今天下午去深规院东莞分院进行交流,听取许总介绍深圳土地整备的经验,细听之下,收获颇多。
深圳的土地整备,是政府开展的大范围区域土地征收,不同于市场为主开展的城市更新。之所以要进行土地整备,是因为市场上的城市更新已经难以推动了,市场开发商在城市更新中,享受了超额的土地收益,但回馈的社会公益不足,加上高额的拆迁赔偿,让房价不断上涨,让城市更新收益的预期越来越大,导致项目难以为继。深圳市政府意识到问题所在,要求城市更新提供更多的让利,抑制房价的冲动。
深圳土地整备的创新在于,对原有产权的地主,共同分享用地未来规划的预期收益,突破现有我省征拆返还用地规模不超过15%的比例,采用返还钱和地,加上规划赋能,让地主共享土地增值收益,说到底,还是利用共享,描绘共同富裕的蓝图。
经过多年实践,产业用地的招商,还是应该回归到政府,工业房地产商还是以利益为重,基本不考虑社会效益。所以,深圳工改工也面临推动不下去的困境,毕竟产业升级和招商,政府不能缺位。
土地整备的成功,必须要用好利益分配,用好的基层领导来鼎力推进,还需要系列政策框架,目前,东莞还缺很多。但是,东莞有了深圳经验的借鉴,这项工作应该能够推动的更好,毕竟深圳的经验和教训,都是有的,东莞可以在这个基础上做的更完美一些。
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