上海购房税计算

首付难，交税更难。

《中华人民共和国契税法》正式通过，自2021年9月1日起施行。其中规定，契税税率调整为3%至5%，一度引来了市场对于税负增加的担忧。
不过，业内人士解读称，从全国实际执行情况来看，基本没有按照3%征收契税，很多城市出台的减免契税的政策后，契税也在1%-3%。因此，新政并不会对税负产生太大的影响。

那对于上海购房者来说，主要缴纳税费就是三种。

• 增值税
• 个人所得税
• 契税。

想要计算好这三个税，我们需要先了解几个概念。如下

1、普通住宅？

什么是普通住宅，说白了就是一定区域内比较便宜的住宅，根据上海的规定。 同事满足以下情况为普通住宅。 其他的为非普通住宅。

• 单套建筑面积在140平方米以下
• 实际成交价格内环线以内的低于450万元/套
• 内环线与外环线之间的低于310万元/套
• 外环线以外的低于230万元/套

例如。浦东川沙，他是外环线以外的房子。 那在川沙买房子。只要价格高于230万，那他就是非普通住宅

2、满2 ？ 满5唯一 ？

大家在看中介广告的时候经常可以看到，满五唯一或者满二等标识， 这里主要是和计算税费有关系。概念很好理解，这里简单介绍一下。

满2：房屋售卖者，拥有此套房的时间超过两年
满5唯一：房屋售卖者，拥有此套房的时间超过五年，且是他家庭，注意是家庭唯一生活用房。

3、增值税。

增值税，往往是所有税种最高的。具体计算法方法如下

截屏2020-10-14 上午11.18.48.png

例如川沙房屋
满两年，非普通住宅，现价300万，原价100万
增值税 = （300万 - 100万）除 （1+5%）* 5%
= 200万/ 1.05 * 0.05 = 9.52万

4、个人所得税

截屏2020-10-14 下午2.24.40.png

简单理解一下: 如果是满五年唯一的免收

不满五年唯一的。 分为两种

1. 非普通住宅

• 以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。
• 若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按非普通住房转让收入的2%核定征税。

2. 普通住宅

• 前者仍保持不变，后者的税率按转让收入的1%核定征税。

现在大多房子按照后者计算方式的较多。 那就是如果不满五唯一的话。普通住宅收一个点的个税，非普通住宅收两个点

5、契税

开文便说了虽然国家《中华人民共和国契税法》正式通过，自2021年9月1日起施行。其中规定，契税税率调整为3%至5%。 但是每个城市都有减免政策。
现在上海的就是

购买90平及以下住房，首套房契税按总房款的1%缴纳，非首套按3%缴纳。90平以上的，首套房契税按1.5%缴纳，非首套，按3%缴纳。 截屏2020-10-14 下午2.32.41.png

6、还有中介费哦，上下家各一个点。

以川沙房价为例。在理想状态下 (满五唯一)，的非普通住宅。
现在川沙低于230万的房子很少吧 ？两室价格大部分在300万左右。

条件:

• 原房主购买价格为100万
• 现售卖价格为300万
• 满五唯一
• 购买者是首套房。
• 房屋面积低于90平方

除首付外税费 = 税费 + 中介费
税费 = 增值税 + 个人所得税 + 契税
中介费 = 300万 * 0.02 = 6万

增值税 = （300万 - 100万）/ （1+5%）* 5%   = 9.52 万
个人所得税 = 免收
契税 = 300万 * 0.01 = 3万

得出结果 ：
除首付外合计缴纳 = 税费 12.52 万 + 中介费6万
= 18.52万。

本人就是个买房小白，自己总结的，文章仅供参考，不承担任何法律责任哦~

参考链接 (https://zhuanlan.zhihu.com/p/211077987)