、央企、地方城投是绝对主力，即便是资金情况相对稳健的民企，在拿地和新投资方面也处于相当谨慎的状态。预计在未来相当长的一段时间内，开发商的优先选择仍然聚焦在偿还债务和保交楼两个方面，销售资金的回笼将主要用于这两个方面，对于拿地仍将十分克制，这意味着土地财政和开发商上下游产业链的恢复性重启仍将是一个漫长的过程，从而使得房地产对于宏观经济的负面冲击仍可能会持续一段时间，并可能进一步影响居民的收入预期和住房消费热情。这个负反馈是当下房地产市场值得高度关注的市场冲击机制，交易量下降—拿地热情下降—土地财政和土地金融传导链条中断—经济增速承压、居民收入预期减弱、加杠杆意愿减弱—交易量螺旋式下降。
第四，政策放松的边际效果目前看来还不明显。尽管过去几个月从中央到地方已经实施了一系列放松政策，购房利率已经下降到接近历史最低水平，刚需和改善需求的首付比例已经明显降低，限购、限贷、限售等行政性限制政策在逐步解除，但是目前看来交易量的边际改善仍然十分有限，购房预期仍然十分脆弱，未来房地产市场的复苏态势仍可能会是一条充满不确定性的崎岖之路。总体上看，这一轮放松政策的真实效果与2008年、2009年和2015年、2016年的两轮刺激性政策的效果相比是十分有限的。究其原因，主要有3个方面。首先是房地产的“基本盘”已经十分庞大，2008年、2009年那一轮周期，新房交易额的总盘子只有4万亿~5万亿元规模；2015年、2016年那一轮周期，总盘子达到10万亿元规模；而这一轮周期的“基本盘”已经达到18万亿元，如果考虑二手房市场的规模，总规模已经超过25万亿元。在这样的大体量之下，任何的放松政策都很难起到显著的作用。其次是居民杠杆率已经达到相对较高的水平，进一步加杠杆的空间并不大。2020年年底，我国居民杠杆率为62%，处于国际平均水平，低于发达国家水平，但是增速极快，尤其是在2008年全球金融危机之后，我国居民杠杆率经历了快速增长，10多年间提升了44个百分点。可以说，我国居民加杠杆的空间已经被过去几轮放松政策挤占了不少，本轮周期的加杠杆的潜在空间明显受限。特别是在经济增长下行的大环境下，人们对未来收入的预期相对谨慎，对于贷款买房保持十分理性的态度，甚至在一些城市出现全款买房增多的案例，这也从侧面反映了人们的谨慎预期。最后是全球新冠疫情反复，这是本轮周期的一个外生变量，也是新的冲击，特别是对于环沪和环广深市场的冲击是巨大的，无论是嘉兴、嘉善等环沪市场，还是惠州、东莞、佛山、珠海等大湾区市场都受到了明显的影响，这些城市也是房地产市场交易量下降最严重的区域。
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